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杨现领:解决租房问题得靠盘活存量

中房智库研究员 徐妍

链家研究院院长、经济学博士 杨现领

7月11日,北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书(2017)》,再表态2017年北京将继续坚定不移加强和完善房地产市场调控的同时,也强调北京市未来还将多渠道增加住房租赁房源,培育企业化、规模化、规范化的住房租赁主体,整合社会闲散住房资源集中经营管理,提供多样化的住房租赁产品和规范优质的服务。完善“限房价、控地价”地块企业自持住房租赁的管理办法。

在链家研究院院长、经济学博士杨现领看来,政府未来的新增土地供应计划中,租赁住宅的规模和占比都大幅提升,这被市场给予了积极的解读和正面评价。同时,在开发商新增的拿地中,越来越多的选择持有,甚至是70年长期持有,用于租赁开发。

不过,杨现领认为解决一线城市住房租赁的前提是不能过度依赖增量开发,而是更好的盘活存量闲置房源。

中房智库:北京市强调住房租赁立法提速和多渠道增加住房租赁房源的市场背景是什么?

杨现领:一线城市及个别重点二线城市,目前最突出的矛盾依然是房屋总量不够,表现在指标上就是户均住房套数只有0.9左右(全国在1.1左右)。因此首先要解决的是总量短缺,需要供应更多的商品房用地,而不是供应保障性住房和租赁住房。北京和上海已经公布未来五年供地计划,其中商品住宅用地都不高,甚至还有明显下降。

而在三四线城市中,现在部分城市甚至存在一定程度的住房过剩问题,不存在住的问题,也不存在租的问题。不需要增加租赁住房用地,一旦增加,这些住房未来极有可能形成永远无法去化的“死库存”。毕竟租赁是刚性需求,不可能通过加杠杆去库存。

中房智库:为什么说未来解决一线城市租房问题主要还是要靠盘活存量市场?这些存量房源能对解决一线城市住房问题起到多大作用?

杨现领:从实际情况来看,一线城市的租房问题也不太可能通过新增租赁住房用地解决。租房需求集中在交通便利、配套设施相对完善的成熟区域,租房需求的核心偏好是车程足够短,离工作地点足够近。相反,现在一线城市尤其是北京上海的新增土地供应一般远离市中心,这些潜在供应未必能够与市场需求匹配,而如果这些远郊区未来出现租赁住宅的库存,恐怕更难去化。

北京和上海的存量房源中,有接近30%的比例,房龄在20年以上,可住性、可租性都差,但是这些房源地段不错、交通便利,它们的出路就是通过翻新改造后进入租赁市场。简单测算,这部分存量房源在北京和上海都超过200万套,通过市场化、机构化力量每年改造5万至10万套,既能提升房源的使用效率,也能缓解租的问题。

中房智库:北京市从去年开始也在土地供应中增加租赁住宅的比例,这部分增量房源应该在整体租赁市场中占多大比例更合理?

杨现领:我认为一线城市未来会形成“2∶2∶6”租赁市场基本格局:20%的租赁供应来自于新增开发,这部分将主要由开发商和政府提供;20%的租赁供应来自于存量住宅的更新改造,且后续由机构出租和管理;60%的租赁供应来自于存量闲置房源。总体就是20%增量,80%存量。

一线城市是房价最高的地方,投资需求多、房屋闲置问题突出与租赁供应不足的问题并存,解决问题的出路肯定不是简单地增加供应,而是更多地依赖税收手段,让更多空置、闲置房源进入租赁市场。

中房智库:这次北京市强调要培育企业化、规模化、规范化的住房租赁主体,应该如何理解?

杨现领:租赁运营机构就应该是市场化的机构,而不是政府或国有企业主导的机构。参考国际经验及中国的实际情况,未来一线城市租赁市场由专业机构运营管理的比例会达到80%。在今天的北京,这个比例不到20%,上海不到10%。因此,政策的着眼点显然应该在于鼓励和支持运营机构的发展。

当前一线城市租房市场最突出的问题是“在租房源”没有得到更好的管理,据调查,北京120万套租赁房源中,有超过40%的比例掌握在二房东手里,这是一切乱象的根源。要解决这个问题,就要培养专业化、规模化的租赁运营机构。

租赁运营的核心是提高“每间租金回报率”和降低租房空置率,今天的一线城市,一居室供不应求、二居室基本平衡、三居室供大于求,总体的需求结构仍然是以间为主导的合租需求,处于从群租到合租的升级阶段。租房需求另一个突出特点是租期短,通常是8个月左右,这个特点也很难改变,这都需要运营企业有非常强市场运作能力。

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