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“潜力之城”太原楼市陷双面性矛盾

■中房报记者 樊永锋 太原报道

时间行进2017年,太原楼市两极分化极为明显,传说中的限购政策迟迟未见落地,人们在暗流涌动中透着焦虑。

“太原楼市上半年出现很明显的两极分化,去年我们还在探讨趋势上的分化,今年已经很明显出现。”山西朗润云商商务服务有限公司总经理李峰,在接受中国房地产报记者采访时如是说。

“这个节点特别微妙,地产圈都在疯传近期将限购,但是太原楼市从需求端看并不属于去库存市场,从去年开始太原楼市从刚需型转变到改善型市场,大量库存积压是几年前遗留下来的刚需楼盘,多数是中小房企开发,比别人便宜再多都没有客户看上。”李峰说。

有分析指出,太原经济处于转型阶段,经济乏力,主要依托城市基础建设的完成促进经济发展,以此带动楼市发展,同时反作用于城市经济意图明显。

“山西经济复苏相对滞后,太原市上半年GDP增长7.1%,主要仰仗于基建和房地产发展,经济上稍有起色,贸然出台调控政策,无疑会打压太原经济复苏势头。”山西省房地产商会会长、山西智诚房地产公司董事长郭尚文在接受中国房地产报记者采访时,对于太原迟迟未出台限购政策给出了他的看法。

他指出,太原棚改和城改货币化补偿政策,释放了大量购买力,加上太原作为二线城市补涨,是太原楼市价格上涨、去化速度加快的重要成因。

另外,一线城市调控政策趋严,大房企加速布局太原等二三线房地产市场,致使太原房地产开发集中度越来越高,本地中小房企开展业务的机会越来越少,今年少有新项目推出,这也是太原房地产市场两极分化的重要成因,本地房企转型势在必行。

从态势上,太原楼市已经成为全国楼市的一个缩小版,兼具了一二线城市的火爆,也面临三四线城市高企的库存压力,双重属性的矛盾掣肘,让调控显得颇为尴尬。

品牌房企的江湖

2017年太原房地产市场是品牌爆发的一年,环线楼市亦是如此。据朗润智业分析报告称,随着环线大盘的全面覆盖,如东中环富力金禧城、万科城市之光的进入,与万科城形成三足鼎立竞争之势,环线市场的竞争进入白热化阶段,品牌房企由之前的点状布局到现在的东西或南北联动,单盘对城市外溢客户吸附力逐渐降低,地缘性客户回归是大势所趋,独踞一方的项目优势将不复存在。

据公开数据显示,截至8月1日,太原7月房价9298元/平方米,小店区在售楼盘均价为9955元/平方米,杏花岭区在售楼盘均价为9431元/平方米,万柏林区在售楼盘均价为9308元/平方米,迎泽区在售楼盘均价为11344元/平方米,尖草坪区在售楼盘均价为7247元/平方米,晋源区在售楼盘均价为10088元/平方米。与太原6月房价相比较,六区房价均呈上涨态势,其中迎泽区房价上涨幅度最高达20.3%。

2017年上半年太原楼市共有48个项目实际开盘或加推,有些楼盘开盘便以热销亮相,有的甚至以售罄收官,在这些项目中,品牌房企成绩亮眼。

上半年入市的13个品牌项目,以时间段为分割,一季度入市的新项目均坐落于太原环内热门区域,最南不过龙城大街,最北不过北中环,东西未越过中环;而二季度入市的新项目50%位于河西片区,另外50%位于晋阳湖片区。

“今年上半年,太原市去化近400万平方米,都集中在新增开发量上面,这是市场需求角度最真实的反映,而且多数的在售楼盘均价在9000元/平方米水平。”李峰说。

“2017年,太原楼市在量、价、购房者和开发商拿地成本的预期多重因素作用下,目前价格逼近一万元,均价在9700元/平方米水平,我们监测的数据包括新入市项目、在售项目。”山西朗润智业房地产信息咨询有限公司市场总监刘伟娜说。

中国房地产报记者走访的几个项目情况,印证了上述说法。

中车国际广场,地处杏花岭北中环,由中国中车旗下子公司中车置业开发,项目共规划5期,一期二期以住宅为主,三期陆续加推商业配套项目。

该项目企划部宁经理告诉记者,中车国际广场定位为城市综合体,均价在9000元/平方米,较去年一期开盘价上涨1500元/平方米,“项目价格在太原楼市属于中等偏上,销售情况很好,二期期房推出1400多套,目前仅剩100多套,刚需和改善型需求全覆盖,隔街相望的富力华庭精装修房价格12000元/平方米,算是太原北城最贵的项目”。

在晋阳湖板块,万科翡翠公园、富力湾、保利西江月等品牌公司的项目预计今年入市,板块进入全面成长期;同时,随着土地的不断放量,也吸引更多的开发商进入,板块内的竞争将愈演愈烈。从客户来看,板块流入人口以辐射全城的中高端改善人群为主。

