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长沙“饥渴式”供地背后 闲置土地多达1.7万亩

■中房报记者 赵春林 长沙报道

公告计划两年内供应土地1326亩,结果实际上只出让了约312亩土地,实际出让面积还不到供应计划的四分之一。

长沙洋湖新城2015年、2016年土地一级市场的这一状况,仅是近年来长沙市土地一级市场土地供应骤降的一个缩影。实际执行与计划偏离太大,“僧多粥少”的饥渴式供地,引发长沙地价过快上涨,“面粉贵过面包”进而导致房价上涨的压力加大。

在中央要求房地产重点调控的各热点城市不断加大土地供应力度、房价限价销售的现实语境下,社会对长沙市“饥渴式”供地颇有微词。8月11日,长沙市国土资源局相关人士向中国房地产报记者表示,长沙市不是不愿意加大土地供应力度,而是目前闲置土地存量太多,但其中实际可供开发的土地并不很多。

“为此,长沙市正下定决心加大土地一级市场供应力度,计划很快将向市场陆续投放数千亩住宅用地。”长沙市国土资源局给中国房地产报记者的回复还称,长沙市在接下来的土地招拍挂中,拟设置地价上限,既限房价又竞地价,有关实施方案有望于本月中旬提交长沙市土委会审议。

惊人的数字:

闲置土地多达1.7万亩

“长沙市的闲置土地多的让人咋舌。”长沙市政府部门一位不愿具名的相关人士告诉中国房地产报记者,长沙市之前向国家土地督察武汉局上报的闲置土地数据是约1.7万亩,这还是指单纯的闲置土地,并未包括批而未供的土地,最新的闲置土地数据还有待进一步核实。

根据了解,长沙市土地闲置和批而未供土地的情况比较复杂,客观、主观原因参杂其中。有征地补偿或拆迁不到位、政府无法按时交地、生地出让的;有逾期多年、转卖他人或合作开发未遂的;有企业破产、司法冻结、法人代表失踪或死亡、无法继续开发的;有军事管控等原因不能按原规划实施的;也有对楼市行情抱有更高的期望值、拖延入市或捂地不开发的情况。

以长沙洋湖片区为例,2015年3月24日,长沙先导投资控股有限公司(以下简称“长沙先导”)在其官网城市运营频道土地资讯栏目刊登的一份《洋湖生态新城土地出让计划》公告说,2015年、2016年,其运营的洋湖新城计划出让土地1326亩。结果在这两年时间里,洋湖新城实际仅出让土地约312亩,实际出让面积不到供应计划的四分之一,且均以起始价成交。

去年6月17日由宜家购物中心集团摘牌的洋湖新城一地块,如今距离受让土地时间已近一年两个月,而该地块仍因有待消防设计审批完善而未开工。

针对土地出让的实际执行与计划偏离太大,长沙先导相关人士在回复中国房地产报记者提问时说,该司之前挂在官网的每年的土地出让计划,是该司自己的一个安排,但最终土地能否出让,一是取决于土地市场的真实状况,比如2015年长沙的市场情况整体不太理想;二是取决于政府宏观调控,没过长沙市土委会这一关确实也没办法。在其看来,长沙市与其同类型的公司,也有“出让计划大于实际出让情况”的这种情形。

如此规模的土地供应计划,当时让部分业内人士捏了一把汗。据当地业内人士回忆,虽然几年前长沙洋湖板块部分楼盘的楼面地价就已接近5000元每平方米,但由于配套不完善,加之在一段时期内土地供应量相对过大,住宅单价均价长时间徘徊在六七千元每平方米上下,且销售低迷,开发商苦不堪言。

长沙先导提供给中国房地产报的一份材料显示,早在2009年,长沙大河西先导区土地储备(交易)中心与长沙先导签订了《洋湖垸储备土地前期开发合作协议》,拟开发储备土地总面积约1万亩。而长沙先导的公开数据显示,截至2015年3月24日,洋湖新城已出让土地近2000亩。

其实,在2015年上半年长沙楼市低迷之时,长沙大河西先导区(注:现湖南湘江新区)管委会相关负责人曾表示,为稳定市场预期,地方政府也考虑过将部分开发商手中囤有的大量回报土地或闲置土地,以适当的市场价格回购到政府手中,但难以如愿。

