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宋卫平:我们要架构一个橄榄型的住房社会

■中房报记者 梁笑梅 马琳 杭州报道

“在1/4的世纪里,有10倍左右的居住面积、居住质量和生活配套的提升,房地产行业取得的成就是决定性的。这样的成就在历朝历代都是难以想象的,世界上没有哪一个国家能在这么短的时间里解决几亿人的居住及改善难题。”

绿城集团创始人、蓝城集团董事长宋卫平说,这是一个事实。

“非常希望今年年底到明年年初能够制定出一个囊括人类现代城市、现代居住生活经验教训的,结合中国实际,其间体现政府管控力量与市场经济活力、长期稳定甚至可以管10年、20年、30年甚至更久的制度。”除了认真地研究过大学生、低收入群体、外来务工者的住房以及住房空置率的问题,他还对房地产治理制度有着建设性思考。

关切这些有关宏旨的题目,对于宋卫平而言,并不出奇。25岁的时候,他就思考过“人类将往何处去”的命题,这是一个哲学问题,也是世界性问题,更是知识分子不分国界一直在思索、在解构的问题。“没有思考过这个问题,就不能算是知识分子。”宋卫平说。

关心家国命运的宋卫平告诉我们,希望政府部门能够可以架构一个橄榄型的住房社会,低收入群体、中产阶层、高收入群体可以在这样一个社会结构中相互流动,各有所居,生活幸福,有着向上的动力与价值的方向。“因此,需要制定出一套系统的、科学的、行之有效并有自主修复能力的一套住房制度体系。”

“我们要架构一个橄榄型的住房社会”

中国房地产报:如何看待2016年这一轮房地产调控。

宋卫平:这一轮调控形成有几个理由,一是为房地产的长效制度设计争取时间,希望房价不要像野马一样快速飞涨,先管控住;二是涉及金融安全问题;三是政府发现从去年年底到今年年初市场上形成了老百姓拿房子去抵抗通货膨胀的现象,形成了全民买房的现象,并且到了质变的过程,人们对于所有保值增值的工具都没有信心,就对房子感兴趣,不买房的也买房了,需求被非正常的放大,这是非常危险的信号,现在的调控是扼制这一现象。所以希望政府尽快拿出正确的药方,否则会造成社会的动荡。

中国房地产报:对于房地行业,调控之手一直都在,“史上最严”不断出现,这背后到底有什么共性问题?

宋卫平:房地产的密集调控从2005年开始,之后到2008年、2011年调控,再到2016年调控,一直在持续。20多年来,我们取得了很多成绩,但制度里面的不足和缺陷也已经显现了出来,构成了当下最重要的问题:表面上是调控问题,其实是制度设计问题。

在我看来,设计一条优良靠谱的制度应该不是一件太难的事情,我们可以把美国、日本、北欧、西欧甚至是东欧解体以后它们的住房政策与体系是如何演变的进行分析与研究,寻找经验与方法,之后再结合中国的现状,努力一些,我相信半年时间就能做出来。

但到目前为止,我们的房地产制度还没有系统性的设计,目前主要采用的方式是香港模式和新加坡模式。现在被认为是10%采用了新加坡模式,比如拆迁安置房、保障房、经济适用房的出现;90%采用了香港模式,推出了普通商品房。

我认为香港模式应该是到头了,不能再往前走了。香港的资本主义制度实施的时间比较长,它对贫富悬殊存在的包容度,尤其体现在它对于最低收入阶层的社会保障比内地做得要好,低收入甚至没有收入的群体,他们的居住问题香港特区政府都有非常精细与精确的应对措施。

一个城市的居住生活水准与政府的有效管控能力是有关系的,社会底层的居住需求是应该主要考虑通过保障来完成。就像人的一只手有5个指头,有高有低。人类社会也一样,有能力高的也有能力低的,低能力的有的可以自我改变一部分,但有些改变不了,比如先天聋哑人、先天的残疾人,没有工作能力,但他们也是人,总得保障生命的基本存在,这个时候他们的居住问题要怎么解决?

所以说,房地产的政策设计是非常复杂、全面和系统的工程,需要制定者有非常高的智商、情商、见解、阅历和知识,才能制定出一套非常好的制度出来。虽然现在房地产行业行进中的所有问题都碰到了,也有一定的对应策略,但还没有形成系统的、科学的、行之有效并能自动修复能力的一套自主体系。

希望今年年底到明年年初能够制定出一个囊括人类现代城市、现代居住生活经验教训的,结合中国实际,其间体现政府管控力量与市场经济活力的、长期稳定的甚至可以管10年、20年、30年甚至更久的制度。

中国房地产报:你一直在提出政策在解决人们居住生活的问题时要有一个系统性设计,什么是系统性的设计?

宋卫平:居住是人们生活的必要条件,它就像空气、水一样,不要说居者有其屋,但一定要有一个安宁的可以得到休养生息的空间,人们可以恰如其分的生活,居住的地方、工作的地方、受教育的地方、享受商业服务便利的地方,都应该有一个合理的设计。

而且,我们的居住空间不应该是为了“居住而居住”,应是为了提高生活品质而居住,居住前面应该加上“生活”两个字,生活居住或者是居住生活,强调生活和居住的一体化,以及它们的相互关联性,有这样的基本概念再来做城市建设和房地产,以及城市中公共设施的安排与设计,才是系统性、人性化的。

中国房地产报:对于房地产行业的政策制定,你有什么新建议?

