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逻辑变了:深圳“先租后买”模式开拔

2016年5月17日,国务院发布39号文提出“培育和发展住房租赁市场”。

2016年8月3日,国家发改委发文称,库存较大的城市,可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。

2017年5月19日,住建部公布《住房租赁和销售管理条例》草案,顶层设计正在加紧推进租购并举的住房制度体系。

提起房地产行业,人们的第一反应大体还是商品房销售市场,对住房租赁这个万亿级的市场,认知还在初级阶段。一边是租赁市场散乱落后,一边是城市新阶层租户的需求没有得到很好的满足。

深圳“先租后售”的制度探索,可以实现在住房短缺和金融杠杆高企的情况下,一举解决新市民的两大问题——居住和原始资本积累。可以期待。

 ■中房报记者 翁晓琳 深圳报道

最近,一篇《华为员工绝望:工作十年买不起房》的报道引起了全国关注。在深圳,买不起房对于普通工薪阶层是普遍现象,但华为员工薪酬高是全国知晓的一件事。他们买不起房的消息,刺痛了薪水远远落后于他们的同龄人。

深圳,一个面积最小但经济增速最快的一线城市,现在正受到土地稀缺、住房短缺、人口猛增一系列问题的冲击。

深圳市民政局最近的数据称,深圳人口密度全国最大,每平方公里人口超过8000;而同时深圳人均土地占有面积远低于全国人均水平。每年大量新增人口和房价高企双重压力下,深圳市政府一直在周转出办法,频提要新增保障性住房和人才住房。

深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳市规土委”)7月7日发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》(以下简称《实施计划》)提出,深圳今年计划新增安排建设商品住房8万套,保障性住房和人才住房5万套。“要加快培育住房租赁市场,规范租赁市场秩序,培育多元化、规模化、专业化的住房供应主体,形成先租后买的梯度住房消费模式,努力构建分层次、多渠道的住房供应体系”。

“先租后买”的梯度住房消费模式,无疑是深圳市在土地与住房以及城市竞争力的谋思中,苦思冥想出的最优政策选项。

先租后买模式起源

深受高房价扰动的深圳,于2016年8月9日出台《供给侧结构性改革总体方案(2016~2018年)》就提出,探索建立先租后买、购租并举、梯度消费的住房制度。

在深圳,新市民构成的购房刚需群体是在当前住房供给紧缺和严厉调控周期中,少有的可以创造有效需求的主体,但符合这部分需求的住房供给又相对不足。深圳市相关部门也一直在提人才住房目标。

按照深圳市规土委在2016年编制的《深圳市住房建设规划(2016~2020)》(报审稿),深圳将在5年内新增住房需求约180万套,分别从市场新供商品住房、新供人才住房和保障性住房,以及存量住房等三个层面上满足市民的住房需求。

2016年4月,时任深圳市委书记许勤说,深圳将探索通过房屋共有产权的过渡方式,让符合条件的人以更低的门槛进入购房市场。

许勤当时介绍,过去深圳的安居工程计划,对符合条件的人员,按照市场价格的50%到70%供应住房。未来可能将进一步探索共有产权,将人员服务年限和入市的价格挂钩,符合条件的人员以较低价入市,享受房屋共有产权,服务年限达到一定要求后,则享有独立产权。

此前深圳提出加大人才住房和保障性住房供应力度,到2018年底,建设筹集人才住房和保障性住房20万套,供应18万套。中国房地产报记者从深圳市政府方面获得数据,“十二五”期间,深圳实际上超额完成了住房建设任务,合计安排建设住房约60.3万套,完成规划总目标112%。其中,商品住房累计新开工约35.7万套,保障性住房累计新增安排约24.6万套。即便如此,依然满足不了深圳人购买需求,深圳房价连年逆势上扬。

今年7月7日,深圳市规划国土委发布《住房建设规划2017年度实施计划》。这份文件披露当地楼市2016年成交数据:新房、二手房成交面积分别为422万、802万平方米。据深圳中原地产研究中心此前监测,深圳新房、二手房同期成交均价,分别约为5.35万元、5.5万元。按此计算,深圳楼市全年成交额逾6660亿元。这一数据,房屋单价起了最大作用。

对于先租后买的模式,深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示:“深圳是在供应端增加住房供应。先租后买是响应国家39号文,深圳70%~80%的人是租房居住,租赁市场最大的供应主体是城中村。深圳已经率先建起了租售并举的体系,近年来还有大量品牌公寓进入深圳。’十三五期间’,深圳将供应35万套保障性住房,主要是以租赁为主。每年深圳新增50万人口,在如今高房价下,对他们来说,租房还是较长期的选择,因此未来租房的供应和需求会越来越大。”