直至去年9月前后,随着全国楼市去库存的加快,长沙洋湖板块的房价也随之快速上涨,如今房价均价已接近1万元每平方米。

如果说,土地闲置情况比较复杂是长沙市清理处置闲置土地较为棘手的原因的话,那么令人费解的是,在商用物业库存高企且商业用地闲置不少、住宅供不应求而住宅用地“饥渴式”供应的情况下,长沙市的商业用地却仍在加快供应。

7月12日,位于洋湖板块的[2017]长土网028号商住地块,经过1个多小时37轮激战,被重庆龙湖天街商业地产有限公司以192093万元夺得。不过,出乎各界意料的是,洋湖地产人预期中的洋湖“地王”并没有出现,溢价率仅为36%。

当即就有人指出,一方面,该地块已被搁置两年再来拍卖,折射出了长沙房企对未来洋湖区域商办物业信心的不足;另一方面,在众志成城、抗洪救灾的关键时刻,在长沙市区受灾最严重的洋湖片区,洋湖新城的运营方长沙先导,被指急于与周边水患楼盘撇清关系,社会反响强烈,加之有人建议,洋湖片区在完善健全各类配套设施之前,不宜“与水争地”,不适合高密度开发,使得参与竞拍者出手谨慎。

“洋湖垸片区本身以娱乐休闲为主基调,只需能满足基本生活需要的商业即可,不适宜布局太多商业,商业过多对洋湖垸生态宜居的定位和品牌塑造可能会产生负面影响。”中南大学经济学专家傅沂教授此前在某论坛上指出,洋湖垸商业地产的规划过于密集,使得片区显得较为拥挤,某种程度上会降低洋湖垸的宜居性。

地的尴尬:

卖与不卖抉择两难

“随着去年楼市行情的好转,目前开发商自己陆续开发或转让合作开发闲置土地的多了,留在开发商自己手中的闲置土地应该不会太多了,但长沙市闲置土地确实需要各方协力加大清理处置力度。同时我们也愿意按上级要求增加土地供应,我们也想卖地,而且各项基础设施建设和民生支出,政府也需要卖地收入。”长沙市政府部门相关人士向中国房地产报记者坦言,但因卖地已被多次问责,地方政府也怕卖地,就干脆不卖地或者少卖地,却又因供需矛盾导致了地价的过快上涨,所以在卖与不卖土地问题上,地方政府也是两难处境。

过去3年,长沙市土地供应大幅减少。

据长沙市国土资源网上交易系统及望城区国土资源网上交易系统公布的数据统计,2015年长沙市内六区共挂牌出让105宗地块,其中成交地块84宗,成交总面积约4928亩,同比减少约34.1%,成交总金额76.572亿元,同比减少约70.3%。在总成交面积和成交金额上,2015年均创下了自2011年以来的最低值。

从2012-2016年这5年长沙市土地市场交易情况来看,2015年长沙市明显放缓了推地节奏,土地供应尤其是住宅用地的供应量很少。2016年土地市场虽然同比有所升温,但长沙市内六区土地出让面积和金额仍远低于2012年和2013年。其中,2013年长沙市的土地成交面积和成交金额均占首位,成交面积超过了1.5万亩,成交金额达484.2亿元。

“僧多粥少”的土地供需矛盾明显,长沙市地价快速上涨。2016年以来,长沙市的土地市场格外热闹,时不时冒出 “地王”,已被多次问责。

去年9月30日,经过213轮激烈竞价后,浙江中天以18.2998亿元的成交价一举拿下长沙市圭塘板块的一宗商住用地,溢价率221.03%。其高达6115.05元/平方米的折合楼面地价,更是刷新了当时长沙市土地市场新高。

11月中旬,住建部相关人士前往长沙市调研楼市调控。在期间的一次座谈会上,一些开发商负责人就增加土地市场供应、完善市场竞价机制以及探索建立限价熔断机制等方面提出了建议。比如,参照国内一些城市已实施的土地出让思路,建议推出限地价控房价竞配建物业、减少项目的建筑面积等措施。

