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理想家孟晓苏25年“中国梦”:每个家庭都有自己的房子

■中房报记者 李红梅 北京报道

“真正的房地产教父应该是萧桐副部长。”回忆25年前转岗的经历时,孟晓苏毫不犹豫把这个赞誉送给了原建设部副部长萧桐。

上世纪80年代,孟晓苏身处中南海,担任万里的秘书长达8年,见证了那个风云年代一系列重大改革开放政策的制定与实施过程。其后,他在1992年到中房集团任职,从此在房地产这个领域深耕,历任中房集团总经理、董事长。如今,孟晓苏依然担任中房集团理事长。执掌中房集团期间,他不断推进住房制度改革,系统的专业思想对中国房地产业的发展产生了重要的启蒙与影响,被誉为“中国房地产之父”。

对于孟晓苏来说,在官员、企业家、学者这些不同的身份中,他反而更喜欢“学者或是学生”的称呼。

从房改到引进金融产品到住房抵押贷款等创举,这么多年,孟晓苏既是政策的制定者、参与者,也是政策的实践者,在不同的人生阶段,为推动中国的经济改革、为推动房地产业和企业的发展,屡屡建功。让他欣慰的是一直坚持不断的学习和尝试,都在今天一一变成了现实。现在,他持续若干年的反向抵押以房养老试点获得了成功,下一步的推进也已提上日程。没有英雄孤独的困惑,孟晓苏又一头扎进了不动产证券化的研究。“我觉得还需要继续当学生,不光要学国外,而且还要研究国内的情况,让其和中国的实际相结合。”

今年68岁的孟晓苏早已过了知世事知天命的年纪,还有什么想实现的梦想?在7月7日接受中国房地产报专访时,孟晓苏没有过多思考便脱口而出:“要说还有什么理想,我就希望能够在行业里尽快建立一个长效机制,让房地产的发展,包括调控政策能够尽快地走向规范治理的正轨,不至于再出现大起大落的现象。”他坚持认为:房地产仍是拉动国民经济发展的重要产业,拉动力将会持续若干年。

最难忘1996年~1998年房改

1998年孟晓苏担任房改课题组组长,是保障房建设最早提议人之一。作为房改方案的设计人,他见证了第一次房改的经过以及房改的智慧。

中国房地产报:您被誉为“中国房地产之父”,和中国房地产报一直有很深的渊缘。今年是报纸创刊25周年,也是中国房地产市场化25周年,还记得1992年时您在做什么吗?

孟晓苏:1992年我从国家商检局副局长转岗到中房集团做总经理,1992年5月份上任,正好房地产报也是1992年从一份原来的地区性的企业报转成全国性报纸,并且正式完成了更名,叫中国房地产报。那个时候房地产大潮刚刚开始兴起,中央刚刚确定我们的目标是走向社会主义市场经济。1992年确实是一个激动人心的年份,小平同志南巡讲话以后,1992年中央确实市场经济目标以后,全国的改革浪潮在躁动,在一些地方已经出现了局部的大发展浪潮。当然也在一些地方出现了不适当的房地产虚热。这个年份当时也吸引了很多党政机关的干部走向了经济工作的第一线,比如说我,就是从部门的领导岗位走到了中房集团。为什么说走到了中房集团,当时王岐山和另外一位建设部的老领导都找我。说中房集团这边缺一位总经理,我也不知道房地产是干什么的,我糊里糊涂就来了,到了以后才知道中房集团已经是一个成立10年,有资格的企业了。

说到房地产教父,真正的房地产教父应该是萧桐副部长,他是中房公司的第一届董事长,又是中国房协的创立者和第一任会长,他当年开创的事业现在已经在全国各地开花。

他们创立中房公司的时候,全国只有少数的几家房地产企业,北京、上海刚刚成立一些房地产经营公司,中房公司在全国设了10家公司,都是最早的企业,我到任的时候,当时已经有了几千家,现在应该已经有了六七万家房地产企业。这叫一花引来万花开,房地产真正的市场化转型,也应该起源于1992年。应该说在这之前的10年,我们主要还是建保障房,是各地成立的房地产公司,就是当年的“大开发”,是城市里进行综合开发的部门,此前,房地产还是由各个单位自建,有了1992年的这次改革,包括有了中房集团和各地的房地产公司之后,就开始把综合开发配套建设当作各自的使命。

在进入中房集团的这个时间,我主张让中国房地产报从企业报变成全国性的报刊。从现在看,中国房地产报在全国的房地产发展中起到了作用。后来面对全国的房地产形势变化的时候,它应对自如,到现在为止中国房地产报又有了新发展。不光有了文字版面,而且又有了新媒体,全媒体。祝贺中国房地产报在这25年中所取得的发展。

中国房地产报:如果把1992年作为一个时间节点,到现在的25年中,让您记忆最深刻的是什么年份,有哪些值得行业记忆的大事?

