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惠州上演卖地乌龙 雅居乐拿地“触礁”

■中房报记者 曾冬梅 广州报道

每当地产行业进入新一轮的上涨通道时,各种权益纠纷都会随之增加。在珠三角的核心城市——惠州,有幅宅地过了交地期限2个多月还无法交地,开发商雅居乐在自己的地盘上已投入2.4亿元的资金,但多次收地都遭遇阻挠。

阻挠他们施工的是惠州特种养殖场的人员。养殖场的负责人臧龙觉得自己也挺冤的,他对中国房地产报记者表示:“这块地我们1990年就买下来了,有正当的用地手续,但惠州市国土局在我们没有拿到一分钱的赔偿款和不知情的情况下,把这块地公开拍卖了。”

2016年8月9日,雅居乐以2 .19亿元的总价,192%的溢价率购入惠州市龙丰金榜路地块。土地出让合同里约定,“出让人应于2017年5月29日前将目标地块交付受让人,且交付的土地应符合权属清晰、安置补偿落实到位,没有法律经济纠纷,具备动工开发所必须的其他基本条件。”现在看来,权属清晰、安置补偿落实到位的交地条件并没有达到。

8月11日,离上一次协商已经过去两个多星期,雅居乐方面和臧龙还未得到惠州市国土资源局的处理意见回复,双方都一筹莫展。“那个片区不是我分管的,具体不清楚。”该局有关负责人如此回应中国房地产报记者。

给了买地钱却拿不了地

据了解,2017年6月3日,雅居乐旗下的惠州市雅生房地产开发有限公司(以下简称“雅生地产”)派出挖掘机进入金榜路地块进行合法收地,不料附近的惠州特种养殖场立即派出人员出面阻挠并打砸挖掘机,打伤现场工程管理人员,收地工作被迫停止。报警求助后,雅生地产才得知自己地块范围内有约7000平方米特种养殖场还未赔偿。

6月3日、6月8日雅生地产接连发函至惠州市国土资源局,反应现场情况并恳请尽快协助收地。中国房地产报记者获得的一份惠州市国土资源局的复函显示,该用地涉及地上附着物清场交地的问题,该局表示在土地挂牌前已按相关规定和补偿标准核算并多次发函告知相关权利人,目前正积极与地上附着物权利人协调补偿,争取和平处理,如协调不成,将通过法律程序强制执行清场,确保6月底交地。

而到了月底,惠州市国土资源局并未按时交地。7月27日,雅生地产想将已挖出的土方运走,但两次都遭到了特种养殖场方面的阻拦,新田派出所、龙丰街道综治信访维稳中心协调无果,雅生地产只能暂停土方清运工作。

雅生地产方面对中国房地产报记者表示,公司购地及随后的一切行为都是合法合规的。按照规定,雅居乐在一个月内支付了土地出让金,并于2016年11月30日取得《不动产权证书》。

而金榜路地块的挂牌公告和《国有建设用地使用权出让合同》均清晰、明确规定了地块的现状土地条件为:“该地块权属清晰,安置补偿落实到位,没有法律纠纷,具备动工开发所必须的其他基本条件。”

谁的地?

但实际上,这块地的权属并不清晰,安置补偿也没落实到位,惠州特种养殖场地块产权纠纷只是问题之一。

在拿地后不久,雅生地产进行现场初步排查时,遭到地块附近金辉新苑物业人员的强烈阻挠,金辉新苑项目开发商惠州南怡实业有限公司将地块现场全部围蔽,明确拒绝雅生地产方面进入地块,还提出巨额赔偿。

在3.02万平方米的地块上,南怡实业建设的停车场占了1/5的面积,南怡实业方面认为地块出让过程并未对自己停车场的拆除作出补偿。直至今年6月份,在进场无望的前提下,雅生地产只能主动做出让步,与南怡实业及惠州市国土资源局签署了《协议书》,协商解决停车场用户的安置及拆除工作。

停车场的问题还未解决,又出现了惠州特种养殖场申诉权益的事件。臧龙表示,1990年,特种养殖场所处的地块是通过政府正当征地手续向惠州东江林场征的16.68亩山地,目前在惠州市国土局和惠州市规划局还有特种养殖场的相关档案。

为了盘活特种养殖场的资产存量,臧龙等人在2012年9月向惠州市国土资源局申请“三旧改造”,并获得广东省三旧改造办公室的批复备案,但该地块随后却被认定为归属东江林场的闲置用地。“在我们不知情的情况下,这块地被国土局公开拍卖掉了,但我们没有拿到一分钱的赔偿款。”而惠州市国土资源局给他的答复是,赔偿款已经赔给东江林场,建议臧龙向东江林场索要赔偿款。

“特种养殖场跟东江林场没有任何关系,我们是土地的权属人,赔偿款理应由国土局支付给我们。”臧龙认为。

惠州市国土资源局被认为应在土地权属纠纷问题上负主要责任。但离该局承诺的交地期限已经过去一个多月,事情并无任何实质性进展。据了解,截至目前,雅生地产已为开发目标地块投入近2.4亿元,包括地价款、设计费、财务成本、工程成本、管理费用以及支付给停车场的补偿款等。

7月14日,雅生地产再次对惠州市国土资源局发出了催促交地的函件,希望该局能在5日内完成目标地块的安置补偿及清场工作,并向公司交付目标地块。但截至8月11日,该局并无给予明确回复。

而据中国房地产报记者了解,在惠州,这样的卖地乌龙事件已非首次出现。1993年,两个自然人从惠阳县旅游局(今惠阳区旅游局)手中以68万元购得一块面积为1700平方米的土地,本想用作企业厂房建设,但后因其他原因未能如愿而一直闲置。

当然,这样的小插曲无法阻挡惠州土地市场的升温。受益于一线城市深圳的外溢需求,惠州的土地市场迎来了难得一遇的大行情。今年上半年的土地出让金总收入和平均地价均创历史新高。根据7月初,惠州市国土资源局发布的《住宅用地2017年至2019年供应计划》,未来3年全市住宅用地计划供应总量将达到1352.2公顷。

一位业内人士指出,随着土地价格的持续上涨,各大热点城市的存量土地价值也随之提升,但因为涉及众多产权、债权等纠纷,存量土地的盘活难度很高。对于急需提升土地产出率、开拓土地资源的二三线城市来说,存量土地的重要性不言而喻,但如何科学有效的平衡各方利益,保障土地原有产权人及买地开发商的合法权益,对地方政府而言,要走的路还很长。

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