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租赁房,一场深刻的房地产变革

■中房报记者 何可信 北京报道

7月17日至7月26日每晚8点,10集大型政论专题片《将改革进行到底》在央视综合频道播出,这部片子用一个个生动的例子,深入浅出地讲出了改革的必要性、紧迫性与前瞻性。

房地产领域改革正是如此。1998年住房制度改革近20年后,突破传统发展思维定式和路径依赖,构建以创新为引领和支撑的住房体系发展新模式,出现了加快推进速度的态势。

8月28日,国土资源部、住建部宣布,北京、上海、广州、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、佛山、肇庆、成都13个城市,首批试点利用集体建设用地建设租赁住房,主要供给新市民。

在接受中国房地产报记者独家专访时,绿城创始人、蓝城集团董事长宋卫平说,他现在最关心的一个事情是大学毕业生、外来务工者、低收入群体、蓝领工人等群体的居住问题。“大学毕业生是中国的未来,是现代科技、现代文化发展中的主体力量,但他们现在的居住问题还没有很好地得到解决。”

宋卫平说,中国每年有600多万人从大学毕业,其中有部分人是从乡村、乡镇、三四线城市流向经济发达、机会较多、社会资源比较集中的一二线城市及省会城市,他们带着梦想与希望。但一个很现实的问题也摆在他们的面前,那就是居住问题,他们只能艰难勉强地租房生活,节衣缩食、不敢冒险地生活。以他们现在或者未来的收入计算,大部分人在一二线城市实现买房会遥遥无期。

“这些人支撑着这个国家的日常运营与生活,他们劳动强度大、劳动条件比较差,承裁着中国经济生活中最重要的、最基础和最繁重的工作,同时也是一群职业尊严严重缺失的人,约有2亿~3亿人,大多来自农村,进入城市多年,主要租住在城中村、近郊区域,过着漂泊生活。制度要做出合情合理的安排与保障。”

历史性解答:

新市民安居为什么重要

十八大后,在人民安居领域,以习近平同志为核心的党中央,不仅深刻回答了在当今中国建设一个什么样的房地产市场,而且在制度与实践中逐渐解决了一些长期没有得到解决的实际问题。一场房地产国家治理的深刻变革正在开启。

2013年10月29日下午,中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设举行第十次集体学习,习近平总书记在主持学习时强调,加快推进住房保障和供应体系建设,是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务,是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。“要加快推进住房保障和供应体系建设”“千方百计增加住房供应,同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置” “要重点发展公共租赁住房。”

这是在集体学习惯例延续11年后,中央政治局首次专题学习住房领域情况,这次学习被业内人士盛赞为“历史上谈房地产规格最高的一次会议”。

在政策与改革动员的时间关口,令人吃惊的是。随后的2014年到2016年,房价出现了一波非理性的短期拉升。有企业捂盘惜售,借机拉抬出售价格,一些国有企业也大量涉足房地产,制造地王推升房价大发其财;不少个人或投机者借助信贷杠杆结队“扫楼”,囤积居奇并频繁高抛低吸;整个社会金融资本有相当一部分集结到房地产领域。结果是不仅导致一二线城市房价轮番暴涨,还大幅抬高了居民的生活成本,增大了财富泡沫,加剧了金融风险。

2016年12月,中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。

2016年12月21日下午,习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出:“要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,分类调控,地方为主,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,形成长远的制度安排,让全体人民住有所居。”

对于住房,不会再有人觉得它不重要了。在商品房市场之外,大力发展租赁市场,为新市民提供更多可承受的住房,已经不仅是一个居住的事情,它关乎到中国梦的实现,关系到建设伟大社会的大事。

我国住房的新场景是,改革开放40年后,城镇化推进的速度加快,越来越多的农民成为和将成为新市民,住房是他们基本生活的刚需。习近平总书记在《关于中共中央制定“十三五”规划建议的说明》中指出:根据《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》预测,2020年户籍人口城镇化率将达到45%左右。按2013年户籍人口城镇化率35.9%计算,年均提高1.3个百分点,年均需转户1600多万人。现在,按照常住人口计算,我国城镇化率已经接近55%,城镇常住人口达到7.5亿。问题是这7.5亿人口中包括2.5亿的以农民工为主体的外来常住人口。

满足新市民的基本住房需求是一件大事,也是一件急事。

从2016年2月份至今,国务院、住建部、国土资源部等出台了6个重要文件支持住房租赁市场发展。这些文件都从供给侧、需求侧和监管侧,对租赁市场发展做了扶持性制度保障。

供给侧方面,提出加大供给主体,鼓励租赁企业、盘活存量资产;强化税收、信贷政策优惠;优化土地供应,增加用地规模,集体用地建设租赁房;促进不动产金融化,支持证券化、开展REITs试点。