孟晓苏:最重要的是1996年~1998年,房改方案的形成和1998年之后房改的推进,使得全国经济建设出现新的局面,基本思想就是国外经济理论之中的主导产业演进理论,在经济发展过程中,每一个发展阶段都会有一个或多个主导产业带动。

当年整体经济低迷,主导产业下滑,过剩产能开始出现。1996年开始,是我们最早向国务院提出,要把住房建设作为国民经济新的增长点。当时虽然有些人对房地产批评很厉害,但对老百姓的住房建设还是很关心的,结果就接受了这个观点。朱镕基副总理提出了住房建设可以成为国民经济新的增长点和新的消费热点,我们赶快就研究如何把这“两新两点”成为理论,同时就研究了房改的一套思路。

房改课题组当时不光是有房协,而是包括了原国家体改委、原国家计委、原国家科委和原建设部四个部门成立,包括杨慎、洪虎、郑新立这些老领导,大专家都成为这个课题组的顾问,我担任课题组的组长。

中国房地产报:当时为什么由您来担任组长?

孟晓苏:因为在这之前,我在北大厉以宁教授的指导下,完成的博士论文包括房改,包括房地产理论和各国住房制度建设比较。这个博士论文汇集了中国顶级智慧,中国最高的思想权威,包括厉以宁教授、董辅礽教授,他们都参与了我这个论文的写作和修改,接着又变成了国家的房改方案。

当时我们的方案从1996年开始到1998年初完成,总共是一年半,其中1997年在北戴河开了一次二三十人的小型研讨会,被后来的媒体称为房改的北戴河会议。在1998年的3月份就把课题报告上交了,1998年的7月份国务院下达了房改的23号文件,启动了全国城镇住房制度改革。

当年我们提倡的是主导产业

应该说支柱产业这个说法和当年我们提倡的主导产业的说法还是不一样,我们主张把它当作火车头作用和内生推动力。

中国房地产报:23号文件发出后,豁然开朗、可以理直气壮地谈房地产了吧。

孟晓苏:这个城镇住房制度改革就是把市场经济引到了住房建设和住房分配的领域,从此把住房建设作为国民经济的增长点已经确立。接着我们这些人可以理直气壮地谈房地产了。到了2003年的时候,国务院发文确认房地产业已经成为国民经济的支柱产业。

应该说支柱产业这个说法和当年我们提倡的主导产业的说法还是不一样的,我们提的更多的是符合现代经济理论,主张把它当作火车头作用和内生推动力。现在更多用主导产业。

中国房地产报:现在在淡化这一说法?

孟晓苏:我仍然认为应该还是要提房地产是主导产业,当1998年房改到2000年慢慢把经济拉动起来之后,我们就看到过剩产能慢慢没有了。房改之后,老百姓踊跃地买房子、装修,拉动相关产能,解决了需求萎缩出现的相对过剩。事实证明当时产能过剩有一定的虚假,经济一拉动,特别房地产业一恢复就起了拉动作用。房改的时候,当年房地产投资才3500多亿元,到了去年房地产投资是13.5万亿元。正是因为房地产本身的供给变成了老百姓的普遍需求,变成了老百姓的踊跃购买,这才拉动了中国经济。

有了冰箱、彩电和洗衣机,需要房子装进去

那时人们还不知道住房抵押贷款,银行不愿贷,老百姓不愿借。后来是顾云昌编了一个中国老太太和美国老太太天堂对话的故事,一下子老百姓听完就明白了,就买房了。

中国房地产报:对于房改的得失您是最有发言权的人,1998年房改到现在也有19年的时间了,回头来看,您怎么评价我们19年的房改历史?