绿地集团太原分公司田静接受中国房地产报记者采访时表示:“绿地目前的两个项目绿地城和卢浮宫半山国际5期还没开盘,绿地城7月做了一个开盘前的预热活动,客群主要是地缘性客户、改善型客群为主。”绿地城地处晋阳湖板块,“将来的开盘价肯定会参照万科金域蓝湾,它的精装修产品目前均价约13000元/平方米。”

富力天禧城项目位于尖草坪区滨河西路与北中环交会处,占地1100亩,总建筑面积314万平方米,是富力地产倾力打造的旗舰项目,是聚合高层住宅、国际公寓、综合商业等业态的城市综合体。

据富力销售顾问介绍,目前主推的是100平方米以上大户型三居户室,精装房均价在8900元/平方米左右。

在富力天禧城往北有万科公园里和万科小镇,均价为9400元/平方米与8600元/平方米。

沿着河西板块继续向南,目前在售的项目有恒大城,均价在11000元/平方米,恒大雅苑参考均价在11300元/平方米、万科蓝山均价10200元/平方米、国投肖邦价格待定、万科金域蓝湾精装房二期价格待定,一期均价13000元/平方米;另外远大玺湾、当代沿湖城、绿地城、泰禾金尊府、万科翡翠公园、保利西江月、富力湾等项目即将入市,下半年的太原楼市争夺战中,竞争只会更为激烈。

在小店区的龙城大街区域,汇集了恒大未来城、碧桂园天汇、保利茉莉公馆、富力尚悦居二期,也是下半年入市竞争的项目。

再观太原土地市场,2017年一季度品牌房企获取土地建筑面积284.72万平方米,占整体市场70%。品牌房企拿地向来是市场的风向标,体现着市场未来的发展方向。

“从大房企角度看,全国范围内,可收割的新区块不是很多,太原属于屈指可数的几个发展潜力较大的城市,理论上可以称得上房企获利的目标城市,太原本来进行大规模的城改,政府层面也希望借助大型房企的资金、经验、开发能力,参与太原城市化建设。”李峰说。

中小房企绝地求变

从2017年太原楼市的开发情况来看,与品牌房企的高歌猛进不同,山西本地房企的机会空间变得越来越窄。

跟大房企合作开发,拓展房地产上下游业务,抱团取暖,走出山西寻求海南的发展机会,都是太原本地房企现在的考虑。

据报告称,一季度入市的本地开发商项目多位于富士康周边、西山等较为偏僻的区域,二季度入市四个新盘,其中两个位于亲贤街市中心地带,另外两个分别位于河西和太原东北部。相比较品牌楼盘而言,本地开发商项目的明显特征为:体量小、证件前景不确定性大、价格偏低。

“今年的显著特征是中小房企绝大部分在给大房企打工,通过合作、出让库存地块,维持生存,去年还是趋势,今年已是表现,多数大房企选择通过合作开发。”李峰对于本地中小房企的生存现状给出了他的看法。

郭尚文表示:“全国的房地产市场集中度越来越高,太原也不例外,融资优势、品牌效应、市场认可度都在向品牌房企集聚,所以现在太原房地产市场规模小的房地产企业机会很少,今年甚至没有本地房企开发的大项目入市。”

太原房地产市场竞争白热化的严酷现实,给本地的房地产开发企业提出新的发展难题,转型或者坐以待毙。

“太原本地中小房企发展愈发困难,部分中小房企赶着这轮楼市风口自己再做两年,有土地储备的跟大型房企合作开发;部分主业不是房地产的企业转型相对容易,把房地产业务剥离掉即可;专业做房地产的企业转型就比较困难。原因在于当地实体经济没有复苏,只有围绕房地产向上下游发展,寻求新的发展机遇。”郭尚文说。

郭尚文作为本土企业山西智诚房地产的掌舵人,经历了本地房企在太原房地产市场的辉煌与没落。

行业经验的积淀,让他敏锐地意识到转型的重要性,所以智诚房地产提前布局积极拓展,在坚守房地产开发主业的同时,积极涉足物业服务、超市等房地产配套行业,并积极拓展海南地产市场。

“今年2月份,我们在三亚海棠湾拿地近100亩,准备开发产权式度假酒店,另外正在海口洽谈土地,寻求住宅市场机会。”郭尚文说。

“30~40家山西房企准备筹资100亿元组团去海南拿地,确有其事,之前房企在协商这个事情。近期也有三四家房企通过我在咨询海南市场情况,后期我们将组织房企调研、考察海南市场,今年下半年及2018年还会有山西房企进入海南市场。”他回应山西本地房企涉足海南市场的消息表示。

对于为何舍近求远涉足海南市场,他表示:第一,海南是一个全国性的市场,有别于一般意义上的旅游地产市场,属于度假式旅游的市场;第二,随着经济发展、人们对健康养生理念的重视,加上北方城市冬季的雾霾影响,是涉足海南房地产市场积极因素;第三,政策层面不会受到太大的调控影响;第四,去海南开发产权式度假酒店,跟本地房企有了一个互动的平台,先期开发的产权式度假酒店,让山西本土房企在海南有互相依托发展的平台;第五,在于本地房企在太原的生存空间越来越窄,2016-2017年太原房地产市场繁荣的过渡期后,本土专业房企必须寻求出路。