几天后的11月22日,长沙梅溪湖B-39地块,经过20家开发商114轮竞拍,溢价180.03%。折合楼面地价9240.8元/平方米,标志着长沙地价首次突破9000元/平方米。

在全国稳地价、稳房价的大环境下,B-39地王的诞生,被视为“决定政府调控节点及力度”的关键事件,促成了两天后长沙楼市调控政策的加快出台。

此后,高溢价下的“抢地大战”仍在长沙不断上演。今年6月14日上午,长沙市国土资源局突然叫停了原定于6月15日成交的[2017]长土网019号挂牌出让地块。

尽管如此,8月1日,位于长沙市长沙县的019号地块楼面地价仍突破了4字头,达到4226元/平方米,而该片区周边楼盘目前的住宅限价为5300元/平方米。

“限价5300元/平方米的片区,地价超过4200元/平方米,硬要开发商盖1100元/平方米成本的房子,你敢住吗?如此高的楼面地价,可不可以等限价放开之后再推盘呢?”当地业内人士发出了如此感叹。

当地市场人士指出,今年上半年长沙市土地市场最大的变化在于,不考虑短期成本而放眼未来溢价,去城市核心区域化而转向城市未来发展板块,全国性房企有全面接管城市土地竞拍的趋势,部分本土企业已被迫转向三四线城市。

长沙市国土资源局提供给中国房地产报的数据显示,截至7月底,长沙市今年已出让商住经营性用地2530亩,其中住宅用地约占总出让土地面积的一半。

“长沙市土地一级市场供地不足之后,部分囤地的开发商已趁机在高价抛地,我们已经注意到了土地二级市场非常火爆的情况。”长沙市政府部门相关人士表示。

江西新力地产副总经理刘明也向中国房地产报记者确认,其今年首次进入长沙市场,计划年底四盘齐开的4个楼盘的项目用地,均为土地二级市场并购所得。

谈到闲置土地,全国人大财经委副主任委员黄奇帆近日在南通市委理论学习中心组专题学习会上讲座交流时,也表现出了忧虑。他指出,关于土地储备,最怕的是,政府手中根本没土地,土地都储备在房地产商手里。开发商五年、十年不开发,政府也不去把土地给收回,最后房价炒高了,地价炒高了,开发商把土地一转让,拖着绳子就走。

轻重缓急:

处置闲置土地VS增加供地

土地批而未供,出让了的土地又被大量闲置,或被囤地后高价抛售,手中无地或储备土地不足的部分开发商,又不得不从政府的“饥渴式”供地中竞价抢地。地价的快速上涨,已给长沙市的房价上涨持续带来压力。

虽然长沙市住建委发布的数据显示,7月份该市新建商品住宅成交均价6370元/平方米,环比下跌0.20%,其中内六区新建商品住宅成交均价7011元/平方米,环比下跌3.45%,但湖南中原研究中心数据表明,7月份长沙楼市供不应求状态持续,供销比仅为0.72,客户入市热情依然高涨。价格方面,7月份长沙市内五区(注:不含望城区)新建商品住宅成交均价10096元/平方米,环比上涨了3%。

“长沙市土地去存量也做了不少工作,但仍需要多方协力、铁腕整治。”长沙市政府部门一位不愿具名的相关人士向中国房地产报记者表示,尽管闲置土地不少,但面对土地的高溢价效应,长沙市仍有必要在完善竞价机制的基础上,增加对住宅用地的有效供应。

在该人士看来,长沙市在清理处置闲置土地和增加对住宅用地的有效供应方面需要双管齐下、有机结合、不可偏废。在清理处置闲置土地方面,国企、民企应一视同仁,国企更应该不拖延入市、不捂地开发。在增加对住宅用地的有效供应上,长沙市有必要探索实施熔断机制。

据长沙市国土资源局官网发布的消息称,在去存量土地专项工作方面,早在2016年5月6日,长沙市就已召开专题会议,对清理处置闲置土地和清理批而未供土地两项工作进行了具体安排,明确了专项工作的目标任务、时间节点和要求。市直相关部门、各区、县(市)政府、园区(开发区)等单位负责人作了表态发言,表示一定按照工作方案的要求,在规定时间内逐项抓好落实。

