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楼市下滑蔓延至拿地端 房企拿地节奏首现放缓

中房报记者 许倩 北京报道

今年的“金九”,恐怕会是楼市的淡季。因为,从房地产开发投资到销售端,楼市仍在继续之前的下行态势,且开始蔓延至拿地端。

9月14日国家统计局发布的最新房地产投资销售数据显示,1月份~8月份,全国房地产开发投资同比增长7.9%,增速与1月份~7月份持平;商品房销售面积增速比1月份~7月份回落1.3个百分点;房屋新开工面积增速回落0.4个百分点;房企到位资金增速回落0.7个百分点。

在土地市场上,房地产开发企业土地购置面积同比增长10.1%,增速比1月份~7月份回落1个百分点。这是房企拿地节奏首度放缓。不过,从1月份~8月份土地成交价款增速提高1.7个百分点来看,地价仍在上涨。

事实上,随着全国降负债、降杠杆楼市调控政策的继续深化,部分敏锐的房企已经开始收缩扩张战线,回笼现金流好“过冬”。

有业内专家预言,今年楼市会度过近3年来最差的一个“金九银十”。

不止于此。今年下半年乃至明年,全国楼市在持续加码的政策调控大背景下,恐都很难改变继续下行的态势。

楼市继续降温

根据国家统计局数据,1月份~8月份全国房地产开发投资69494亿元,同比名义增长7.9%,增速与1月份~7月份持平,而该增速自5月份以来已经连续4个月保持回落。其中,住宅投资47440亿元,增长10.1%,增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。

其中,西部地区、中部地区以及东北地区房地产开发投资增速均继续回落,仅东部地区开发投资增速小幅回升。1月份~8月份,西部地区投资同比增长4%,增速回落1.1个百分点;中部地区投资同比增长13.3%,增速回落0.5个百分点;东北地区投资继续下滑,同比下降7.4%。仅东部地区开发投资同比增长8.8%,增速提高0.3个百分点;

商品房销售面积下滑趋势更为明显。

根据国家统计局数据显示,1月份~8月份,商品房销售面积98539万平方米,同比增长12.7%,增速比1月份~7月份回落1.3个百分点。商品房销售额78096亿元,增长17.2%,增速回落1.7个百分点。其中,住宅销售额增长14.2%,增速回落1.7个百分点。

分地区来看,东部、中部、西部房地产销售增速继续全线回落。而东北地区销售额增速罕见地出现了微增。

1月份~8月份,东部地区商品房销售面积同比增长7.9%,增速比1月份~7月份回落1.4个百分点;销售额增长9.8%,增速回落1.9个百分点。中部地区商品房销售面积增长16.6%,增速回落1.4个百分点;销售额增长26%,增速回落2个百分点。西部地区商品房销售面积增长18.6%,增速回落1.4个百分点;销售额增长35.1%,增速回落1.4个百分点。

而东北地区商品房销售面积同比增长9%,增速与1月份~7月份持平;销售额则同比增长19.5%,增速提高0.4个百分点。

“从房屋销售数据来看,实际上体现了一个特点,即调控使得市场降温的态势依然比较明显,所以这也会带来很多新的市场变化,比如说房企的涨价态势也会减弱。从实际情况看,虽然销售增幅减弱,但依然是正增长,这和部分三四线城市的房屋销售市场崛起有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

同样继续回落的还有房企的到位资金。1月份~8月份,房地产开发企业到位资金99804亿元,同比增长9%,增速比1月份~7月份回落0.7个百分点。

房企资金来源主要有三大块,即国内贷款,自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷。其中,自筹资金和个人按揭贷款增速均延续7月份的下滑态势而继续收缩。1月份~8月份,自筹资金31439亿元,下降1.7%;个人按揭贷款仅同比增长2.4%,较1月份~7月份4.1%的增速再次下滑1.7个百分点。

严跃进认为,从到位资金状况看,增幅开始收窄,这和当前对于房地产金融灰犀牛式风险的管控是有关的,这也充分体现了当前房地产市场较好的投资模式和投资思路,即把控金融风险的导向是比较明确的。从实际情况看,类似的金融数据也会带来房企后续投资的低调和谨慎,即大规模拿地动作会相对掂量一番,同时也会有更多房企在资金回笼方面有较大的动作。

拿地节奏放缓 部分大房企主动削减土地储备

自去年以来,房地产开发商持续的疯狂拿地势头终于出现缓冲。

国家统计局数据显示,1月份~8月份,房地产开发企业土地购置面积14229万平方米,同比增长10.1%,增速比1月份~7月份回落1个百分点;土地成交价款6609亿元,增长42.7%,增速提高1.7个百分点。

来自中国指数研究院的数据亦显示,今年8月份,全国300个城市整体土地供应量环比继续增长,但是,土地成交量以及土地出让金却出现环比双双下降的情况。其中,住宅类用地成交面积2436万平方米,环比减少12%,同比减少6%;住宅用地出让金总额2632亿元,环比减少12%,同比增加17%。

分城市来看。一线城市8月份因土地供应节奏放缓,供求两端多项指标均环比下行。一线城市土地成交面积环比减少17%,同比减少27%;土地出让金环比减少15%,同比减少44%。

二线城市8月份土地成交面积环比减少12%,同比减少16%;土地出让金环比减少9%,同比增加8%。三四线城市土地供应继续加码,但成交量下降。8月份三四线城市土地成交面积环比减少26%,同比减少9%;土地出让金环比减少22%,同比增加15%。

部分大房企主动削减土地储备规模,转而努力降低负债率和杠杆率。中国恒大宣布实施了土地储备负增长计划,计划土地储备每年下降5%~10%,相当于每年减少1000万平方米到2000万平方米土地储备。“今年开始强调以效益为中心,公司不再追求规模。”恒大管理层称。

标杆房企风向标开始发生转变。中国恒大的主动收缩动作,或许为行业内的激进略地者提出了警示。

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