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“司令员政委”双肩挑 郁亮的新合纵连横

■中房报记者 李栋 北京报道

企业存在的理由是什么?什么是伟大企业?

这是崇尚知识和工具的郁亮常常思考的公司哲学题目。现在,摆在他面前的万科,是一家市值2300亿元,服务业主超过1000万的公司,没有了王石在前面的护佑,“司令员兼政委”的郁亮要把万科带往何处,这是一个具有高阶价值也是需要回答的题目。

从数值上看,2017年1~7月份,万科实现销售额3127.4亿元,居行业第二位,被碧桂园的3339亿元超越,抛下2882.5亿元的恒大排在第三。站在规模的第一梯队,接下来的首要问题是,必须进行一场市占率的空间争夺战。

郁亮从来不做甩手掌柜。接棒董事会主席后,他正在为万亿计划四处合纵连横。8月4日,郁亮与万科高级副总裁王海武亲赴银川,与宁夏中房集团签署战略合作协议,双方成立合资公司“中房万科实业有限公司”,未来,合资公司将首先考虑在银川、西宁两地开展业务,这也是万科首次进驻银川、西宁地区。

这代表了一种信号。对于万科来说,截至2016年底,已经进入国内65个城市,其城市布局策略是北京、上海、广深、西南经济区域的重点城市,此番进入西北市场尚属首次。对郁亮来说,为万科的未来寻找尽可能多的市场机会,他需要亲自上阵。

“万科做到现在的规模,要想进一步做大,无非是拓展,一是产品拓展,二是市场拓展。”兰德咨询总裁宋延庆分析认为。

亲自上阵,拓荒西北

首次进入西宁和银川,这多少出乎市场预料。万科城市布局一直坚持大经济圈观念,这为其投资失误起到了阻隔作用,但在另一端,也限制了其版图和经济规模。与规模对手恒大、碧桂园相比,后两者早已进驻西宁、银川,截至2016年,碧桂园已经进入223个城市,超过400个项目,恒大进驻的城市更是多达240多个。相比之下,万科在2016年底之前,进入的城市只有65个。就全国范围而言,今年2月之前万科未进入的省区有6个(西藏、青海、甘肃、宁夏、内蒙古、黑龙江),未进入的省会城市则有8个,前述6个省区的省会或首府城市外加石家庄、海口(石家庄为今年刚刚进入,海口为10多年前并购南都地产时获得的项目后期)。

2013年6月,时任万科集团总裁的郁亮在参加西安的媒体见面会时曾谈及万科的投资策略:“目前国内房地产市场可分为60个城市区域,中国有房价问题也是60个大城市的问题,其他的区域房价太低,万科没兴趣。在广深、北京、上海和海外区域均衡布局,对于降低行业波动会有帮助。”

形势比人强,对于万科与郁亮,现在就是如此,必须作出改变。2017年2月13日,长春万科发布了一张进入哈尔滨市场的海报:“怀着对土地的珍惜与对城市的尊重,万科郑重落子哈尔滨。”一周后的2月20日,万科集团、哈电置业与招商集团暨哈尔滨诺丁山项目合作签约仪式在哈尔滨举行,万科正式进入冰城。

6月9日,万科在石家庄的第一个项目正式落地,在这天举行的土地拍卖会上,万科参股的石家庄万科润德翡翠房地产开发有限公司(以下简称“万科润德翡翠”),以9.1亿元竞得桥西区留村5.31万平方米旧改用地,案名为润德万科翡翠公园。加上此次决定进入的西宁和银川,万科未进入的省会城市只剩下4个。

想要获取银川和西宁房地产市场数据并非易事,多数研究咨询机构尚未把监测的目光投向这片西北土地。吉屋网相关负责人向中国房地产报记者表示,西宁、银川楼市已进入以提高居住质量为代表的时代,一方面是购房者消费升级带来的“刚需”,另一方面当地房价比较平稳,这也是品牌房地产商入驻的一个重要原因。

外界对西北地区的主观印象仍然是落后,但吉屋网监测发现,西北地区的购房客户已经开始通过移动终端与互联网来了解房产信息,寻求更加优质、更加专业的服务,“客观上为国内一线品牌开发商快速扩张、入驻提供了土壤”。

