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上海9月地市开闸,大房企低溢价成交成主流趋势

中房报记者 高欣 上海报道

上海第二批租赁住宅用地的成功出让,又一次掀起了土地市场的高潮。

9月13日,上海地产(集团)有限公司以近17亿元、零溢价率一口“吞下”了上海推出的第二批共计4幅租赁住宅用地,建筑面积共计21.84万平方米。

事实上,早从8月的最后一周起,短短3天之内上海6幅纯住宅用地的成功出让,就正式开始了沪上新一轮的土地供应高峰。

据中国指数研究院数据显示,9月上海计划出让20幅经营性用地,包括13幅住宅用地和7幅商业用地,总起始价约248亿元,总规划体量达到近206万平方米。而住宅用地中更是包括3幅动迁安置房用地和4幅租赁住房用地。

在经历6月、7月的长时间空窗之后,9月上海土地市场重新“开闸”。而在供应增量的背后频繁的低溢价率成交和大房企拿地,也在逐渐扭转着上海土地市场一直以来炙手可热的状态。初秋凉爽的微风,正吹进沪上土地市场的每一个角落。

供应爆发,低溢价成常态

如今,在上海土地市场中,早已看不到房企的“疯狂”举牌和频繁加价,挂牌价格的准确把关,以及“招挂复合”的拿地制度成为了推动市场走向冷静的关键因素。9月上海土地市场“开闸”,俨然一幅新的景象。

金九的前半程还未结束,上海已经拍出了15幅土地。与以往不同的是,住宅用地被大房企以低溢价成交获取成了9月上海土地市场的常见现象。

例如,9月12日上海土地交易市场公示保利以5.93亿元的价格获得临港奉贤园区二期04FX-0002单元B0801地块,溢价率仅0.34%,成交楼面单价为8242元/平方米。

据悉,目前临港奉贤产业园区已有绿城、碧桂园等大牌房企入驻,其中绿城拥有21万平方米住宅商业项目已开工建设。而就在保利新获取土地的旁边,碧桂园在2016年年底曾获取2幅住宅用地,成交楼面单价均低于9000元/平方米。以此为对标,保利所拿下的土地价格基本与去年持平,由此可见上海的土地价格综合各方面因素影响,正保持着相对稳定跟的状态。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,随着土地开闸,很长时间没拿地的大房企开始有所动作,今年销售业绩完成良好的企业,也需要开始补充土地库存。尤其是上海今年前8个月住宅用地供应非常少,如今“开闸”,符合条件的企业“扫货”已是必然。另一方面,当前土地的起拍价格相对有所提高,顶在企业开发建设盈利的颈部,加上参与房企数量减少,所以零溢价、低溢价率成交成了普遍现象。这样不仅能稳定土地价格,保证地价不出现较大落差,同时又能通过平抑溢价水平稳定市场情绪。

保利、碧桂园、万科、华润,列举9月在上海获取土地的企业名单,不难发现规模大的品牌房企成了最大赢家。尤其是住宅用地,全部花落大房企手中。

上海某房地产开发商相关负责人告诉中国房地产报记者:“任何一家想要留在上海的企业,无论什么时候都会关注上海的土地市场。但是随着拿地方式的转变,大多数中小房企拿地的难度大幅提升。相反开发经验丰富、资金充沛、实力雄厚的国企、央企等大房企在新的游戏规则下更有优势。”

自今年5月,上海部分土地开始采用招标挂牌复合式出让的方式,房地产开发企业需要通过评分环节筛选资格,具体由评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评分,并根据评分结果,由评标小组确定排名顺序前3位的投标人为入围竞标人,最终按照综合条件最佳者得的原则确定中标人。

融信中国董事副总裁,第二事业部总裁林峻岭曾在接受中国房地产报记者采访时表示:“上海新推行的土拍拿地政策被业内外普遍认为是防止地王出现的应激性手段。但是在我们看来,这种政策也体现了‘市场化配置与政府调控’相结合的目的。”