“先租后买的形式,是在市场上形成有房可住的观念,使居民有安全感,稳定市场预期。所以如果能实施这种消费模式,无疑可以稳定深圳楼市的整个走势。目前深圳楼市特点是供不应求,无论是何种运作模式,最根本还是稳定楼价。”美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示。

租户、人才、政府:

有人喜有人愁有人破立

深圳高速的城市化,在世界城市发展史上,都是难以被超越的纪录。这也是今天其住房紧缺的根源之一。

从1979年到2016年,深圳市建成区规模从3平方公里扩大到现在近千平方公里,增长了300多倍;城镇人口从3万增加到1800多万,增长500多倍;GDP从1.96亿元突破到1.95万亿元,增长近1万倍。

城市化急剧扩张,用地需求强烈,地价与房价越来越高。城市面貌和城市生活也被改变,村民自建的小楼房越来越多,也越来越高,形成了初期出租房经济。

这些自建住宅究竟是“合法”还是“违章”,很难说清楚。而一层层加盖起来的房屋,形成了一个既得利益群体。一栋房子,有的月收入可达20多万元。靠收租就可以过上优渥的生活。

与3.5万栋、占到了全市49%的住房面积、容纳了520万的城市人口的村民出租房一样,目前,深圳的长租公寓产品并不理想,存在装修简陋,管理缺失,未能提供从业者所声称和居者希望的“社交平台”。深圳中原地产研究中心2016年11月的数据显示,深圳中原租赁指数为181.5,环比下跌2.8个百分点。租金水平跌至接近2015年7月的水平,影响因素之一就是长租公寓的出现。长租公寓租赁平台合屋的创始人罗凤鸣去年曾公开称,根据合屋的数据,其合作商户已有近200家,满足承租功能的公寓类物业达到5万套。这一量级,已经相当于深圳一年的新房成交量。

“深圳租房者近七成是‘85后’,近半为‘90后’。‘90后’进入工作岗位,一方面希望提高生活质量但不愿意做房奴,另一方面具有强烈的社交需求,这些都使得长租公寓成为受益者。”投房研究院调研后发现长租公寓租者的群体特点。这些都是深圳需要的年轻人才。

据深圳市住建局的不完全统计,截至“十二五”期末,保障性住房覆盖的人群大约是136万人,按照官方公布的2015年年末常住人口1138万来计算,覆盖比例为12%。可以说保障房供不应求,有巨大的缺口。

在《华为员工绝望:工作十年买不起房》文章中,一位31岁、入职华为9年的赵玲十分悔恨:房子是年薪百万夫妻心头的痛。赵玲和老公都是东北人,夫妻俩均在华为工作。尽管两人这些年赚了些钱,但因种种原因,他们错过了深圳楼市大涨之前购房的良机,目前,夫妻俩一年税后赚100万元没问题。即便是这样的高薪,由于家里养了三个孩子,留在深圳也让赵玲望而却步。赵玲考虑到在深圳生活成本太高,决定回东北安家,去年9月她在沈阳最好地段买了套学区房。“真后悔早几年没在深圳买房。打算为了孩子再逼自己一次,背个几百万元房贷。”

从前年华为老板任正非说房价高,到今年华为员工买不起深圳房,华为所引发的企业界对深圳房价的关注,以及压力,超过了其他三个一线城市。

中国房地产报记者获悉,在今年公布的深圳市公共预算中,深圳提出安排人才保障性住房专项经费300亿元,较上年年初预算增加200亿元。今年计划安排建设保障性住房和人才住房5万套、建筑面积约277万平方米,套数建设指标较去年同期增长25%。

按照深圳市政府此前公布的做法,未来将大幅度提高城市更新项目的人才住房、保障性住房配建比例。城中村及其他旧区改造为住宅的更新项目的基准配建比例由8%至12%提高到15%至20%;工改居更新项目的基准配建比例分别由16%至20%提高到30%至35%。

不仅如此,未来城市更新项目中15%至20%的商务公寓建成后移交政府,作为人才公寓。深圳市政府还鼓励轨道站点周边、符合条件的现状旧工业区调整规划功能用于建设人才住房、保障性住房。

