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险资输血越秀地产的30亿债权投资计划

中房报记者 曾冬梅 广州报道

即便监管越来越严,但保险资金始终未远离房地产行业。9月12日,越秀地产在公告中透露,其附属的广州城建开发南沙房地产公司(以下简称“广州南沙”)与平安不动产订立不动产债权投资计划,规模为30亿元,期限为五年,应付的利息按固定年利率5.8%计算。

“国内银行的开发贷日渐收紧,除了额度少,利率也在升高。这个债权投资计划5.8%的年利率跟开发贷的成本差不多,但是规模大、期限长,是一种很好的融资渠道补充。”9月13日,一位接近越秀地产的业内人士对中国房地产报记者表示。

不动产一直是保险资金青睐的客户,保险资管协会的统计显示,截至2016年末,保险资管机构发起设立的产品总注册金额为16524.89亿元,投向不动产领域的规模最高,累计达4800.92亿元。而债权投资计划因为量大、期长、交易结构成熟、备案效率高,成为了最受欢迎的资管产品,2016年全年的注册规模超千亿元。

牵手平安不动产

公告显示,债权投资计划由平安不动产发起设立,资金将全数投资于广州南沙(以债务形式),而广州南沙仅会将有关资金用作开发及建设广州南沙滨海花园七期。

据介绍,平安不动产将会向中国保监会的指定机构申请注册总投资资金不超过人民币30亿元的债权投资计划。债权投资计划将会于向中国保监会的指定机构注册后并于首次集资时成功募集相等于总资金金额20%的该等资金的初步最低金额后设立。在成功注册后,广州南沙可向平安不动产申请提取该等资金最多四次。首次申请提取应于注册后三个月内提出,提取金额应不少于总资金金额的20%。

此前平安不动产与越秀地产的合作主要是在股权层面,包括合作开发广州海珠区广纸新城项目,以及收购越秀星汇云城49%股份。

上述接近越秀地产的业内人士指出,这是平安不动产首次和越秀地产进行融资合作。“这种债权投资计划可以理解为一种抵押贷款,一般的银行开发贷也就2-3年期,这个可以长达5年。”

根据越秀地产此前公布的数据,今年上半年,该公司的平均借贷利率为4.54%。该公司有关人士认为,受政策限制,目前国内房地产企业的融资渠道已经越来越窄,此次债权投资计划的利率与国内银行开发贷的成本相仿,也在公司可接受的范围,是公司拓宽融资渠道的一种尝试。

不动产依然是保险最爱

作为房企的亲密战友,保险资金已经深度融入进了房地产行业,从股权到债权。

来自保险资管协会的统计数据显示,截至2016年末,保险资管机构累计发起设立各类债权、股权和项目资产支持计划651项,合计注册(备案)金额16524.89亿元,主要投向交通、能源、不动产等基础设施。其中,不动产领域投资规模最高,累计达4800.92亿元,几乎占了总额的30%。

2016年全年,保险资管机构在保险资管协会注册的各类资产管理产品152个,合计注册规模3174.39亿元,主要投向基础设施、不动产、棚户区改造、保障房等实体经济和民生建设领域。其中,不动产债权投资计划77个,注册规模1001.86亿元。

据了解,2016年,基础设施债权投资计划平均收益率为6.61%,而不动产债权投资计划为7.25%,今年部分产品的收益率甚至达到了10%。

有保险业专家指出,相对于股权投资计划和资产支持计划,债权投资计划的比较优势在于,交易结构成熟、备案效率高,而且最能满足实体经济特别是房地产对保险资金量大、期长的直接融资需求。实际上,除了越秀地产,还有不少房企曾试水债权投资计划,北辰实业在2016年便曾设立10亿元的“新华-北辰实业商业不动产债权投资计划”,投资资金全部用于奥林匹克公园国家会议中心及配套项目补充营运资金、装修改造等。

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