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进军“千亿” 房企规模扩张的冲动与忧患

■中房智库研究员 许倩

“没有进入千亿行列,就没有江湖地位。现在前30强房企基本都在做规模。”一位房企人士表示。每个房企心中都有一个千亿目标。大部分房企规模化扩张冲动并未因楼市步入下半场而放缓。

今年上半年,龙头房企的销售规模不但没有下降,反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市进入市场调整期重新洗牌市场,进一步实现销售业绩快速增长,出现“大者恒大”市场集中度不断提高的局面。

克而瑞数据显示,仅上半年就出现7家1000亿元销售规模的房企,比去年上半年增加了2家。其中,3家房企销售规模突破2000亿元。这些破千亿房企分别是碧桂园、万科地产、中国恒大、保利地产、绿地控股、中海地产、融创中国。同时,500亿元以上销售规模的房企突破了15家,100亿元以上销售规模的房企突破了75家。

“预计2017年全年千亿房企数量将在20家左右,其中,碧桂园、万科或许也将成为今年的两匹黑马杀入销售规模6000亿元的军团。2017年上半年千亿军团不断强化竞争优势,品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。”同策咨询研究总监张宏伟分析表示。

而为尽快跻身千亿军团,龙湖地产、新城控股、荣盛发展、中梁地产等上半年纷纷加快拿地步伐,加速度快跑。“战略上,我们短期内还是要做大规模。”新城控股副总裁严政表示。

然而,亮丽的销售业绩或许只是表面的。上市房企利润率逐年下滑已是不争事实。土地自持政策加码,使得房企未来运营风险也在增加,过去两年市场上行期销售带来的利润恐怕会被未来的运营风险侵蚀掉。

千亿房企阵营或增至20家

中房智库研究员发布的上半年房企销售30强榜单显示,碧桂园、万科地产、中国恒大迈入2000亿门槛,绿地、保利、中海、融创紧随其上迈进千亿阵营,再次呈现强者恒强的行业定律。

行业销量第一碧桂园,上半年销售额达2889亿元,同比增长131%;合同销售建筑面积约3226万平方米,同比增长106%。而今年上半年碧桂园已连续6个月累计销售金额保持行业第一。

在3月份碧桂园2016年全年业绩发布会上,碧桂园宣布2017年销售目标是4000亿元,按此计算,2017年上半年,碧桂园共完成销售目标的72%。

德意志银行分析认为,碧桂园在三四线繁荣城市及一二线小城市有良好市场定位,加上强大的销售团队,有效率的管理及高品质的产品,提升其销售额,预计下半年碧桂园会主动收购更多项目,销售表现持续增强。“预计碧桂园将夺全年销售冠军,毛利率见底回升。”花旗银行报告称。

30强销售排行榜中,万科地产居第二,销售额2772亿元,销售面积1818万平方米。万科的规模扩张速度也逊于碧桂园,上半年增加土地储备767万平方米,土地出让金598亿元。

销量榜单第三名是中国恒大,销售额2441亿元,同比增长72%,完成4500亿元年度目标的54%;上半年销售面积2386万平方米。

今年上半年,销售额逾1000亿元的房企由去年的5家增至7家,平均销售额为1848亿元,按年增长39.25%。

从目标完成率来看,大部分房企均已完成50%以上,龙湖、旭辉等企业更是在上半年一路高歌,目标完成率达70%以上。不过,中海地产上半年销售额仅完成全年2900亿元销售目标的40%,绿地控股完成3000亿元销售目标的45%。

需要注意的是,今年二季度以来,伴随调控的升级和发酵,部分房企销售业绩已经出现环比增速放缓和下滑,下半年市场的走势不确定性增强,整体业绩增长或将放缓。

超三成销售额用于买地

销售规模,仍然是房企争相追逐的目标。专家预计,按照上半年标杆房企销量来看,2017年销售额破千亿房企有望达到20家。

在地产专家薛建雄看来,目前企业的销售后发力,主要取决于未来的货值,一要看有多少货源可卖,二要看优质货源有多少,另外则要视行情而定,要看今年的行情能否稍微延续2016年的火爆。

要增加未来货值,就必须拿地。因此,在房企规模扩张冲动下,今年的土地竞拍市场依然火爆,颇有种“无论价多高,抢下来再说”的破釜沉舟架势。土地资源亦越来越集中于标杆房企手中。