需求侧最大的改进是扩大需求主体准入,把外来人口纳入供应体系,享受公共服务。并且实现公租房货币化,主要措施是发放租赁补贴,落实住房公积金支付。

在金融方面,更高层次的金融模式创新正在进行。2014年9月29日,中国人民银行、中国银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,提出“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点”,之后伴随促进租赁市场发展的政策又频频提出REITs试点。市场探索中比较有代表性的案例是2014年的“中信启航专项资产管理计划”和2015年7月的鹏华前海万科REITs。但租赁市场的REITs还在酝酿之中,目前只有部分长租公寓供应商发行了租房市场房屋租金分期类ABS产品。

城市集体行动背后:

长远意识觉醒

8月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交,采取“只租不售”模式,项目建成后,至少提供1897套租赁住房房源。目前上海已经推出11幅“只租不售”模式的租赁住房用地。

北京,去年11月推出“限房价、竞地价””新政,首批四个地块开发商自持面积达到100%,即70年内这些地块上盖的房子只能租不能卖。

杭州,则积极打造智慧租赁平台。8月9日,杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作,杭州将借助阿里的技术能力、生态资源,打造全国首个“智慧住房租赁平台”。

杭州市房管部门相关人士透露,住建部等相关部委希望杭州发挥互联网创新城市的优势,将住房租赁平台打造成全国创新模式的标杆,产品化落地成熟后向全国推广。阿里集团相关负责人则表示,阿里考虑将住房租售领域沉淀的服务能力向更多地方政府输出,协助政府提高住房租赁和二手房销售领域政策监管、服务市民的能力。

广州最早响应国家号召,提出了“租购同权”的概念,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。随后北京、深圳、沈阳、杭州、成都、郑州、济南等多地都提出了“租购同权”方案,从落户、入学,到就业、社保等,让租房者可以享受更多社会福利和保障。

8月3日,成都市政府明确提出,到2017年年底,通过新组建或依托现有国企改建,成都市将成立3~4家国有住房租赁公司,开展租赁住房、人才公寓的建设和运营管理,培育租赁企业成长;力争到2020年,培育和发展机构化和规模化租赁企业不低于50家。而且,未来成都将形成国有租赁住房为主导、商品房新建和配建为主体、个人富余住房为补充的供应体系,满足各类人群不同的住房租赁需求,实现“租售并举”。

武汉更是把房价、住房与人才、城市未来进行长远考量、安排。8月26日下午,湖北省委副书记、市委书记陈一新在第二批武汉百万校友资智回汉·武汉大学专场活动现场作主题演讲时宣布,“要争取让武汉大学毕业生以低于市场价20%的价格买到房,同时提高大学毕业生年薪”。

“大学生创新能力强、消费潜力大,是城市的希望、城市的未来。”陈一新提出,武汉要发展“菁英经济”,探索破解大学毕业生落户、住房、收入“三大难题”,建设全国低成本创新创业中心,打造成“大学生最友好城市”,让大学生能就业、易创业、快落户、好安居,确保5年留下100万大学生。

针对落户问题,陈一新介绍,今年初,武汉出台一系列政策举措,在全国率先实现“零门槛”落户:只要毕业证,即可登记落户。陈一新同时提出,保持较低房价就是武汉的竞争力,武汉要确保房地产市场平稳健康发展,合理引导预期,坚持政策连续性稳定性。

在武汉之前,7月7日出台的《上海市住房发展“十三五”规划》更提出,预计新增供应各类住房约170万套,其中商品住房约45万套,租赁住房约70万套,各类保障性住房约55万套。

从数据看,上海新增住房第一位的是市场化的租赁住房,第二位是保障性住房,第三才是商品房。上海市调控房价的决心很明确,那就是从增加供应量开始,以租代售,一方面可以减少地王,压住房价,一方面可以留住高端人才,增强上海竞争力。

“不谋万世者,不足谋一时;不谋全局者,不足谋一域。”登高望远发展人才与做好居住事业,不仅是最大的民生,也是城市竞争力的长远战略和决策部署。高房价、高地价长时间带来红利,也带来了困扰,现在开始出现了负效应,城市开始意识到必须做出改变了。

习近平总书记在2016年12月14日至16日召开的中央经济工作会议指出:“只有坚持市场化改革方向,才能充分激发市场活力,满足多层次住房需求。”

在土地方面,国土资源部、住建部做出了新决策,8月28日两部委表示,13个城市首批试点利用集体建设用地建设租赁住房,此举是要构建购租并举的住房体系,以及城乡统一的建设用地市场。这意味着,从租赁住房探索集体土地合法进入住房供应市场之路。

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