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租赁市场发展报告:4万亿元红利只是看上去很美

■中房智库研究员 徐妍

自上而下的租赁政策红利正如雪球般越滚越大。

8月14日晚,继广州、武汉等试点城市先后发布工作方案后,郑州市也发布《培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》(以下简称《方案》)。作为中心城区流动人口超过300万的城市,这也是郑州首次针对庞大的住房租赁市场出台新政策。

就在同一天,北京市住建委也公布了关于“租售同权”公开征求意见的情况反馈,内容涉及对于单身申请年龄、离婚限制年限、住房转出记录、东西城房源以及能否落户、入学等方面,并明确共有产权住房可以办理落户、入学。

实际上,从7月20日,住建部等9个部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,并将广州、深圳、南京等12个城市列为首批试点城市以来,已经有多个城市出台具体政策跟进落实。

7月24日,上海首批公开出让的两幅只租不售的住房用地正式成交。7月28日,江苏无锡市出台新政,宣布从9月1日起,外地居民只需要满足一定条件,就可以实现租房落户、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。

随着存量房时代的来临,在打造多层次住房结构的房地产政策指向下,我国住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”的供应体系,住房租赁市场正在进入新一轮快速发展期。

中国的租赁市场还远非成熟市场

在“房子是用来住的、不是用来炒的”定调之下,构建购租并举住房体系的新格局也呼之欲出,北京、上海、广州、深圳、南京等人口净流入集中的热点城市成为第一批“吃螃蟹的人”也就不足为奇。

国家统计局数据显示,我国住房租赁市场正在快速扩张。全国约有1.6亿人在城镇租房居住,以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主。链家研究院报告则预计,2020年和2025年,中国房屋租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。中国房地产业迎来租赁时代的到来。

未来虽然看上去很美,不过在链家研究院院长杨现领看来,我国的住房租赁市场相对于房屋交易市场发展严重不足,这也是决策层出台诸多引导性政策来促进租赁市场发展的原因。对比美国、日本等城市的房地产市场可以看到,房价越高的城市租赁市场越成熟,租金收入规模在整体房地产交易市场中的占比也越高。

链家研究院的《租赁崛起》报告数据显示,目前中国房屋交易额大概为15万亿元,其中包括10万亿元新房和5万亿元二手房,而租金规模大概在1.1万亿元,整个房屋交易额中租金收入占比在7%左右。对比美国,目前其房屋交易规模大约在1万亿美元,这其中90%为二手房,10%为新房。此外,租金规模为5000亿美元,租金收入占整个房屋交易总额达到了50%。

租金回报率偏低、不同城市间市场发展不均衡,也是制约我国租赁市场发展的主要问题。

链家研究院向中房智库提供的一组最新数据显示,在全国14个人口净流入超过170万的租赁市场热门城市中,北京、深圳、杭州、厦门的租金收入比超过28%,14个城市的租金回报率在1.17%至2.68%,租金收入比在15%至30%。

除了不同城市间的发展不均衡,即使同为一线城市,或在同一城市的不同区域,租赁市场的发展差异也非常显著。

安居客房产研究院首席分析师张波介绍,从58同城平台租房房源量来看,作为市场发育成熟度最高的一线城市,在租赁房源入市量上就存在巨大差异。从该平台上提供的房源量来看,北京市场租赁房源信息量最高,不仅比排名第二的上海多超三成,更是深圳市场的近两倍、广州市场的近四倍。

除了数量上的巨大差异,同一城市不同区域间租金水平的差异,也是导致租赁市场的发展往往呈现区间“分散发育”、行业难以均值量化的原因。

依据58同城数据研究院提供的数据,2017年6月,北京中心城区的东城、西城、朝阳、海淀一居室房租均在较高水平,其中最高的东城区6月一居室房租已超6000元/月,较同期一居室房租最低的密云高2.8倍;上海6月一居室的租房市场中,价格最高的区域静安其一居室房租较奉贤高3.1倍;从四大一线城市的平均水平看,广州各区一居室房租普遍在3000元/月以下,房租最高的天河区较最低的从化区高1.6倍;而深圳一居室房租普遍高于广州,其中,租金最高的福田区较最低的坪山新区高1.7倍。

产业链长且复杂

国有资本民营机构需协作

2030年或超过4万亿的租金规模、越发明晰的政策导向,正在撬动更多的企业和资本进入租赁市场。

目前,龙湖、万科、绿城、金地等企业均已进入租赁市场领域,选择核心城市跑马圈地。

2015年以来,万科以“万科驿”为品牌在各地复制长租公寓业务,并于5月正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。早在2015年业绩报告会上,万科便宣布长租公寓已开业超1000间,此外还有2万间正筹备开业。传统中介链家、我爱我家等近几年均在住房租赁领域布局,并形成自己的体系。

除了房地产企业、传统中介代理行等,互联网企业显然也对这一前景巨大的市场颇感兴趣。

8月9日,杭州市住房保障和房产管理局与阿里巴巴、蚂蚁金服签订框架合作协议。三方将整合优势资源搭建智慧住房租赁监管服务平台,将国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。

“租赁市场的房源管理、资金管理以及合同的管理本质是运营和服务,这对于阿里和政府来讲,应该都是一个挑战。”在杨现领看来,尽管目前双方只达成了框架性方案,未来如何协调税收、公安、教育、公共服务等多部门存在困难,但从实施方案看,杭州的目标是要实现房、人、资金以及租赁关系的流程化和在线化,构建一个基于互联网和大数据的租赁信息与服务生态平台,这是一个很宏伟的愿景。

“应鼓励国有企业引领和带动,与开发企业、经纪机构、物业服务企业共同构筑起租赁供应的主体。”杨现领表示,从现实的情况看,租赁是一个产业链长且复杂的行业,包括开发、运营、租后管理及金融等,国有企业国有资本的引领和带动作用主要体现在开发和金融环节,市场化的、民营化的租赁运营机构的优势则主要体现在运营和租后管理环节。预计未来国有和民营机构之间在租前、租中、租后各个环节需要建立很强的协同关系。

“必须加快培育租赁市场的专业化、规模化经营,实现住房租赁行业规模化、专业化、规范化和标准化。”在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来,当前全国住房租赁市场的整体收益率非常低,不足2%,甚至跑不过一年期存款利率,想要长期坚持租赁业务,这就要求运营者必须要有足够大的体量,形成规模效应,才可能拥有盈利基础。

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