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昆明土地交易市场复苏 长效机制建立仍需未雨绸缪

■中房报记者 李燕星 北京报道

摆脱楼市依赖症的方法是预测和调整房地产发展方向,而非被房地产控制。一二线城市楼市调控凌厉,三四线城市去库存周期长,这对于昆明房地产市场来说,既是前车之鉴,也是避免步入后尘的预防针。

8月3日,中海地产以24.58亿元总价夺得东白沙河片区两块土地,楼面价达11548元/平方米和10999元/平方米,这两个数字放在昆明土拍市场来说可谓“拍案惊奇”。就连6月23日,昆明西北部片区地块差点被中海地产以24.42亿元收入囊中之后(最后拍卖以系统异常停止),昆明市房地产开发协会秘书长已经在朋友圈惊叹:“西北三环内楼面价6200元/平方米,疯狂。”该地块后于次日被新希望地产以6500元/平方米的楼面价拿下。

昆明习惯以方位划分城市,而非行政区。按照其经济发展轨迹来看,2000年至2006年是北市区时代,2006年至2011年为南市区时代,南北市区的发展超过东西市区,这使得昆明最近土拍火力集中在东西市区且楼面价破万的现象引人深思。另一层面,昆明在过去几年内一直处于去库存阶段,房企却在今年下半年疯狂攻入昆明,这一现象同样不寻常。

房地产业内人士认为,走过“低价时代”,昆明正借着大型房企缺地与东西市区缺发展动力形成的契机来布局一场“精密计划”,让房产成为经济发展的助力者,而非牵制者。

去库存与拿地战

一般来看,去库存与拿地热像一对不能同台的敌人,但如果将昆明的房地产市场进行细分,去库存和抢地战非但不矛盾,反而更像昆明扭转经济局面的两只无形的手。

根据昆明锐理提供的报告,截至今年上半年商品房存量为2778万平方米,较2016年底下降145万平方米,按照今年上半年月均去化107万平方米计算,去化时间长达26个月。一般来说,一个城市的去化时间保持在8至12月之间属于合理。

为了加快房地产库存去化,昆明在2016年8月发布的《关于房地产去库存的若干意见》(以下简称《意见》)中指出,加大金融和住房公积金支持力度,落实“农民安家贷”等金融产品。

但根据近日锐理数据昆明分公司总经理梁彩霞在一次论坛上的公开表态来看,住宅并非昆明去库存的“老大难”。按照今年上半年去化速度来看,2778万平方米的商品房库存中,商品住宅去化周期仅为8个月,政策性住宅去化需18个月,办公产品去化需40个月,车库去化需76个月,商业地产去化需110个月。也就是说,商业库存才是“老大难”。

商品住宅无去化难度的另一个体现是,昆明的房价虽未出现跳涨,但一直温和上涨,甚至就在5月住宅均价刚刚过万之时,昆明市公积金中心就收紧政策,将申请公积金贷款的资格由足额缴存三个月延长至6个月,且非昆明户籍者不得申购购房贷款。

住宅供需平衡、商业库存庞大,这几乎是像昆明这样发展中城市难以逃避的命运。而从昆明近几年频频爆出的烂尾与停工项目来看,商业地产也是首当其冲。

因此,昆明也开始从土地供应端方面着手解决商业地产去库存。前述《意见》指出,根据不同区域发展状况,综合考虑经济发展,土地资源和市场需求等多种因素,对年度房地产开发规模进行引导,适当降低商业、办公用房库存较大县(市)区的商业用地比重。

按照《意见》,昆明目前南北市区与东西市区经济发展不平衡,而面对“大型房企在一二线城市拿地难,进入去库存难的三四线城市又无法盈利”的市场需求,昆明东西市区提供的纯住宅用地和商住兼容用地显然很有诱惑力,而住宅价格的温柔上涨给未来留下较大的想象与盈利空间,因此房企开启抢地模式也变得容易理解。

不难发现,昆明6月23日出让的13万平方米土地中,接近70%为城镇住宅用地,同样,8月3日出让的地块中,两宗为城镇住宅用地,总面积达19.17万平方米,一宗为商业用地,面积为1.81万平方米。

稳定市场需未雨绸缪

6月23日,新希望、招商蛇口、万科、龙湖、碧桂园、俊发、平安不动产、华润置地、绿地等15家房企出现在西北部片区地块竞拍现场,最终地块被新希望地产以208%的溢价率拿下。盛况被昆明房地产市场人士看作是“告别低价时代的一个开始”。

近年来,昆明近几年土地出让一直不温不火,同时市场的透明度问题使得停滞的项目无法顺利进入品牌房企手中,而如火如荼的城中村改造项目的成本高、周期长,也令不少品牌房企深陷“一地难求”困局。

2016年9月16日,国务院对《昆明市城市总体规划(2011—2020年)》(以下简称《规划》)作出批复。《规划》指出昆明要构建“一核五轴、三层多心”布局,要求昆明市有意识地将品牌房企引入亟待发展的东部市区与西部市区,以形成人口产业集聚,带动城市经济发展,这也是近期这两个区域成为土地交易频繁的原因之一。

从整体来看,昆明的土拍市场也正在进入密集成交期。根据易居研究院提供的《全国50城土地市场成交报告》来看,今年1至7月份,昆明以346万平方米的土地成交面积跻身第8位。而根据国土资源官方信息,昆明8月份将推出21宗土地,其中7宗位于主城区,且多为住宅用地。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“过去很多资金进入大理和丽江,导致昆明投资不足,未来沪昆高铁的建设运营对昆明市场的区位优势拉伸力度较大,以及周边贵阳等城市的崛起也给开发商进入昆明带来启发。”

作为云南省会城市,昆明经常被用来与成都、重庆等地做对比。按照黄奇帆所说的“一个城市的房地产投资最好不超过GDP的六分之一”理论来看,昆明2013年以来的房地产投资在GDP中的比重一直超过35%,经济对房地产的依赖性不可忽视。

但对于当下的昆明来说,无论从整体城市规划还是房地产分类管理来看,这个城市显然已经意识到了这一问题,一方面,在需求端通过温柔的公积金调控来限制购房贷款,另一方面,在供给端通过控制商业供地规模来防止出现更长的去化周期。可以说,全国限购热潮给了昆明一记提醒:趁未到必须限购之时,打造一个稳步有序的房地产市场,并以此来推动区域经济平衡发展。

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