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二线的地位,一线的房价 珠海大机会大烦恼

■中房报记者 曾冬梅 珠海报道

8月的珠海,亚热带气候表现得淋漓尽致,骄阳似火,但缕缕海风轻抚中的青山绿树、蓝天白云却是很多城市所无法拥有的景致。

从2016年开始,这个滨海城市就屡次进入全国70个大中城市房价涨幅top10,均价超越一线城市——广州。国泰君安在一份研究报告中提示,港珠澳大桥通车后,珠海将成为全国唯一一个与港澳陆地相连的湾区城市,怎么想象未来的经济发展空间都不为过,与港澳之间的房价差距还有望进一步缩小。

“珠海是全国房价最高的二线城市,限购政策的严厉程度在全国也是排行前三,仅次于北京、上海。”8月19日,在位于珠海金湾区的时代山湖海兼得售楼部,销售组长王英仕告诉中国房地产报记者,自从4月份珠海出台史上最严限购令以来,房地产项目的客流受到了明显的阻拦性影响,有些熬不住的小开发商已经开始调整价格,但公司并没有降价的打算。他们坚定看好珠海的未来,“港珠澳大桥年底通车,香港到珠海只需要半个小时。珠海的房价只有港澳的几分之一,还是价值洼地。”

胡志宜,合富辉煌珠海公司市场部经理,来珠海已经10年了,在这期间,珠海房价整整翻了4倍。“外地购房者的占比在10年间也增长了一倍,大部分都是以投资为目的。这一次的限购政策,主要就是限制外地购房者。”

刘鹏(化名),是珠海某房企的管理层。“晚上9点多从机场回来,路过金湾区,那么大片的楼盘,亮灯的房子没几间。珠海楼市的投资占比高,空置率高。”刘鹏认为,珠海房价继续上涨的空间还是有的,但泡沫也是存在的。“楼市的前景完全取决于国家的政策,如果政策不放开,就算房价再有上升空间也没用。外地人没有资格买,没有流动性的资产是不值钱的。”本届政府的调控力度和思路都与过往不同,刘鹏告诉中国房地产报记者,政策放开的可能性微乎其微。基于这个判断,他打算转让掉横琴的一套房产。

在刘鹏做出这个决定的同一天,有个客户还冒着烈日到售楼部,拉着销售人员问:“我在珠海已经有两套房,还能买么?”

二线的地位,一线的房价

8月19日,珠海,气温超过37摄氏度。位于珠海西南部的金湾区,房地产施工如火如荼,天气酷暑,路上甚少有行人,售楼部里则是另一番场景,人流不缺。时代山湖海·兼得项目销售组长王英仕正站在规划图前,给客户讲解粤港澳大湾区的规划利好。“横琴是国家的第三个经济开发区,与澳门一水之隔。横琴的住宅用地只有28万平方米,住宅供应无法满足未来人口的居住需求,需要周边板块来分担。”他表示,与横琴最近的是澳门,房价6万元~20万元/平方米,附近十字门商务区的住宅售价也很贵,大概在4.5万元/平方米。“我们项目到横琴有一条政府规划的金海大桥,从项目出发,15分钟车程就可以到达横琴,目前横琴最贵的楼价已经到7.9万元/平方米。我们这里现在只卖2万元/平方米,只是横琴三分之一的房价,还是投资价值洼地。”

港珠澳大桥预计年底通车,届时珠海到香港只需30分钟车程,“而我们的房价只是香港房价的七分之一”。

在珠海,每个在售楼盘,都会将港澳的房价当作珠海的对标。在外界看来,珠海只能算作三线城市,但珠海人认为二线城市更匹配这个城市得天独厚的地理优势。

“珠海可以说是房价最高的二线城市了。”王英仕说。比珠海房价高的厦门等城市,在新的城市级别划分中,已经被归为准一线城市。

早在2016年9月,珠海的房价就已经位列全国第七,赶超广州,同比涨幅高达40%。截至目前,珠海的房价依然稳稳地超越广州。2017年上半年,珠海全市住宅成交均价22802元/平方米,广州的住宅网签均价为16141元/平方米。