孟晓苏:房改的历史应该说是中国人在经济发展过程中,逐渐认识到了主导产业之所在。经历了“老三大件”、“新三大件”几轮消费之后,已经看到了下一轮消费是住房、汽车。通过我们课题组传导到领导层,从而被全社会接受,就是这么个过程。

而它反过来要作用于经济发展,造成了历史上若干年中国经济波澜壮阔的发展,也造成了老百姓的住房资产的迅速增加,从房改之前人均17平方米,到现在33平方米,增长了一倍,住房品质的增长就更加明显了。应该说这种排浪式的消费,当时也被我们提前认识到了。

我们根据国外的经验,认为中国要走向住房、汽车为主要消费热点,并且拉动经济发展,是依据了国外的同期的发展理论的比照。美国在上世纪50年代曾经出现过一个词汇叫作“美国人的梦”,梦想的就是两个空间,一个是住房,一个是汽车。即一个固定空间,一个流动空间。

当年在房改的同时,我们就向往,我们认为中国会出现一个类似的发展。在发展到同样的阶段之后,中国人也会出现叫作“中国人的梦”,也会出现追求住房、追求汽车。这篇论述已经记录在美国的报纸上了,在美国1997年的华尔街日报亚洲版上就已经对这个问题有过这样的论述。

这个报道名叫《中国人的梦——一个人对于中国房屋过剩的回答,每个家庭一套房》这是对我的采访。这篇文章的结尾是说我讲的,中国人已经买了过多的冰箱、彩电和洗衣机,现在他们是需要买一个房子把他们装进去,就是一个很幽默的说法。

现在人们问我,我还是这么说。有人问我说该买房吗?我说该买房。房价会不会降低?我说不会。现在这么多的房屋库存,你们会怎么办?我说多建房,继续建房。实际上你看我当年讲的话,到现在来看仍然还需要这么讲。

中国房地产报:大家担心中国会不会出现像日本一样的房地产泡沫,我看您是比较乐观的,这种自信从何而来?

孟晓苏:应该说这种担心从1997年开始就有,当时的房屋过剩是很普遍的,结果通过房改以后,很快就发现不过剩了。当时连建了经济适用房我们都担心卖不掉。因为富人还没买房呢,怎么会让穷人先买房,这就是当年我跟俞正声同志讨论的一个问题。当时为了推动房改所建的那些经济适用房,就没有过多地强调一定要用低收入价格来买,怕的是卖不掉,当时老百姓不买房。

当时推动住房抵押贷款,也是我们这些人呼吁的。银行不愿意借钱给老百姓,老百姓也不愿意借钱买房,银行不愿意借是因为怕风险,怕老百姓不还钱。老百姓不愿意借是因为没有借钱习惯,说有钱买房,没钱我攒。

中国房地产报:那后来怎么做银行和老百姓工作?

孟晓苏:俞正声同志(时任建设部部长)让我去跟银行行长们讲,讲在国外住房抵押贷款的经验,老百姓抵了房子,他不会不还钱。

怎么做老百姓的工作呢?后来还是顾云昌编了一个中国老太太和美国老太太天堂对话的故事,老百姓听完就明白了,就贷款买房了。

这肯定是编的,没有人给他从那边带话过来,说有这么两个老太太在那儿对话呢,没有!大家一看美国老太太住了一辈子房,中国老太太攒了一辈子钱,中国老太太亏大发了,就买房了。一借钱买房,实际上抵押贷款的时候,首付并不多,过了几年房屋还没付多少钱呢,房价已经翻番了。

我坚持说房地产没有泡沫,事实证明我说的是对的。中国现在城镇化正处在加速时期,无论是按照数据反映的城镇化,还是实际的城镇化,潜力都很大。

中国的老百姓的需求绝对旺盛,现在通过调控造成的房价上涨速度的减慢。应该说这个各地政府是出了不少力,但是你说的房价下降,是真下降还是假下降了?我不相信是真下降。

中国房地产报:那您怎么看当下的楼市调控?

孟晓苏:最近国务院一个部门的专业人员给我拿了一个数据,就是由于调控政策对房价的抑制,形成的每三年一个小周期,涨一年压一年,然后销售额,而不是销售面积,就往下降一点。然后再过一段时间,一压不住了又得放,一放又涨,然后又压。这样就形成了三年一个小回旋,就像跳三步舞一样,蹦嚓嚓、蹦嚓嚓、蹦嚓嚓,已经蹦嚓嚓了三回半了,现在已经到了蹦嚓嚓的第二嚓了,是这么一个时期。

下一步肯定还有一个蹦。这种调控的方式有问题,还是要按照中央要求的房价上涨过快的地区,要加大土地供应,特别是加大住宅建设用地的供应。这些问题并不是在调控中都被认识到的,有些人还错误地理解为,既然是去库存,我就要减少供地。

还有我们也要有一个社会舆论的平稳。我希望不要只搞短周期。中央多次指出,要建立房地产平稳健康发展的长效机制。

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