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2017年上市房企“地主”榜TOP30 中国恒大仍是最强“地主” 碧桂园、融创中国激进略地

■中房智库研究员 许倩

土地市场如战场。实力房企们或挥斥重金在土地招拍挂市场上攻城略地,或借并购斩获大量廉价地产项目。截至年中“地王”榜单排名再度发生变化。

根据中房智库研究员独家发布的上市房企TOP30“地主”榜,中国恒大以2.76亿平方米土地储备规模再度荣登地主榜冠军,恒大在这一位置上已稳坐5年;碧桂园以2.1亿平方米土地储备紧随其后;保利地产以16991万平方米土地储备超过万科、绿地,跻身第三大地主的位置。而绿地控股和万科地产则分别以13959万平方米、11934万平方米土地储备规模排在第四和第五位。

需要注意的是,上市房企TOP30“地主”榜单数据主要来自上市房企半年报公告,7月份融创中国收购的万达13个文旅项目所包含近6000万平方米建设用地并未统计其中。

上市房企TOP30“地主”榜显示,融创中国的土地储备达1.01亿平方米,排在榜单第6名。若加上其收购的近6000万平方米土地项目,以及一二线联动的4300万平方米土地资源,融创中国的土地储备已经超过2亿平方米,应位列行业前三。

而据万达集团2017年半年报,截至6月30日,累计土地储备面积7332.6万平方米。扣除被收购的6000万平方米土地储备,万达现在的土地储备规模已降至两成,约1333万平方米,据此,万达已被移出房企TOP30“地主”榜。

不可否认规模的重要性。今年上半年碧桂园已成为销售额最大的房地产公司,而其下一步目标仍是提高市场占有率。碧桂园总裁莫斌称,碧桂园对于拿地是高度重视,“对于地产行业,土地是项目成功70%的因素”。

半年业绩发布会上,中国恒大总裁夏海钧坦承,房地产行业通行的这种必须储备大量土地才能实现高增长的发展逻辑,也产生了沉淀大量资金推高负债的副作用。因此恒大明确表示未来三年将实现土地储备的负增长,让土地储备每年下降5%至10%。“我们的方式是每年开发销售5000万平方米,新购进三四千万平方米,从而相当于每年减少一两千万平方米的土地储备。”

中国恒大的主动收缩动作,或许为行业内的激进略地者提出了警示。

6房企土地储备过亿平方米

最大地主仍是中国恒大

土地储备的多少,意味着房企是否有充足的后备土地可供开发,对于房企的后续发展至关重要。但土地储备量也并非越多越好,过量囤地必然使存货量和资金成本增加,周转率降低,而储备不足又将导致企业发展难以为继。一般来说,4~7年的土地消化期较为合理。

根据中房智库研究员统计,截至2017年6月30日,我国有6家上市房企的土地储备面积超过亿平方米,分别是中国恒大、碧桂园、保利地产、绿地控股、万科地产以及融创中国。

土地储备最充足的企业依然是中国恒大。中国恒大半年报显示,目前土地储备共计2.76亿平方米,项目总数719个,分布于223个城市。在一二线城市项目的土储面积达到3324亿元,占比超过七成,其中深圳共有33个项目,规划建筑面积2087万平方米。在三线城市土储原值1252亿元,占比接近三成。

夏海韵表示:“目前公司70%的土地储备位于一二线城市,未来计划每年补充2000万至3000万平方米的土地储备,选择方向则以经济发达的二线城市和围绕中心城市的周边城市为主,源于这些城市受限购、限贷影响较小,可以有效保证公司的毛利率、净利率不受影响。”

第二大“地主”是碧桂园。根据碧桂园半年报,截至2017年6月30日,碧桂园已摘牌或已签约的土地储备约2.1亿平方米,另有基本锁定但尚未签约的潜在土地储备约1.35亿平方米。

除了已披露土地储备对应的可售资源以外,公司另有潜在的可售资源约人民币1.2万亿元,其中已签署MOU(谅解备忘录)、暂未完成工商登记的可售资源约为人民币1500亿元,参与一级土地开发的可售资源超过人民币1万亿元。

碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示,随着这部分潜在土地储备的不断熟化,公司将有充足的可售资源支撑未来的增长。

绿地控股的土地储备排名今年有所下降。在中房智库研究员发布的2016年上市房企地主榜排名中,绿地控股以1.37亿平方米土地储备量排在第三名,在2017年上半年上市房企地主榜中排名降到第4名,保利地产以16991万平方米土地储备成为第三大“地主”。

绿地控股公告显示,2017年上半年,绿地控股累计新增土地储备项目21个,土地面积仅305万平方米,可建建筑面积745万平方米,总地价逾191亿元。同期中国恒大、碧桂园、万科及保利新增土地面积分别为1696万平方米、2133万平万米、767万平万米及1046万平万米。

万科地产以11934万平方米土地储备排在第5名。截至6月30日,万科在建项目总建筑面积约6462.6万平方米,权益建筑面积约4256.9万平方米;规划中项目总建筑面积约5176.9万平方米,按万科权益计算的建筑面积约3461.1万平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约294.1万平方米。

“地产行业老大之争将会从2017年延续到2018年。碧桂园、中国恒大、万科拥有不同的土地储备,它们在未来谁能够更好地合理开发土地、增加产品竞争力和创新力,才能在激烈的竞争中多一分胜算。”易居智库研究总监严跃进表示。