以横琴的标杆项目之一——k2·荔枝湾为例,目前在售的产品均价已经高达5.3万元~6.3万元/平方米,最高单价接近8万元/平方米,和广州珠江新城的住宅售价不相上下。而在吉大片区,突破5万元/平方米的项目比比皆是。离澳门最近的拱北口岸附近,仁恒滨海中心的均价达6万元~6.5万元/平方米。

从房价这个代表着城市竞争力的指标来看,珠海确实有不愿屈居三线城市的理由。

调控力度对标北上,库存上升

突出的房价表现给地方政府带来了莫大的压力,也直接催生了珠海史上最严厉的调控政策。2017年4月,珠海印发《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》,升级限购政策。根据政策要求,全市范围内的所有户型住房,全部纳入限购范围。无法提供购房之日前在珠海连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民,暂停在全市范围内向其销售住房(含二手房)。通过赠与方式转让住房后,须满3年之后方可以再次购买住房。居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易(转让)。

在珠海业界看来,5年社保和3年限售的要求已经堪比一线城市的调控措施,就严厉程度而言,仅次于北京、上海。

“从前期调控政策来看,基本是广州深圳一调控,珠海就马上跟进。觉悟很高,按一线城市的标准要求自己。”珠海当地一位业内人士如此认为。

胡志宜表示,从2016年珠海市场的量价来看,确实表现突出,这是导致政策加码的重要因素。“珠海房价涨幅在全省仅次于东莞排名第二,同比上涨接近4成,首次超广州均价水平。商品房成交量增速在珠三角城市里最高。”

胡志宜2007年到珠海工作,至今已经10年了,“刚来珠海的时候,平均房价大概6300元/平方米,2017年上半年珠海商品住宅成交均价22802元/平方米,这10年期间珠海楼价整整翻了4倍左右。”

跟很多高房价的城市一样,到珠海置业的客户一般都是带着自住+投资的目的。“10年前在珠海购房的外地客比例不高,大概1~2成,基本以本地客户为主。”但现在,外地客户在珠海购房的比例已经达到了4~5成。“大部分外地客在珠海置业以投资为目的,部分客户以半投资+半居住模式进行投资置业。”

珠海的调控正掐中了外地客+投资的命门。“受政策影响,外地客没法购买,人流少了很多,附近有些小开发商熬不住已经开始调整价格。”王英仕透露。

政策对市场的影响很直接,各项指标齐刷刷地下降。合富辉煌珠海公司的统计显示,上半年珠海网签成交下降约7成,住宅网签成交下降8成。上半年推货8098套,环比同比分别下跌14%和51%。成交3953套,环比同比分别下跌44%和68%,整体去化49%,环比同比均下跌35%。

根据珠海中原地产的数据,截至7月底,珠海住宅库存量达到146.25万平方米,按近6个月去化速度,去化周期约10个月。在市场最火热的2016年,珠海的库存一度跌到50万平方米以下。库存的上升被认为是市场温度下降的标志和结果。

收获房价

难得产业与人才

调控引发的惨淡行情,并未正向传导至房价。目前珠海的房价都还是很坚挺,大部分品牌开发商都在坚守价格底线。赋予他们信心的是一个世界级的区域规划。在今年全国两会上,粤港澳大湾区被写入政府工作报告,正式上升为国家战略。2017年7月,《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》签署,港珠澳大桥主体工程全面实现贯通。2017年底,这座世界第一跨海大桥将建成通车,届时珠海至香港的路程将缩短至半小时以内,实现珠海、澳门与香港的陆路对接,形成“1小时交通圈”。

在香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆这9个湾区城市中,珠海的人均GDP仅次于深圳和广州。

