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点赞北京版“组屋”

8月3日夜间,一场新的住房制度实验在北京拉开帷幕。北京市住建委公布了被称为“共有产权住房”的管理暂行办法。这场被称为“共有产权房”的住房改革有一个显而易见的标杆:新加坡组屋。

对新的共有产权房制度,需要划出的重点:一是不少于30%的共有产权房留给“新北京人”。二是只供给“无房户”。三是优先当地户籍、就地就业的人购买。四是单身人士满30岁才能购买。五是政府和购买者产权共有,共有比例按照与商品房差价计算。六是5年内不能卖。

新加坡组屋设计独特,不同于美国这样的纯市场化住房体系,也不同于很多地方的廉租房住房保障体系,而是由政府(新加坡建屋局)主导建设的政策性产权住房为主体的住房系统,同时在准入机制和退出机制上严格实行“内循环”的转让机制,遏制住房的投机功能,让政府之手严格控制组屋的价格。从整个制度设计来看,北京的“共有产权房”对新加坡组屋制度的借鉴很明显。

从2012年党的十八大开始,保障中低等收入人群的基本住房制度就开始了新一轮的探索。这种探索的标志性模式有两个,一个是北京2013年开始实行的自住型商品房,另一个是在江苏、上海等地实验的共有产权房。这两种模式有很多共性的地方,都是通过政府让渡一部分土地收益和对售价进行限制来提供相对低价的房屋,同时建立政府与购买者共有房屋产权,建立保障人群的“内循环”流转机制。

从北京、上海和其他一些地方的“共有产权房”几年实验来看,因其数量有限,目前并没有产生对整个住宅市场的根本性影响,也远远地处于主流房地产需求的视野之外。以北京为例,自住型商品房申请人数长年居高不下,而每年能够“产出”的自住型商品房数量很有限。在制度安排上,原有的自住型商品房也有很多不足,包括土地供应和获取上、分配制度上、退出机制上都存在缺陷,难以承担起“中国版组屋”的重任。

因此,北京在4年实验基础之上,对自住型商品房进行“升级”,从时机上来看,已经水到渠成。

供应规模才是一项制度建立的根本。从供应规模来看,新加坡的组屋供应占整个房地产市场供应的80%以上,早已是居民购房的绝对选择,这种压倒性的市场份额,让新加坡的整体房价平稳,居民购房压力很小,“安居乐业”的房地产市场长效机制已经相当稳固。从2017年来看,在北京自住型商品房已经成为土地供应的标配,自住型商品房土地供应面积超过了30%,2017年上半年北京自住房供应量已达到90万平方米。随着《北京市共有产权住房管理暂行条例》的出台,制度的稳定与成熟,共有产权房的供应量与自住房时期相比,或将出现一个质的飞跃。假以时日,共有产权房成为占社会主流的中等收入者和低收入者的首选,共有产权房与规模化租赁住房、公租房一起,就在供给侧构成了完整的房地产市场长效机制,整个市场的局面或将发生巨变,“房子是用来住的,不是用来炒的”就将变成现实,人们“住有所居”的梦想就会逐步实现,房地产市场也将真正走入健康、持续发展的轨道。

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