从网上标注的西宁、银川楼盘价格来看,多数楼盘单价处在4000~8000元的区间,少数楼盘突破万元。

进入西北地区拓荒,意味着万科的城市布局、投资方向正在发生转变,策略更加灵活。灵活柔韧恰恰是郁亮性格的另一面。郁亮在近期接受新华社专访时表示,中国的城市化已经进入第二阶段,近年来,特大城市的承载能力到了极限,要素价格上升,企业、劳动力外溢,加上轨道交通快速发展等因素,形成了城市圈、城市带的发展,中国的房地产行业真正到了一个新阶段。未来,万科的布局也将出现变化,会更强调特大城市和周边的协同,投资的概念、方向会有调整。

在8月4日举行的万科7月销售及市场展望电话会议中,万科董秘朱旭表示,万科中西部区域的销售增长比较突出;此外,今年以来,在一线城市限购政策的情况下,购买需求外溢,二三线城市将有比较好的发展空间。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为万科进入西北地区是明智之举,欧阳捷表示,目前一二线城市的土地供应并没有增加,反而有所缩减,意味着一二线城市的市场机会不会再像以前那样有增长的可能。房企要增长规模,就必须进入此前未进入的省会城市甚至市场较好的三四线城市,这样才能保持业绩的持续增长。

合纵连横,追求知识

心无旁骛,坚持理想,达至目标,这是郁亮2001年担任万科总经理16年以来的突出品格,2014年,他判断房地产行业进入了白银时代,怎么办?他抛出了一个更大的愿景,就是万亿大万科。

对于郁亮而言,万科的业务生态系统怎么做,是他面临的最重要挑战。在已有战略目标后,他现在需要做的是合纵连横。像万科20周年时他抛出的1000亿元目标那样,需要更多的工具,完成更高的目标。

此次郁亮牵手的宁夏中房集团到底有什么样的家底?中国房地产报记者查阅相关资料发现,宁夏中房创办于1982年,是宁夏本土成立时间最早、累计开发规模最大并首家取得国家一级资质的房地产企业,经营范围涉及房地产开发、金融、物流、采暖供热、物业服务、教育等多个行业,在银川、西宁、河北香河、陕西咸阳各拥有一家房地产开发企业,在宁夏拥有一家全国百强的小额贷款公司和一家占地4000余亩的大型物流公司。截至目前,宁夏中房集团累计开发各类房屋近800万平方米。地方龙头的实力不可谓不大,还有其背后的政府资源。

中国房地产报记者注意到,8月4日上午,郁亮、宁夏中房集团董事长方陆一行前往银川市政府,与自治区党委副书记、银川市委书记姜志刚等银川市领导座谈。姜志刚表示,欢迎万科来到银川,银川市要坚持“绿色、高端、和谐、宜居”的发展理念,希望万科集团的进驻能为宁夏的经济建设以及银川城市发展增添新的动力。郁亮对姜志刚说,万科集团的发展方向是城市配套服务商,并坚持与城市同步发展,这与银川市的发展理念高度契合,这次与本土开发商宁夏中房合作,一定会为银川市民交上满意答卷。

“万科到西北地区,与龙头企业合作,能够扩大业绩、迅速熟悉当地市场,这是很好的办法,能够尽快进入当地销售排行榜的前列。”欧阳捷表示。

自股权之争结束、郁亮上位以来,万科动作连番。6月29日,万科在广州以551亿元拿下广信房产旗下的土地资产。7月14日,万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银集团,以总价116亿美元收购普洛斯。

宋延庆对此表示:“万科做到现在的规模,要想进一步做大,无非是拓展,一是产品拓展,从住宅,到商业、物流等业务,是产品覆盖度的拓展。二是市场拓展,从国内到国外,再到西部,此次牵手宁夏中房就是这个逻辑。此前万科只有六个省区未进,包括青海、宁夏,这次以合作方式实现了进入。”

距万亿目标还有距离,可以预期的是,郁亮的合纵连横将集中上演。他身兼董事会主席、总裁、首席执行官,可以说是“司令员、政委”角色双肩挑。喜欢阅读并从中找出智慧方法的郁亮说,“我们所做的事情,没有一个是我们独一无二的,前人没有干过的事情,都可以学习。当你认识到问题,能找到老师,我觉得一定能解决。”

多年前中国房地产报记者获悉,在2014年推出万亿大万科和事业合伙人的时候,郁亮在看邓小平传记和《失控》;在万宝之争最激烈的时候,他看毛泽东的文章尤其是《论持久战》;而往前推,在万科推行住宅产业化的背后,则是来源于他阅读威廉·曼彻斯特的《光荣与梦想》,里面提到美国谢尔曼坦克对战德军虎式坦克背后的工厂化量产故事,这启发了郁亮的工厂化规模生产房屋的设想。而近来郁亮在看华为的《以奋斗者为本》和《以客户为中心》。

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