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超半数典型城市经济增长“地产依赖症”严重 济南、三亚地方经济地产依赖度上升最快

■中房智库研究员 许倩

毫无疑问,中国经济的发展仍离不开房地产支柱产业的支撑。国家统计局数据显示,今年上半年,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%。而去年上半年,全国房地产开发投资46631亿元,同比名义增长6.1%。今年上半年中国经济之所以能够实现6.9%的增速,超越去年同期,房地产贡献不小。

地方经济发展同样离不开对房地产投资的依赖。以“房地产开发投资/固定资产投资”及“房地产开发投资/GDP”作为衡量地方经济增长对地产投资依赖度的指标,比重越高,说明当地经济增长对地产投资依赖度越重。

据此,中房智库研究员统计发现,整体来看,今年上半年地方经济增长对房地产投资依赖度较去年年底有所降低。从房地产投资额/GDP指标来看,29个省(市、区)(吉林、黑龙江因房地产开发投资数据不详未统计)中,16个省(市、区)上半年GDP对地产投资依赖度指标较去年年末下降。依赖度最严重的仍是海南省,今年上半年达到40.63%,较2016年末下降3.57个百分点。

但在中房智库研究员统计的30个典型城市地产投资依赖度排名中发现,2017年上半年房地产投资占固定资产投资比重下降的城市仅10个,房地产投资/GDP指标下降的城市仅13个,即一半以上的城市经济发展对房地产业的依赖度仍在上升。其中,济南、三亚、福州、贵阳、合肥、南京、石家庄等地依赖度增长较快,而这些城市均是2017年上半年房地产销量大涨的地方。

当然,仅凭这两个指标尚不能完全涵盖房地产业对经济增长的贡献度,毕竟,房地产还通过对其他行业的辐射,直接、间接等方式带动上下游众多行业发展。据相关统计测算,每投资100元的房地产开发,可带动上下游产业内170元~220元的需求;每100元的房地产销售,可带动130元~150元其他产品的销售。

北上广地产依赖开始下降

值得注意的是,北京、上海、广州等一线城市率先执行的楼市调控,已令房价上涨速度急刹车,楼市降温,当地经济增长对房地产业的依赖度开始下降。

北京市统计局数据显示,上半年,北京市实现地区生产总值12406.8亿元,同比增长6.8%,低于全国6.9%的GDP增速。正是房地产投资下降拖累了北京市经济增长速度。北京上半年房地产开发投资1563.8亿元,同比下降6.4%。商品房新开工面积997.1万平方米,下降25%。而商品房销售面积则同比下降了35%。

楼市持续调控下,北京市走在了被动去房地产依赖度的路上。中房智库研究员测算发现,今年上半年,北京市房地产投资额占固定资产投资的比重为43.81%,较2016年末下降4个百分点;房地产投资/GDP比值为12.6%,较2016年末下降3.65个百分点。

上海市经济增长对房地产业的依赖度也在降低。上海市统计局数据显示,上半年GDP同比增长6.9%,增速与全国持平;上半年房地产业增加值下降17.5%,房地产开发投资增长4.1%,增幅同比回落4.6个百分点;新建商品房销售面积下降40.6%;新建商品住房价格指数环比累计下降0.4%。房价上涨势头得到抑制。

据中房智库研究测算,上半年,上海市房地产投资额占固定资产投资比重为58.66%,较2016年末上升3.7个百分点;但房地产投资/GDP比值12.61%,较2016年末下降0.9个百分点。

房地产投资依赖度下降的一线城市还有广州。上半年,广州市GDP对房地产投资依赖度为11.14%,较2016年末下降1.82个百分点。

不过,北京、上海、广州上半年房地产投资占固定资产投资的比重仍高达43%以上,几乎占据固定资产投资的一半,显示出在这三个一线城市房地产业仍然是经济增长的重要支柱。

深圳今年上半年经济增长速度明显快于其他一线城市,上半年全市生产总值9709.02亿元,按可比价计算,增长8.8%。

今年上半年,深圳固定资产投资2071.6亿元,增长30.6%,高于全国22.0个百分点。基础设施和非房地产开发投资功不可没。上半年深圳市基础设施投资460.67亿元,增长45.5%;建安工程投资1270.67亿元,增长23.4%。房地产开发投资945.19亿元,增长25.3%。上半年深圳市GDP对房地产投资依赖度上升了0.73个百分点,达到9.74%。

在中房智库研究员统计的30个典型城市中,今年上半年房地产投资依赖度下降的还有杭州、重庆、惠州、海口、珠海、天津、青岛、郑州。

部分城市地产投资饥渴

济南、三亚、贵阳愈发严重

2017年上半年,济南经济增长交出靓丽的成绩单。济南市统计局数据显示,今年上半年济南GDP同比增长8.3%,高于全省平均水平0.6个百分点,亦跑赢全国GDP增速,创出3年来新高。上半年固定资产投资同比增速16.4%,高于全省6.7个百分点。

据济南当地房地产市场人士介绍,今年以来,济南市场上,无论是新房还是二手房销售价格上涨的趋势均较为明显,虽然政府的限价政策的力度不小,但根据市场实际情况来看,济南房地产市场的购房力度一直较大,但市场供应力度却有所不足。

