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上半年收官 下半场房企“押宝”三四线城市

■中房智库研究员 徐妍

今年上半年,在全国52个城市累计出台120条限购政策、162条限贷政策,波及面之广,前所未有。与此形成鲜明对比的是,今年上半年7家房企销售额破千亿元。

然而,房企销售额巨量增长的背后,不仅大多数房企“增收不增利”的问题未能解决,许多房企背负着销售指标和业绩压力继续“押宝”三四城市。

本轮次调控,尽管全国总体上开发商拿地速度放慢,但部分三四线城市土地市场依然竞争激烈。从个体城市看,长三角地区的杭州、嘉兴、苏州、南通,京津冀地区的承德、衡水,珠三角地区的佛山、肇庆,土地成交量明显增长。从土地溢价率看,江门、宿州、泉州今年4至5月份土地溢价率超过2倍,马鞍山、襄阳、肇庆、哈尔滨等地区土地溢价在2倍左右。

房企对三四线城市土地市场的热情,也影响到了这些城市的房价。

安居客房产研究院的最新数据显示,全国46个城市6月新房均价17181元/平方米,环比上涨6.11%,二手房均价15770元/平方米,环比上涨2.47%。46个城市中,38个城市新房房价环比上涨,37个城二手房房价环比上涨。值得关注的是,新房房价环比涨幅最高的城市分别为东莞、三亚、西安、佛山和惠州,单月环比上涨幅度都在5%以上。

房价“万元俱乐部”扩容

“三线城市房价涨幅领跑全国的现象已经非常明显。”安居客房产研究院首席分析师张波介绍,目前,中西部城市中武汉、郑州、重庆、成都均价都已经“破万”。安居客数据显示,6月份,新房房价环比涨幅最高的城市分别为:东莞环比上涨5.88%、三亚环比上涨5.77%、西安环比上涨5.64%、佛山环比上涨5.28%、惠州环比上涨5.26%,二手房房价环比涨幅最高的城市分别为:北海环比上涨9.48%、东莞环比上涨5.88%、三亚5.78%环比上涨、西安5.64%环比上涨、佛山环比上涨5.28%。

与传统热点城市在本轮调控中降温不同,大型城市圈周边的三四线城市尤为火爆。链家研究院的数据显示,上半年在“环京”城市圈中,廊坊、香河等地新房成交量增长迅猛;环沪城市圈中,嘉兴、舟山、南京、湖州、太仓等城市的新房成交量明显上扬。环上海和环深圳的部分三四线城市表现尤其明显:嘉兴、无锡等环上海城市受到地理位置和政策环境相对宽松的利好,加上“地王”带动预期,市场交易量出现明显增长,嘉兴的二手房交易量较调控前出现88%的较大幅增长。价格方面,不仅廊坊、香河、固安等地房价早已突破1万元/平方米,太仓、景德镇等这类城市的房价正在迈入“万元俱乐部”。

“加杠杆”的三四线城市

以苏州所辖的县级市太仓为例,一线房企进驻之后,目前起始楼面价都超过4000元/平方米,若加之开发商争抢之下的土地溢价空间,不少业内人士预估,明后年入市的项目可能会达到1.2万元/平方米。

在链家研究院院长杨现领看来,本轮调控政策密集袭来,一线城市交易量“速冻”,二线城市“冷热不均”,三、四线城市却成为房企规模化增长的重要助力。

目前大批三、四线城市房价突破1万元/平方米,一方面由于一线城市楼市调控去杠杆化的溢出效应,另一方面,源于棚改货币化带来的加杠杆购房行为。“根据机构整理,目前主流一二线城市(40个城市)棚改货币化安置占比为20%,剩余三四线城市占比为80%棚改专项贷款的大幅增长支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。三四线城市的房地产市场是在去库存和棚户区改造政策支持下的市场,与人口流动方向不一致,未来的可持续性需要关注。”杨现领表示。

在杨现领看来,大量购房需求的提前透支,当本轮需求转移减弱时,或将导致很多城市的楼市面临风险。

“现阶段房企债务风险还没有直观的显现。”中金标准数据总经理郝文嘉也表示,龙头房企华丽销售业绩难以掩盖的是,现在看进入2017年下半年,楼市紧缩调控不可能放松,而利率上行的可能性颇高,也将给房地产业增长造成直接影响。

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