“上海作为国际大都市,房地产发展的能级和水平都应该远远高于其他地区,因此对于房地产企业的开发资质、水准和城市建设能力,都提出了更高的要求。可以说,即便是没有此类政策的出台,一般的开发企业也很难进入上海了。而对于想在上海深耕的企业而言,全面提高开发综合能力、运营管控实力是必须要做的事情。”林峻岭表示。

值得关注的是,上海的招标挂牌复合式出让评分内容中,“受让管理”占有45分高分。其中,自2017年5月1日起,在上海地区受让商品住宅地块(包括含综合用地地块)每受让土地增加一幅就会减去15分,而受让土地达到3幅及以上(包括联合受让)此项评分就将计以0分。

上述相关负责人表示,将受让情况计入评分内容,可以防止个别符合条件的房企多次拿地的情况。这一部分的分值计入能够给更多符合要求的企业增加拿地的机会,同时又能限制拿过土地的企业频繁拿地。

上海地市格局大变

随着上海土地市场回归冷静,土地价格稳定、低溢价率成交也逐渐成为市场常态。再加上租赁土地频繁活跃于公开市场,上海土地市场的格局正在潜移默化中发生改变。

在9月计划出让的20幅土地中,4幅租赁住宅用地最引人关注。尽管这已经不是上海第一次出让租赁地块,但这4幅地段较好的“热土”花落谁家始终是业内热议的焦点。

最终,此次出让的浦东新区北蔡社区Z000501单元03-02、03-03地块、长宁区古北社区W040502单元E1-10地块、浦东新区南码头街道滨江单元06-05地块、徐汇区漕河泾社区196a-08地块均被上海地产(集团)有限公司以零溢价率竞得。

而地理位置上看,这4幅地块均位于内环与中环之间,甚至邻近内环线,虽然其中有3幅地的建筑面积低于5万平方米,但都属于上海中心城区的优质地段,且周边房价较高。

林峻岭称,从7月上海首次底价成交的两幅“只租不售”地块来看,租赁住房将成为上海住房供应体系中的重要一环,以改变“重买卖轻租赁”的市场格局。同时落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,促进房地产市场平稳健康发展。购租并举的住房制度,是房地产行业供给侧改革的途径之一,相信将是上海乃至全国范围内未来房地产发展的核心政策指引。

另一方面,上海9月的土地出让中,针对地块的出让要求更加细节化,规划发展的指向性也更加明确。以中国核建29.5亿元竞得的青浦区西虹桥徐民路南侧19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地块为例,该地块的出让条件就相对严苛,要求中小套户型面积达到80%,自持面积要求达到25%,并将区域功能定位为“核产业”科创园,引入核关联产业,要求竞买人是央企总部或其控制的上市公司,这样一来就挡住相当部分开房地产开发企业参与竞标。

卢文曦称,上述土地由于出让条件中带有较高准入门槛,并要求引入核关联产业,基本把传统房地产开发企业都排除在外,最后被中国核建拿下并不意外。而这也说明,上海在部分土地的出让上指向性愈发明确,这样做虽然会使部分企业失去对有特殊规划地块的竞争力,但从长远来看更有利于城市建设的规划发展,因此这种趋势应该还会延续。

除此之外,收并购市场与和公开市场同样热闹。不少房企表示,在关注公开市场的同时,很多房企都选择将目光投向收并购市场,双管齐下。

例如,近期泰禾集团发布公告称,泰禾集团下属全资子公司福州泰禾鸿运置业有限公司通过上海联合产权交易所平台,以8.6亿元成功竞得上海张江(集团)有限公司及上海周康房地产有限公司所持有的上海金闵房地产开发有限公司60%股权,加上此前以4.5亿元受让上海巨龙房地产有限公司所持有的上海金闵40%股权,泰禾合计以13.1亿元的总代价获得金闵房产100%股权。

受让完成后,泰禾集团将取得金闵房产所持有的位于上海市奉贤区大学城中心区项目的开发建设权,而该地块也将成为泰禾继新江湾城与信达合作的“上海院子”和位于长兴岛布局的“大城小院”之后在上海布局的第三个项目。

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