深圳市政府重视保障性住房和人才住房的背后,是深圳高房价对人才的挤压作用得到了深圳市政府高度重视,2016年来一系列举措均针对人才住房。

据深圳市住建局的不完全统计,截至“十二五”期末,保障性住房覆盖的人群大约是136万人,按照官方公布的2015年年末常住人口1138万来计算,覆盖比例为12%。可以说保障房供不应求,缺口巨大。

“深圳市政府已经意识到高房价导致了人才流失,而深圳又不像北京、上海,拥有足够多的大学和研究机构,这对深圳长远健康发展有影响。同时,人才引进需要和深圳产业进行匹配。深圳所依赖的高科技企业没有房地产开发权,要解决这些人才的住房问题。高房价下,很多人没有买商品房而是买了小产权房,十分不安全,因此政府在保障房上加大力度。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报记者表示。

倒逼的改革

在深圳近2000万人口中,70%为外来户,适龄购房人群(25~44岁)占比达到50.8%,远高于北上广30%~40%的水平。

“住房供需形势仍较为紧张。”深圳规土委近日称:存量住房中,功能完善、配套较好的住房占比较低。“大多数存量住房如城中村等,产权、功能、质量、配套不完善,仅能以出租或出借等方式维持住房基本使用。”

2016年,北京、广州、上海、佛山等热点城市土地出让附加“竞自持”,自持比例从36%到100%不等。这一模式开始出现常态化。土地自持最大的目的,是为了培育和发展住房租赁市场,完善住房供应体系。

何倩茹对中国房地产报记者表示:“深圳未来有机会推出自持用地,因为目前北京、上海、广州均已有成功出让的自持宅地,由于土地还是开发商的生存之本,因此他们仍然会积极竞拍,自持供应长租公寓。”

2017年上半年深圳土地市场表现平平。全市共成交27 宗土地,占地面积49.16万平方米,成交金额341.8亿元。而去年土地市场成交火爆,全年成交59宗土地,面积229.49万平方米,金额1044.28亿元。

深圳中原研究中心指出,今年上半年土地成交总面积仅有去年全年的2成多,成交金额仅有3成多,可见上半年土地市场供应明显萎缩。

据深圳市规划国土委相关负责人介绍,目前深圳建成区面积达到900平方公里,加上已划入基本生态控制线的974.5平方公里,可供开发的土地空间基本饱和,现有的产业土地供应,不能满足深圳的产业发展需求。因此,深入推进土地供给侧结构性改革,保障工业用地供应,保障实体经济发展空间。

李宇嘉指出,“相比较北京来说,深圳今年出让的产业用地在增多,出让的商业用地比较少。对于深圳来说,互联网、新能源企业都喜欢来深圳打造总部,产业用地需求更大。这也导致了住宅用地的供应并不是特别乐观。

这种形势下,更需要加快租赁市场发展。积极探索长租公寓业务的万科,此前其总裁郁亮称,2017~2020年“万科驿”将在深圳开设2个项目(深圳留仙洞和深圳红树林),“共开放9400间服务公寓给深圳的新移民,让这些人从城中村‘走出来’”。

目前,深圳新建的长租公寓,一般选择在邻近白领人群密集的科技园,和地铁沿线,租住者大多从事IT、金融、设计等行业,普遍30岁以下,大学以上学历,当中有不少海归和外国人。据深圳微家公寓的统计,入住其公寓的租户,90%以上拥有本科学历,45%是海归。

中国房地产报记者查阅国际上有关住房长租市场的情况,发现德国是一个典型的样本。德国是所有发达国家里住房私有化率较低的国家,约占46%左右。反过来说,就是50%以上的人是租房子过生活。这些租赁的房子由德国租房合作社提供,其中17%是政府提供的房源。还有一大部分是机构提供的房源,如房地产公司、基金公司。其中更重要的是40%以上是个人提供的房源。德国有的大城市规定,如果房子6个月没有人住就罚钱,如果把买的第二套、第三套或更多的房子交给租房合作社进行出租,那就按照拥有一套房子交税,所获得的房屋收益高于各种债券的金融收益。

从全国范围看,房地产租赁市场表现最好的是深圳,按照每平方米计算资金收入,一平方米一个月达到100元或150元。大部分国内城市还没有达到深圳这种水平。

但是,这个市场需要金融化。前不久,万科高级副总裁谭华杰建议,长租公寓企业应结成联盟,并以联盟的形式成立一家合资公司,让合资公司来解决基础性、平台性的问题,可以采用不同于一般企业的管理架构,成果共享,最后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定;未来最理想的资产持有人应该是REITs。

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