销量第一的碧桂园,今年上半年碧桂园拿地规模也是全行业第一,新增加土地储备2133万平方米,土地出让金828亿元,占其上半年销售额的近3成,颇有争当地产一哥的意味。

拿地规模第2名的中国恒大,上半年增加土地储备面积1696万平方米,耗资535亿元。万科上半年也花了598亿元购置土地,如果再加上6月30日其在广州花551亿元拿下的广信资产包,半年的总土地支出超过1100亿元。

中房智库研究员统计发现,今年上半年,销售额排名前十的房企,一共卖出了15503亿元的房源。但为了补仓土地,今年上半年拿地金额排在前十名的房企,至少支出5291亿元(仅统计土地招拍挂数据,不含收并购),超销售额的三分之一(达34.13%)。

除了土地招拍挂,借助并购方式拿地成为趋势。克而瑞研究中心指出,从35家典型房企在2017年上半年的拿地方式来看,合作并购的比例继续攀升。据不完全统计,泰禾集团于今年上半年中获取的12宗土地中有9宗都是收购完成的,龙湖地产也有近40%的新增建面是通过收购获取的。

“增收不增利”

“年销售在500亿元以上的房企,大都会想要尽快实现千亿的规模。”荣盛发展执行总裁高级助理秦德生说出了房企们的心声。这也是为什么即便“面粉价高过面包价”房企也要拼命拿地的主要原因,因为要做规模。

今年4月,正荣地产一位高管表示,公司过去3年的年复合增长率超过了35%,预计未来3年仍将保持快速发展,公司将争取在2018年进入千亿房企行列。

“2019年希望雅居乐实现千亿目标。”2016年全年业绩发布会上,雅居乐主席兼总裁陈卓林宣布。

而富力地产、世茂房地产、荣盛发展虽无千亿目标的具体时间表,但公司高层均在不同场合表达了进军千亿阵容的决心。

佳兆业、新城控股、滨江集团、禹洲地产则将千亿目标定在了2020年,及三年之内。今年6月,滨江集团董秘李渊透露,力争三年达到千亿销售。公司目前有1300亿元土地货值,布局上看,40%在一线城市,50%在杭州,10%在嘉兴和义乌。公司同时提出“三点一面一拓展”战略,以深圳、上海、杭州三大城市为三点,长三角富裕城市为面,把握合适机会拓展北京及周边地区。

旭辉集团、中梁地产、中骏置业等房企则将千亿目标定在五年内甚至更长。“未来5年旭辉销售额将要迈过千亿。”今年3月,旭辉集团董事长林中表示,地产界未来会有很多变化,业务转型、商业模式变革,可能还有很多机制的变化,当然变来变去,其中一个很重要的核心是组织变革。而组织的演变核心都是在解决两个事情,一个就是规模与效率,第二个是效率与风险。旭辉会采取大平台+小集团+项目集群的三级模式。”

“现阶段规模在200亿元~300亿元的企业也有计划在2020年左右冲击千亿。事实上,这两年确实表现得比较激进,这也说明,如果企业在这段时间内无法实现千亿,行业地位将会受到影响。”张宏伟表示。

然而,房企规模扩张冲动下,却是利润率下滑及高杠杆忧患。房地产行业利润率已由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%,且仍在逐年下滑。

“预计今年房地产行业平均净利润率可能因为市场进入调整期和融资成本提升而降低至8%~9%,销售规模千亿净利润也就几十亿元,且还背负80%左右的资产负债,规模越大其背后隐藏的企业运营风险也就越大。风险主要来自于两方面:一是住宅市场短周期调控带来的企业资金断裂风险;二是收益过分依赖住宅销售,非住宅销售的收益几乎没有,企业中长期的抗风险能力会减弱。”张宏伟认为,利润率下滑情况下的规模化已经没有意义。

张宏伟进一步表示。而龙头房企销售业绩继续变大的同时,其持有型物业的收入占整个营收的比例仍然较低,再加上其他多元化新业务几乎不赚钱,如果没有及时调整布局策略,没有利用好多元化融资渠道支持公司转型,房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。

或许,楼市下半场规模化已不再重要,谁是“龙头老大”也不再重要。重要的是,在传统住宅市场已经进入“白银时代”下,房企在传统住宅以外还能做好什么。

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