“山西本地房企在海南投资,区别于其他市场,在三亚更注重于区位和项目的定位,千篇一律快速复制的住宅项目只有海口有延展空间,但是在三亚就需要挖掘自身特色,中小房企有一定优势不需要做太大转变,发挥自身特色,抓住特定市场一样可以得以发展。”他说。

对于太原本土房企的发展现状及没有产生大型房企的原因,郭尚文表示:“太原市人口基数较小,外来人口导入较少,房地产市场发展相对滞后,加上本地房企实力有限,错过房地产黄金发展机遇期。”

楼市的双面性矛盾

对于太原房地产市场的现状,太原社会科学院张晨强于今年5月份撰文称,太原房地产市场发展既有机遇的同时,又面临诸多不利因素。主要表现为:城中村改造将释放大量的房地产供给;房地产开发土地成本上升较快;支撑住房需求快速增加的人口基础不足;经济增长趋缓和信息化进程加快制约房地产市场的需求等等。

据此分析,太原未来存在房地产供给大量增加、需求增加相对缓慢、库存上升的可能。政府面临应对房地产市场进行科学调控和政策引导,保证其健康稳定发展的局面。

7月末,山西省统计局发布的上半年全省经济运行情况数据显示,上半年全省地区生产总值6577.91亿元,按可比价格计算同比增长6.9%。

太原市实现地区生产总值(GDP)1515.88亿元,比上年同期增长7.1%,这是自2015年以来连续10个季度保持7%以上的增长水平,上半年房地产开发投资241.93亿元,增长9.3%。

太原市是拉动全省商品房销售面积快速增长的主动力。太原市单位面积销售额由上年同期的7013元/平方米提高至8847元/平方米,增长26.1%,高于全省平均增速5.6个百分点。

太原楼市近期的火爆表现,跟其它一二线城市的表现一样。但是对于当地居民每月平均工资(4620元)全国倒数的尴尬局面,调控房价显得尤为必要。然而,太原楼市的畸形发展,在一定程度上左右了太原市政府部门对楼市调控的决心和力度。

太原楼市的真实情况是,过往几年积压已久的刚需库存量得不到释放消化,新增开发量却快速填充了市场的需求。

“太原楼市是两个脱节的市场,为响应国家层面对房地产市场的调控精神,政府可能出台限购政策,目的在于抑制楼市价格过快增长。但是矛盾点在于,太原楼市本身是地价助推房价上涨,另一方面又要考虑原本积压多年的刚需库存量。”李峰说。

“从政府层面看,依赖于基建和房地产市场提升经济发展的现实,让其不愿意施加更多行政手段去进行调控,即使调控也是万不得已,这是一个很尴尬的状态。”他说。

从全国层面看,太原是省会城市里最后一个没有出台政策调整的城市,太原现在的情况是大量库存积压在过去几年本土房地产企业开发的中小型项目中,即缺乏配套、服务、品质相对较差的项目。“即使今年也没有多大改观,真正的新增量,都集中在一线房企开发的项目,而且去化速率极快。”他说。

这也是李峰指出太原房地产市场两极分化较为明显的重要依据。他说:“这些天经常接到本土房企寻求帮助的电话,他们房子每平方米卖7000元左右,卖不动,旁边品牌房企的房子卖8500~9000元/平方米,都卖疯了。”

国家对房地产市场宏观调控背景下,太原楼市“既要依赖房地产市场保增长,又要兼顾出清库存。开发商的拿地成本、购房者的预期以及市场需求结构决定了太原楼市很难出台有效的调控政策,政府出台调控政策会是一个很痛苦的过程。”李峰说。

太原多个旧城改造的地块基本上都是去年下半年和今年上半年拿地,最快入市也要到今年下半年,将来的竞争会更为激烈。

他认为:“太原本身不属于去库存市场,从去年开始太原楼市从刚需型转变到改善型市场,太原上半年达到400万平方米的去化,都集中在新增开发量上,这是市场需求角度最真实的反映,几年前遗留下的大量库存刚需楼盘,比别人便宜再多都没有客户去出手。”

郭尚文认为:“太原市2016~2017年房地产市场去化速度快有两个原因,其一是一二线城市的补涨,另外是太原市棚户区、城改项目货币化补偿政策的出台,释放了大量的购买力。如果没有这个政策,太原的楼市不会有这样的好程度。随着购买力的上升,加大了跟投者进入的心理预期。”

刘伟娜分析称:“太原楼市均价还处于较低水平,我们通过中部六省的对比,太原楼市还是处于中下水平,未来还有上涨空间,下半年的房价还预计还有10%左右的涨幅。但是现在政府调控的风声越来越紧,会影响下半年的房价走势,但基本上会趋于稳定,看跌的预期不会很大。”

郭尚文对于太原房地产市场的前景给出了他的判断:“太原旧城改造这两年进入最高峰,过了这个黄金时期,太原房地产市场将会回落,甚至有下行的可能。”

毕竟,在缺少产业人口导入的情况下,单依靠太原市400多万地缘性人口支撑的房地产市场,上升空间是有限的。

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