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这不过是一笔双方各有所求的生意

----关于万达与融创(中国)就万达文旅与酒店资产之大笔交易的评论

今天,万达集团和融创(中国)有限公司就万达文旅业务板块的项目与资产达成了超过631.7亿元规模的交易,万达集团将万达文旅旗下13个万达城项目和76座酒店以超过600亿元的交易价格售予融创(中国)有限公司,引发了行业高度关注和对万达与融创业务走向以及对融创(中国)支付能力的猜测。

但一切正如融创(中国)董事长孙宏斌在之前与绿城(中国)交易中所说过的一句话,“再大的交易也不过还是一笔生意而已”。

融创(中国)的老孙是有“前科”的人,所以没看准、没想好的生意是绝不会做的。看看他在投资乐视上的步步为营即可略知一二了,所以尽可以放心老孙在这笔交易上一不会吃亏、二不会做超出自己资源调度能力的事情来。

第一、这笔交易的标的价格是按照注册资本来进行的,且还留下了9%的尾巴。按照注册资本定价,一方面可以免去重新估值的冗长过程,让交易简单化,快刀斩乱麻,另外一方面也可以将项目落地之后的资产升值部分尽归融创囊中。也就是说,这笔交易可能是承债式并购,但是自项目成立起的资产升值部分,老王是完全让渡给老孙的,是做了较大的价格折让的。再者,老孙留下9%的股份给老王,一方面让老王可以以少数股东身份继续获取项目部分收益以及作为股东名正言顺地和融创玩轻资产模式,另一方面也可以套住老王,留下一个抓手来对冲可能没有披露的或然负债与或然风险。

第二、万达已经从港股退市,作为长线资产布局的文旅和酒店板块虽然前景看好,但是短期内可以创造的现金流和资产流动性是比较差的。而融创(中国)是上市公司,这一资产装入上市公司以后,流动性自然是非上市公司的万达无可比拟的,在老王那里资产流动性较低的问题到了老孙这里根本就不是什么问题了,所以老王盘活有难度的文旅和酒店资产到了老孙那里就轻而易举地给解决掉了。

第三、按照老孙的表述,融创(中国)的账面浮存现金超过900亿元,而全年销售计划为2100亿元,且对下半年的销售形势还相当乐观,所以这笔交易的支付能力根本就不是什么问题。老孙之前敢于甩出150亿元投资乐视,现在又敢毅然决然地接受万达文旅和酒店这笔超过630亿元的资产交易肯定早就对自己的囊中之物做了足够的盘算,请大家千万不要低估了老孙对这笔交易的风险把控能力。

所以就融创(中国)来看,一方面是看上了万达低价获取的土地储备,在这笔交易达成的时候又从资产价格上就已经大赚了一笔,另一方面对于这笔交易的支付能力以及盘活这笔庞大资产的能力也是有足够的信心的,因此肯定是一笔划算的买卖。

就万达来讲,老王所说的转让文旅与酒店资产给融创(中国)是出于减少债务负担的考虑确实也是可信的。正如大家所知,前段时间对于万达的不利传言虽然只是传言,但是无疑会影响市场对于万达的信心,国民公公防患未然出让资产来减债减负也是未雨绸缪,是一个成熟的企业家应对可能的后续融资风险的应有之举。再说了,这部分资产属于长线资产且规模巨大,收益及变现都不是那么容易,遇到老孙这么一个“豪爽”的“接盘侠”,而且能够给出这样一个价格,为什么不卖呢?如果等到迫于债务压力再寻买家,那时是否还有今天这一交易条件之下的潇洒与首富的从容大气呢?所以,当断则断,老王确实有首富值得敬佩的毅然。

其实对于万达而言,目前的隐痛和最大的压力还是来自于2018年实现A股上市的承诺。正因为市盈率过低,那些帮首富抬轿子的朋友们和投资机构未能在万达赴港上市的过程中顺利套现,才迫使十分重视“江湖道义”的首富选择了港股退市回归A股,并立下了2018年登陆A股的对赌誓言。万达私有化是借助外部机构的资金而非运用自有资金,兑现承诺的压力自然是无法解除的。为了迎合A股监管层对于万达收入结构进而对其公司行业性质可能的房地产业定义取向,调整业务结构和收入结构以非开发商的行业定位实现上市也是万达的理性选择。所以出售带有大量物业销售性质的万达文旅板块业务应该是个不错的决定。

另外,万达目前正在向轻资产转型,也完全具备了转型为轻资产公司的规划、招商、运营和资产管理以及金融支持能力,万达品牌的影响力也是足够的。出售文旅与酒店板块这部分资产在减债减负、优化万达财务结构和调整收入结构的同时,还可以让万达的资产变得更轻,加快万达轻资产化的进程,实质性提升万达自身的净资产盈利能力,对于获取更高的市盈率和推进上市也是十分有利的。从提升资产流动性的角度而言,转让文旅和酒店板块这些长线资产无疑也是十分有利的,而资产流动性的提升可以助力万达更好地运用资本市场的金融杠杆。

总之,这笔交易应该是双方各取所需、各得其所的交易,让融创(中国)可以实现低成本的横向规模化扩张,也让万达加快了轻资产化步伐,优化了财务结构,更重要的是可以有效助力于万达实现A股上市这一近期最大的诉求。

作者:大中华购物中心联盟主席助理、中国房地产报特邀专家柏文喜

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