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涿州润卓•天伦湾的信任危机调查

中房报记者 樊永锋 河北涿州报道

随着京津冀一体化发展的提速,环京区域涿州的房地产市场受到前所未有的关注,投资属性及外溢人口住房需求,加剧了涿州楼市的价格的攀升,吸引了投资客,也潜藏风险。

当大批投资者蜂拥而至时,当地政府迅速出台了限购政策。3月2日,涿州市政府发布《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》。意见中指出,涿州市将实行住房限购和差别化住房信贷政策。

据意见显示,非涿州市本市户籍居民家庭,将限购1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;对本地户籍居民家庭购买第二套住房时,首付款比例不低于50%;对于本市引进人才和外地驻涿州单位人员可享受本市购房优惠政策。

■中房报记者 樊永锋/摄

此外,涿州还将开展严厉打击违规开发、经营专项行动。组织开展房地产市场专项执法检查,对房地产开发企业、中介机构开发、经营活动进行集中整治,依法严厉打击无证开发、无证销售、违规销售、虚假广告宣传、哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售和投机炒房等违法违规行为,全面规范市场秩序。对存在违法违规的企业严格处罚,列入“黑名单”。

限购政策的出台让涿州楼市的饕殄盛宴戛然而止,亦滋生出新的问题,开发商加速快跑违规预售以及已售房产如何完成签约,网签社保限购何时出台,成为横在开发商和购房者之间的压山石。

近日,有读者向中国房地产报记者反映称,在2015年、2016年认购天伦湾三期楼盘,因开发商拆迁遇阻,开发进度缓慢,导致认购业主迟迟不能网签,而且多数购房业主是在北京就业的外地户籍业主,虽然进行过维权,但是相关问题迟迟得不到解决。

■中房报记者 樊永锋/摄

中国房地产报记者调查发现,润卓天伦湾三期依然在售,但是不能网签,已售房产的网签问题,开发商河北润卓房地产有限公司涿州分公司(下称润卓房地产)给出的承诺是8月31日前解决。

据润卓售楼部销售人员介绍,润卓现在在售的房源包括三期高层住宅以及公寓,住宅认购均价2000元/平方米,共10栋,目前手续不全不能网签,只能等到正式开盘后再确定;公寓认购均价为16000元/平方米,面积在30平方米~40平方米之间。

拆迁遇阻问题,中国房地产报记者现场调查的情况是,天伦湾项目所在地清凉寺塔东村的拆迁工作依然在进行,剩余60余户因补偿价格以及安置分歧较大未能谈拢而搁置。村民介绍“开发商在拆迁过程中采取恐吓、威胁、殴打被拆迁户等手段胁迫拆迁,严重扰乱村民正常居住。”

对于天伦湾项目预售审批等问题,涿州市房管局房产科工作人员表示:“润卓公司申报多个标段,但是具体到3期项目是否审批,无法查询。”

对于塔东村拆迁问题,中国房地产报记者曾赴清凉寺办事处党政办请求采访被拒绝,后曾致电清凉寺办事处李主任,其要求必须由涿州市委宣传部配合,否则拒绝采访。

此后中国房地产报记者多方联系,清凉寺街道办工作人员表示:“拆迁户是跟开发商谈补偿问题,办事处负责指导,实施拆迁也是由开发商完成。”

据涿州房地产业内人士透露,涿州大约有一万套左右的房源,面临无法网签,被清退的风险,天伦湾项目遭遇的业主、被拆迁户的双重信任危机或仅是上述问题的冰山一角。

网签风波

“在涿州买房主要是考虑价格问题以及小孩上学,对天伦湾三期项目五证不全的问题忽视了,后来想退,但是困难重重,开发商要求先签署收到退房款收据,才给退款,不然不退款。后来只能作罢,要求润卓公司履约执行网签,但现在还不知道会有什么结果。”说起自己的遭遇,在北京工作的王先生无比懊悔。

据他介绍,目前跟他一样存在上述困扰的问题还有数百户业主,他所在的业主群有454人。中国房地产报记者根据天伦湾业主提供的购房业主群数,粗略统计有近千户。

■中房报记者 樊永锋/摄

据维权业主介绍,他们曾两次到涿州市政府表达诉求,但是均无结果,只能耐心等待8月31日才知道开发商是否能兑现承诺。

让王先生忧心的是:“目前迟迟不能网签,将来限购政策更严厉,有社保要求的话,我的购房机会和小孩上学问题就彻底泡汤。”

在天伦湾售楼处,现场售楼人员介绍,目前三期7号楼22层,户型73平方米~103平方米左右,认购价20000元/平方米,首付40%,首付74万元,三期没有预售证,还不能网签,只能等待正式开盘后确认,“若是着急可以从一二期的投资客手中买加价房,价格在17000元/平方米。”李姓销售人员说。

他说:“我们跟客户谈的时候都会问客户社保问题。我们可以找找二期加价房。投资客买了房子,没网签,可以进行更名,价格在17000元左右。”