根据中房智库研究员统计,今年上半年济南市房地产开发投资占固定资产投资比重为45.52%,较2016年末增加16.23个百分点;房地产开发投资占比GDP数值为27.24%,较2016年末增加9.43个百分点。从数值上看,济南上半年经济的快速增长很大程度上源于房地产市场的发力。

一般认为,每年房地产开发投资不应超过社会固定资产投资的25%。房地产投资额/GDP的比值则控制在10%以内比较合理。但事实却是,中国大部分城市的投资依赖度指标早已超过合理值。而且上半年房地产市场销售行情依然火热,大部分城市的房地产投资依赖度并未下降。

中房智库统计的30个典型城市地产投资依赖度排名中,上半年GDP对房地产投资依赖度增加的城市多达17个。依赖度最高的城市是三亚市,其上半年房地产投资占固定资产投资比重达68.73%,较去年年底增长16.37个百分点;房地产投资占比GDP数值为95.26%,较去年年底增长9.05个百分点。

根据三亚市统计局数据显示,上半年三亚市商品房销售面积141.16万平方米,增长60.5%;房屋销售均价24230万元每平方米,增长34.3%;房地产开发投资261.64亿元,同比增长19.8%;由此带动固定资产投资取得同比10.6%的增速。

房地产“一业独大”,经济基础薄弱,抗风险能力偏弱,一直是海南经济发展的老大难问题。海南“调结构”的首要任务是减轻对房地产业的过度依赖。“没有一个纯房地产项目,是我们这次招商的一大亮点。”在近日举行的2017年海南综合招商活动上,海口市商务局局长林道坚公开表示。

2016年2月至今,海南省持续实施房地产“双暂停”措施,即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批,暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

海南省发改委主任符宣朝在公开场合也表示,今年上半年,海南除继续实施“两个暂停”政策外,还出台限购等一系列措施推进房地产去库存、调结构、提品质。

显然,这一系列“减法”效果显著。截至今年6月末,海南全省商品住宅库存去化期约11个月,比上年末减少12个月。

在中房智库研究员统计的30个典型城市地产投资依赖度排名中,排在第二位的是郑州市,上半年房地产投资/GDP比值为34.17,这一数值较去年年末微降。

在中房智库研究员统计的30个典型城市地产投资依赖度排名中,排在第三名的是福州市。上半年福州市经济发展同样成绩不菲。福州市统计局的公开数据显示,今年上半年,福州市固定资产投资完成2693.80亿元,增长13.4%;房地产开发投资939.55亿元,增长17.1%。福州房地产投资占比GDP33.47%,较去年年末增加6.37个百分点。

福州市地方政府的官方信息也显示,2016年福州市房地产开发投资的增幅达21.6%,对全市固定资产投资增长的贡献率达90.1%,而今年上半年全市房地产开发投资增长17.1%,对固定资产投资的贡献率为43.2%。

此外,贵阳、西安、合肥、廊坊、武汉、成都、南京、厦门,上半年经济增长对房地产业投资依赖度均在增长,且房地产投资/GDP比值均在20%以上。

贵州省统计局信息显示,今年上半年,贵州省房地产开发企业商品房销售面积2223.52万平方米,比上年同期增长21.8%。贵州省房地产开发投资地区分布差异大,贵阳市占全省房地产开发投资超过四成。

而贵阳市多年来一直都是地方经济严重依赖房地产的典型城市,这也造成贵阳房地产库存压力累积。从2014年开始至2016年,贵阳市在楼市去库存的道路上行进了3年,在这个期间,最高的楼市去化周期最高时曾经达到20个月。

楼市强调控持续

地产倚赖大限或至

地产经济增长不能再走房地产投资依赖的老路,这句话仿佛老生常谈,却难以做到。

经济学家马红漫曾点评道,今年上半年6.9%的经济增速,使得全年6.5%的目标已经基本无忧,这对于下半年继续加大房产调控力度让开了充足的空间,下半年的经济重点在于国企改革提速,金融去杠杆化进一步加强,在宏观总量超出预期的大好形势下,房地产市场的春天,结束了。

也就是说,地方经济增长想要像从前那样依赖房地产投资来拉动,已经不行了。反而,地产经济增长可能还要被房地产投资下滑所拖累。

事实上,1960年来但凡房地产投资占GDP比例高于6%的其他国家,房地产泡沫都出现了破灭。而在当年日本房地产泡沫破灭时,房地产投资占GDP比重也不过是9%,而美国次贷危机爆发时该比例达到局部峰值6.2%。

楼市泡沫风险已经被归入“灰犀牛”高度预警范围。中国城市的房价之高已经远远超过了居民正常收入的承受能力,随着2016年再次加杠杆,一般居民家庭的按揭负担率也由过去的28%左右上升到了44%左右,尽管跟美国金融危机发生的时候数字相比还有一定的距离,但是风险已经很大。因此,对于中国的房地产市场调控,中央政府层面正以前所未有的决心和干劲而调控到底。

经济发展的地产投资依赖“捷径”,真的大限将至了。

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