宋卫平:我们的政策制定者要有一个清晰的认识,房地产行业并不是一个单一的行业,社会上所有行业几乎都与房子相关,可以被看成是一个社会系统。可能有人不理解,但道理很简单,社会是由人构成的,所有人都要住房子,所有产业、产品到最后都与人的居住相关,与空间、形态相关。所以,在这样的前提下,房地产行业的政策制定者要全盘、系统性地考虑它的效果。

没有人天生有这个才能,坐在办公室里,不做深入调查研究,就不能把中国的情况、国际的情况,还有它的原理以及真实的情况了如指掌,从而能制定出一套可以管30年、50年甚至100年的长效政策,然后又能分阶段地去与各行业相配匹、相引领,很好地去解决人们的生活载体与生活内容引发的复合性的问题。它需要系统性地去解决,而不能人为地简单地设置硬性制约。

实际上,我们的居住问题千万不能简单地认为是房子问题,房子不只是房子,还是生活的容器与生活内容的结合,它还有更外延的东西。

中国房地产报:通过“双限”“多限”治理市场的做法具有可持续吗?

宋卫平:这要一分为二。每个企业、每个人对于财富的自由支配其实是现代社会的基本表达,但现在有钱不能买房子,也不能流通,我认为这是有悖现有社会基本准则甚至法的精神。还有,土地是价高者得,但卖房子又限价,在这样的环境下把企业做得很大做得强先天就不成立。

但在另一个层面,比如解决城市中游离者(外来打工者)的居住问题,可以使用“双限”政策,如限地价、限房价,也可以多重限制,限金融条件、限开发资质、限设计方案等办法,以解决他们的住房问题,将新加坡的组屋方式在当下中国做个改良版。

中国房地产报:现在很多企业都设定了新的规模目标,1000亿、3000亿、和5000亿元都有,你怎么看?

宋卫平:他们脑子有毛病,这些都是社会上莫名其妙的一种情绪,这个错误我们以前犯过,在年轻气盛(四五十来岁)的时候去追求规模,这是一个虚荣心的表现。其实,企业规模大了有效管控会是一个问题、资金杠杆的安全度也是一个问题。另外,和实现多少亿元的目标相比,还不如牢记做精做好,才有做强做大的未来。一个企业的规模、资金与政策安全、金融环境都要做一个非常好的匹配,一个企业老是高负债运行,生命线和杠杆又比较脆弱,会带来一些灾难性的后果。

中国房地产报:蓝城和绿城,你希望它们是怎么样的公司,比如伟大公司?未来,蓝城集团及绿城集团又会有怎样的战略方向?

宋卫平:在未来的发展规划中,绿城持续传统的发展模式,代建、绿城的小镇等业务线会得到发展,也将在开发过程中提升生活服务业务。蓝城的第一要务是做好小镇,第二是建设管理,未来在蓝城的业务范畴中,重资产模式基本不会碰。

“无所谓遗憾”

中国房地产报:创业20多年,你对自己的表现打几分?是否有过遗憾?

宋卫平:及格分到良好线吧。做好一个房地产公司需要掌舵者有政策观、全局观,以及金融、内部管理、人才培养等能力,把控产品品质、产品特质等,最起码要学好十门功课。于我而言,有些功课是不及格的,比如说金融能力,住宅科技等,对住宅的认知和驾驭能力也是极弱的。而有些功课,比如美术课可以打八九十分,总体下来可以达到70分。

至于遗憾嘛,天命如此,无所谓遗憾,遗憾也没有用,都是一个发展过程。这个过程一定是和每个年龄段、阅历、思维能力相匹配的,有些错误该犯就会犯,该有的感悟就会有,避免不了的。

中国房地产报:学习历史对于你以及做企业有哪些影响?

宋卫平:世界上很多事,凡事有生必有其灭。从人类历史现象、从墓葬所表达的社会结构来看,所有的城市格局和住房格局都是一个非常系统、复杂的社会现象,也有一定的规律。从各个角度去看城市、住宅、人类的生活,历史最起码给我们提供了一个系统的做事的方法论。

从历史的角度来看,房子并非是建筑材料的简单堆砌,一方面它是建立在土地上的,一方面也是寄托在文化上和一套规范体系上的;房屋所显现的大小、多寡、格局的背后其实与人口生育、家庭结构相关,与社会发展相关,所以房子应该被认为是一个时代、一个时期的科技水准、文化水准,是社会基本形态的一个集中表现。

房子也是一套符号系统、它还是凝固的音乐,它代表了人类的一种精神,人类对于世界的认知,也体现了人与人之间相互关系。

我们如何去认识房子呢?有很多人,为了迎合市场需求,在建造完之后就不再管它,仅仅把它当作一个盈利以及资本积累的工具。而学历史、学人文的人,对房子会有其他界面的认知,会将它的价值做得更加清晰些,是把房子看成是对世界有限生物生命的一种延续,变成了生命中的一个组成部分。

因此,不管是蓝城还是绿城,都希望将房子原本的价值、别人没有看到的体现出来,这也是我们得到市场认可的最重要的原因。

中国房地产报:你觉得什么是企业家精神?

宋卫平:我从来不认为我是企业家,所以对企业家的认知也不敢去随便发表意见。再说,中国对于企业的定义本身就不明确,更别说企业家精神了。但有一点我想说的是,等你的这个工作不是关系到你一个人,而是涉及很多人,你的产品需要使用几十年的时候,就必须要认认真真的做事。

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