碧桂园、融创中国拿地最猛

千亿目标房企积极拿地

若论土地市场上的最凌厉进取者,碧桂园和融创中国可以并称第一。碧桂园可以说是国内土拍市场的“大赢家”,融创中国则无疑是国内并购市场上的赢家。

据中国指数研究院统计数据显示,今年上半年,碧桂园、中国恒大、保利、万科、龙湖5家房企在我国土拍市场拿地总金额超过3500亿元,占比为73%。

房企获取土地的方式主要有两种,一种是在公开市场上招拍挂拿地,另一种则是通过并购获得地产项目。

从1~8月房企招拍挂拿地排行榜来看,碧桂园以新增3549万平方米土地权益建筑面积占据榜单,成为拿地最多的房企。中国恒大前8个月新增权益土地储备面积2254万平方米,居于第2名。排在其后的房企是万科地产、保利地产、绿地控股、新城控股、万达集团等。

如果再加上房企通过并购市场获得的土地项目,在1~8月房企新增土地储备(招拍挂+并购)Top20榜单中,前8个月新增土地储备最多的则是融创中国,共斩获了8976万平方米土地。

收并购不仅能够获得大量的土地储备,更重要的是,还能显著降低公司投资成本、提高项目毛利率。2017年3月,融创中国以23.04亿的总代价收购北京融智瑞丰与成都联创融锦,获得土地总建筑面积168.1万平方米,均价仅1370元/平方米。

另一个明显的现象是,冲刺千亿目标的房企拿地规模均翻倍。

“冲刺千亿的关键在于掌舵人是否有足够魄力大规模拿地、并购,拓展企业规模。”融侨集团品牌营销中心总经理张岩表示。

在中期业绩发布期间,明确提出或预计可以在一两年内实现千亿的企业,以新城、旭辉、富力、远洋、金茂为代表。

远洋地产公告显示,截至6月30日,公司总土地储备面积达到4037万平方米,权益面积1993万平方米。总土地储备较去年全年增加近一倍。今年1~8月拿地总额为556.5亿元,达到去年全年拿地金额的2倍左右。此外,公司在深圳的旧改市场也初步取得成果,获取了4个旧改项目,并锁定了6个,总土地储备超过498万平方米。

今年上半年,富力地产新增土地权益金额为316亿元,同比增长约5倍;新增土地权益总建筑面积1140万平方米,同比增长约7倍。富力地产今年1~8月拿地建筑面积共1255万平方米,为去年全年拿地总建面的2倍多。值得一提的是,富力还通过收购恒基兆业在广州、沈阳和鞍山的项目,以较低的成本,扩大了在该地的土地储备。截至2017年6月,富力土地储备总建筑面积4850万平米,目前土地储备可供6~7年的需求,土地储备量充足。

旭辉集团今年拿地较往年更为凶猛。半年报显示,旭辉上半年共斩获32幅地块,新增土地建筑面积440万平方米,权益建筑面积210万平方方米,新增土地总价为411亿元,权益土地总价为209亿元,其中新增土地总价和权益总价均已超去年全年。

2017年7月,旭辉集团继续收购13个新项目,集团应占土地代价约92亿元。这一土地成交额已是去年上半年的2倍。1~8月旭辉集团拿地总额为500.7亿元,达到去年全年拿地金额的2倍左右。

截至2017年6月30日,旭辉集团拥有2210万平方米土地储备,权益土地储备为1240万平方米。土地储备主要位于长三角、中西部、环渤海和珠三角四大区域,建筑面积占比分别为46%、32%、16%、6%。

拿地必争长三角

一二线城市仍是投资重点

从拿地区域上看,长三角仍是房企重点关注区域。而长三角因经济水平领先,城市的现有产业基础、创新实力、对优秀人才的吸引力均较强,且在“一带一路”、上海自贸区等政策红利的支持下,始终是众多房企投资的首选,土地市场持续火热。

中国指数研究院数据显示,今年1~8月长三角地区TOP10企业拿地总价高达2497亿元;中西部和珠三角以1673亿元和1463亿元分列第二、第三位;环渤海地区由于推出土地城市数量较少及热点城市如北京多为联合体竞得,拿地总额位列第四位,为1378亿元。

从城市群拿地城市情况来看,一二线热点城市仍是房企的投资重点,如长三角城市群的南京、杭州、上海、合肥等,中西部城市群的重庆、武汉、成都等,珠三角的广州、佛山等,以及环渤海的北京、天津、济南等城市土地成交依旧活跃。

旭辉集团主席林中在半年业绩发布会上表示,“旭辉不会跟风进入三四线城市,中国未来的机会依然集中在一二线城市”。半年报显示,二线城市对旭辉集团上半年业绩贡献最大,占比68%,其次是一线城市,占比29%。

在万科地产上半年新增的土地项目中,按建筑面积计算,新增项目77.5%位于一二线城市;按投资金额计算,91.9%位于一二线城市。在深耕现有城市的基础上,万科还进入了哈尔滨、石家庄、兰州等城市。

保利地产的拿地重心也仍以一二线城市为主,上半年一二线城市拓展土地面积1277万平方米,占比达75%。同时,积极推进城市群深耕战略,以核心城市为中心,辐射周边潜力城市。上半年,保利地产新进入城市7个,其中,长三角区域新布局徐州、芜湖、盐城;京津冀区域新布局衡水;珠三角落子梅州。

另一个变化是,部分土地储备充裕的标杆房企已经开始放缓了扩张步伐,转而努力降低负债率和杠杆率。中国恒大宣布实施了土地储备负增长计划,计划土地储备每年下降5%~10%,相当于每年减少1000万到2000万平方米土地储备。“今年开始强调以效益为中心,公司不再追求规模。”恒大管理层称。

融创中国董事局主席孙宏斌在业绩发布会上表示,考虑到公司拥有较高储备,将暂停拿地,等到再重启拿地后,对土地的标准会大幅提升。融创也对负债结构提出新的目标,希望净负债率2018年降到90%以内,2019年降到70%以内。

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