据另一位销售人员推荐,天伦湾西侧(靠近塔东村村委会)公寓价格在16000元/平方米,30平方米左右,面积小总价低。她说:“3期位置靠近售楼处北侧,共10栋楼,由18层~24层的高层住宅组成。”

据销售人员介绍,目前项目进展缓慢主要受困于拆迁遇阻,还有部分拆迁户的赔偿问题没有完成,无法开工,只能是见缝插针,将已经签署拆迁协议的腾退房屋拆迁,加速工期。

优渥的天伦湾

据公开资料显示,润卓•天伦湾,是由“润卓集团”开发并建设的,物业自持。位于涿州的华阳路(华阳路属于涿州贯穿市中心的一条主干道,也是今后政府重点发展的一条道路)紧邻京港澳高速。

小区总占地512亩地,总建筑面积100多万平方米,分为三期建设,共45栋楼,有高层、洋房、星级酒店,1栋办公楼 和环小区周边6万平方米的风情商业街。

■中房报记者 樊永锋/摄

项目西侧就是政府重点规划的德信公园(占地312亩 且地下已经投入使用了,地上现在在修,预计今年6月份完工)而且在小区周边500米处有地铁预留口,项目周边的配套非常齐全,双语学校、双塔、西丁、涿州中学等这些学校都很方便,周边的医疗有东直门分院 301分院、保定二康医院等。

项目属于涿州新老城区的交界处,在新城区配套跟不上的前提下,可以享受老城区完美的生活配套,新城区暂时比较完善的的交通配套,当几年以后新城区发展好了,转身新老城区配套一起享受,可以说是涿州地段最优越的一个小区。

涿州位于北京的西南方向,有多条路线可到北京,如果自驾可走京石高速或者107国道,坐车出行可以坐高铁 或者838公交并且838快线途径小区门口,还有就是地铁S5号线,现在在房山线的苏庄站已经在修,最晚三年就会路过涿州穿过固安和首都第二机场到达北京。

就是这样一个宣传中条件优渥的房地产项目,其开发建设过程,却是建立在让当地民众惶恐不安,合法房产被胁迫拆迁基础之上。

拆迁遇阻

中国房地产报记者在天伦湾项目的项目地(清凉寺塔东村)看到,项目建设和拆迁工程同步进行,在数十栋已封顶的高层住宅边上,便是塔中村拆迁现场,进进出出的装载车辆络绎不绝。

零散的挖掘机围在已被拆的七零八落的房屋前作业,塔中村多数房屋为2层-4层带院落的砖混结构楼房。

据塔东村留守村民介绍,拆迁赔偿没有标准,房屋赔偿按照危房赔偿,不签字的住户遭到绑架,殴打,夜里遭到打砸,变相拘禁等手段胁迫村民签署拆迁协议。

■中房报记者 樊永锋/摄

在村中留守的段女士在接受中国房地产报记者采访时,对于拆迁问题多是怨言:“现在房子都给拆的乱七八糟的,开发商开出的条件远远不能满足我的实际情况,三层房子(500平方米)连150万元都不给,之前拆迁掉的房子有七八十万元的也有100多万元的,没有明确标准,有社会关系的补偿标准就高,没有社会关系的价格就低。”

据她介绍:“开发商是按900元/平方米进行补偿,我的房子才补偿40多万元,而且是按照人口进行补偿,每人30平方米住房,10平方米商铺,另外10平方米商铺需要拆迁户自己补差价,合计50平方米/人。假如我家是3口人就是90平方米的房子,外加30平方米的商铺,这就是拆迁所得,剩余的部分就需要自己补差价,他根本不以村民房屋的实际情况进行价格补偿,而是统一按照人口进行补偿,显然对于拆迁户的利益来说是不合理的。房子合理多给点,或者补偿款合理多补偿点,我们也就同意了,不会漫天要价。”

据调查,塔东村目前还有60余户因为补偿价格分歧较大,没有拆迁,“开发商现在三天两头通过口头威胁、拆毁监控摄像头,打砸玻璃胁迫我们签字。”段女士说。

据塔东村多位留守居民回忆,开发商暴力拆迁的问题从开始就有,当时村中有老妇人被社会青年蒙面将腿打折,房子被强行拆毁。

“2014年2月17日,下午三点多,村里有人骑电动车进城,被5人厮打,电动车被掀翻,家里的监控视频电线也被掐断,就是采取这种恐吓、威胁手段进行拆迁的。”王女士说。

还有更恶劣的是“半夜社会青年将老人双腿、双手打断,胁迫家属签字。”

“光天化日之下,将村民用黑色布套将头套住,抢走村民车辆,强行将人带到涞水县的山头上,口头威胁签字,更有将拆迁村民打伤入院,即使在入院期间还被恐吓、骚扰。”

对于塔东村村民利益诉求,清凉寺街道办工作人员在接受中国房地产报记者咨询时表示:“拆迁户拆迁是跟开发商谈,办事处指导,实施拆迁是由开发商完成。”

中国房地产报记者对上述拆迁问题,以及天伦湾项目无证预售问题将继续关注。

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