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【克而瑞】631.7亿元转让资产,王健林演绎“空手道”

【报告内容】

7月10日,万达商业与融创中国签订了转让协议,万达商业以注册资本金的91%即295.75亿元,将十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款,且项目运营仍由万达负责;万达商业还以335.95亿元,转让76个酒店,酒店交割后,酒店管理合同在合同期限内仍然继续执行。

万达、融创联合公告发出后,业界受到广泛关注。事实上,从16年万达大胆调减600亿元地产收入目标,其“轻资产”转型的态度可见一斑。

“空手道”不是第一次,万达广场早已走上轻资产道路

从目前来看,万达的资金主要沉淀在两个方面,一个是万达广场,一个是当前关注的文旅项目。其中万达广场早在“轻资产”方面有成效。根据万达经营报告,其16年开业的50个万达广场中,有21个属于轻资产,而其17年上半年新开业的12个万达广场中有9个为轻资产项目,新发展的26个万达广场则均为轻资产项目。

更值得一提的是,在运营经验的累积下,万达找到了符合自身发展的轻资产模式,一是投资类万达广场,就是其他房企拿钱下订单,万达负责找地、建设、招商和运营;另一种是合作类万达广场,就是其他房企出地又出钱,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方7比3分成。合作类万达广场是2016年万达探索出的一种新轻资产新模式,而且发展迅速。据了解,万达15年只签了一个合作类万达广场项目,2016年不但签了18个,其中北京丰台区的槐房万达广场实现开业,且效果积极。

由于重资产运营要扣除管理费后、还得缴纳税金以及所得税,而轻资产分得的净租金除了所得税,剩下的均为净利润,从收益来看,不管是哪种模式,轻资产均优于重资产运营的万达广场。用王健林自己的话来讲:“合作类万达广场,两个就顶一个重资产万达广场,投资类万达广场大概不到三个顶一个重资产万达广场。”如此,在万达广场的净资产模式中,显然尝到了甜头。

文旅项目投资收益比有限,买卖做的很合算

根据万达集团工作简报,万达集团17年上半年收入1348.5亿元,其中万达商业的租金收入为116.9亿元。而这部分租金收入还包括万达广场的收入,也就是说其中万达文旅城项目所贡献的租金更少。根据CRIC来看,截止到目前,万达已经投入运营的文旅项目有万达西双版纳国际度假区、南昌万达文化旅游城、合肥万达文化旅游城、哈尔滨万达文化旅游城等4个项目,相对于每个项目投资资金达400-500亿的规模来说,这样的投资收益优势并不突出。

此次,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将13个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。这里我们需要注意的是,万达在转让13个文旅项目时,也将全部的贷款进行了转让,如果按照房地产行业可控的60%-80%的负债率来看,整个资产包也将有千亿。这对于万达来说,显然让自己肩上的担子轻了很多。更值得一提的是,由于双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”:品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变,万达依然可以收取管理费等服务费。此等买卖,正中王健林早前想要实现的“空手道”。

出售酒店,输出酒店品牌,符合万达本意

万达酒店管理经过10年发展,旗下拥有四个自营酒店品牌:万达瑞华、万达文华、万达嘉华,以及万达锦华。截止2016年底,万达酒店及度假村在中国持有超过100家高端酒店。而在万达持续的轻资产转型中,王健林在16年的工作报告中,也提出要持续输出酒店品牌管理,并将品牌输出至海外。从目前的成效来看,16年万达在海外签约了6家万达文华酒店,都是在诸如伦敦、纽约、洛杉矶、悉尼这样的地标城市,其中还有一家是非万达物业。而17年上半年新开业4个酒店,同时还签订6个输出酒店品牌管理新项目,包括马来西亚兰卡威万达嘉华度假酒店。此次,万达以335.95亿元,出售七十六个酒店,也符合其做轻资产,成为服务型企业的意愿。

总结:虽然从目前的条款来看,对万达的轻资产转型具有推动意义,但是隐忧依然存在。万达和融创两方能否在未来的合作中,保证双方战略态度的一致,维持万达运营管控,将是整个战略合作的关键。当然,从万达的角度来看,不管未来如何发展,其轻资产转型的态度十分决绝。

(来源:克而瑞)

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