国泰君安研究指出,凭借地理优势和市场力量,湾区通常能形成巨大的经济体量。在政策和产业的支持下,粤港澳大湾区有望成长为下一个世界级大湾区。借助港珠澳大桥,珠海将建成珠江西岸交通枢纽城市,成为全国唯一一个与港澳陆地相连的湾区城市。这种独一无二的优势地位,怎么想象未来的经济发展空间都不为过,珠海的城市发展或将迎来全新的变局。经济的快速发展预计可带动区域房地产市场持续繁荣,珠海与港澳之间的房价差距有望进一步缩小。

时代地产进入珠海已经有10年时间,年销售额从最初的10亿元提升到2016年的76.4亿元,占了公司总销售额的26%。这家公司85%的土地储备位于粤港澳大湾区,其董事局主席岑钊雄认为,这个湾区未来将是中国经济最繁荣、最活跃的地区之一。

购买力被调控作用力抑制,但寻找可能性的反作用力也并未停歇。胡志宜告诉中国房地产报记者,珠海限购后开盘的商改住项目整体去化率在85%以上,而住宅整体去化率约40%以下,说明整体市场需求还是很旺盛,住宅板块被限制的需求分流到了商改住板块。“随着港珠澳大桥的通车,香港到珠海通勤时间约30分钟,出行方式及时间的改变,加上两地房价差,以及珠海宜居环境等因素,有很大可能吸引到香港客户前来投资置业。”

也正是出于这种预期,来自河南郑州的鑫苑集团于今年7月份拿下了珠海一个项目。这个项目的最大亮点就是邻近即将贯通的港珠澳大桥,“随着港珠澳大桥的落成和粤港澳大湾区的全面建设,珠海将成为珠三角地区地理位置和经济地位的‘双料枢纽城市’,其巨大的发展潜力和前景成为鑫苑在此布局的战略考量。”在新闻稿中,这家地产公司如此表示。

中国房地产报记者来到十字门中央商务区的某个在售项目,销售人员说,因为严厉的限购措施,珠海房价的快速上涨势头得到抑制,“去年最火的时候,有的项目早上卖1万元/平方米,下午就调价到2万元/平方米了。现在至少是平稳了,没怎么涨。”而且,因为政府限价,大部分楼盘的销售价格都低于开发商的目标价,“按照去年的计划,今年我们项目开盘是能卖到5万元/平方米左右的,但现在预计只能拿到3万元-4万元/平方米的备案价。”在他看来,现在正是入市的好时候,过去有超过半数的购房者是来自外地,现在只剩1/3,其中一半来自东北,一半来自港澳。“港珠澳大桥开通后,珠海的房价还会有一波涨势,现在有资格买的都是赚到了。”

上述珠海房企管理层刘鹏(化名)对记者说,刚从外地出差回来,从机场回家的路上,看到了金湾区在夜晚黑灯瞎火的景象。“晚上九点多,亮灯的房间没几个。都是买来投资。”他相信珠海的房价还有上升空间,但也认为这样的市场有泡沫。“我看不懂楼市的前景,这完全取决于国家政策。”在市场和政策面前,他选择政策。“这一届政府的调控思路和力度与过去不同,沿用过去的思路可能会出问题。如果限购政策一直不放开,就算珠海的城市和经济发展得再好,没有流动性的资产也不值钱。”

就产业而言,他认为横琴自贸区的功能被过度放大了,“横琴地方就那么大,能引入的产业始终有限。而那些产业对整个城市有多大带动作用也难以评估。”

这种担忧并不是没有依据。一位在珠海工作的技术人士指出,珠海建市只有30多年,经济底子弱,自贸区名义上吸引了不少高科技企业和高素质人才,但实际上那些企业都只是在横琴注册,享受政策优惠,企业和人才都没有真正落户在岛上。

问题还在于,三线城市的工资水平,一线城市的消费水平(特别是房价),已经使得珠海慢慢形成了一个阻碍产业人口流入的壁垒,就连在当地毕业的大学生,都舍近求远,宁愿到广州、深圳找工作。

对所有类似珠海这样的城市及其政府来说,房价和产业,似乎都是一个两难的选择。这是一个致命的问题,城市的竞争力,任何时候都无法绕过产业与人才这两个要素。

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