此次会议指出,长沙市闲置土地处置和土地供应率离湖南省政府提出的去存量土地专项工作目标还有差距。闲置土地清理处置有两个硬指标:国家土地督察武汉局审查确认的该市2009-2013年期间未达到“处置完毕”认定标准的60宗闲置土地,各单位要对号入座,明确责任领导、责任人、倒排时间,坚决在年底前按标准(即已动工、已收回、已置换)全部处置到位;经核实确认属于2014-2015年新增闲置土地的,要于2016年年底前处置80%以上。实现批而未供土地的达标标准:即前五年供地率达75%以上。

然而,一年过去了,长沙市清理处置了多少闲置土地,清理了多少批而未供土地,外界暂未得知。

2017年,长沙市人民政府印发了《长沙市去存量土地三年行动方案(2017-2019年)》,成立了由市长担任组长的长沙市去存量土地工作领导小组,决心用三年的时间盘活利用存量建设用地,为长沙市创建国家中心城市提供用地保障。

8月2日上午,长沙市召开了全市去存量土地工作会议,对该项工作进行再部署再调度。会议总结了去年以来该市去存量土地工作取得的成效,分析了去存量土地工作存在的困难和问题,提出下一步的工作目标和任务。长沙市副市长廖建华在会上强调,对于闲置土地,要找准细化土地闲置的原因,制定对策要更有针对性和操作性;对于批而未供土地,要研究土地供应长效机制,建立土地二级市场,加强源头管理。

在土地供应方面,长沙市国土资源局网站今年1月11日发布了《关于2017-2019年长沙市本级住宅用地供应量的公示》。该公示说,长沙市通过对2008-2016年长沙市本级住宅用地供应情况的分析,从住宅用地供应量变化趋势和城镇人口变化趋势两方面对2017-2019年长沙市本级住宅用地需求量进行了预测。根据预测结果,结合存量土地去库存形势、2016年土地市场和房地产市场状况及政府对房地产市场的宏观调控措施,2017-2019年长沙市本级住宅用地供应量分别为4500亩左右、4050亩左右和4500亩左右。

关于保障土地供应和土地招拍挂工作,5月15日晚,长沙市市长陈文浩、副市长廖建华率队到长沙市国土资源局调研时指出,长沙市要做好规划,规划建设用地要在指标总量上予以保障。既要积极争取增量,又要大力盘活存量,加大闲置土地清理。要加大执法,做好违法用地认定工作。强化土地出让合同管理,加强责任追究,认真研究土地违约金问题。

针对去年以来长沙市土地市场不断出现的“地王”,陈文浩强调,长沙市要加大土地供应,加快土地交易系统改造升级,系统既设置熔断机制又设置不熔断机制,保证两者兼容。要就相关问题迅速研究,拿出具体方案或办法,保障“面粉价格不高过面包价格”。

长沙市的地价过快上涨,已给房价上涨带来压力。近日召开的湖南省有关会议已明确,如果市场再次过热,长沙市就应该实行新一轮调控,坚决遏制房价过快上涨。

据长沙市政府层面的人士透露,最近1个月以来,长沙市已就新一轮的房地产调控和专项整治行动等一揽子方案进行多次论证,也包括如何采取科学合理的措施,痛下决心增加对住宅用地的有效供应等,以破解土地紧张瓶颈,稳定土地市场预期。

长沙市国土资源局回复中国房地产报记者称,为配合房地产市场调控,避免土地溢价过高成交对房价调控带来的不利影响,该市已考虑推出“限房价+竞地价”的土地挂牌措施。首先由住建、发改等部门基于挂牌用地周边当前的房价值及未来调控的目标值,确定宗地开发后房屋销售均价,开发商在竞地时将被要求按约定房屋销售均价销售。另外,将房屋销售均价剔除建安等成本和一定的合理的利润之后,确定挂牌宗地的楼面地价竞价上限。当土地竞拍时,竞买人报价达到竞价上限时,如仍有多家参与者,则转为现场摇号,中签者得。有关实施方案,将报最近一期长沙市土委会审议通过后实施。据悉,长沙市土委会有望于本月中旬召开会议。

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