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上半年“地主榜”20强现分歧 地产一哥之争再起

■中房智库研究员 许倩

2017年上半年,土地市场逆市火爆。有些房企一掷千金只为在热点城市夺地,也有些房企敏锐捕捉到政策风险信号而谨慎克制。房企阵营出现分歧。谁是未来的“地产一哥”,更为扑朔迷离。

在中房智库发布的上半年上市房企拿地榜TOP20榜单中,无论是拿地金额、还是拿地面积,碧桂园都独占鳌头,延续其近年来一贯的激进扩张路线。今年上半年,碧桂园明显加快回归一线城市步伐,上海、北京、广州、深圳土地竞拍现场都有其身影。

曾经的“地产一哥”绿地控股,今年上半年拿地金额仅57亿元,同比下滑70%,跌出上市房企拿地金额TOP20榜单。

上市房企拿地金额TOP20榜单中也不见融创中国的身影。因为融创中国的董事长孙宏斌将目光转向了并购。孙宏斌表示,已经于去年10月份停止在公开市场拿地,未来将主要通过并购等方式获得土地。

不仅融创,曾被贴上“激进”扩张标签的融信中国、阳光城、泰禾集团等,也变得谨慎起来,相比直接拍地,他们更看重房企项目的并购,“买地太贵就买上市公司”。

“其实在这个时点拿地很难受,政策风险很大,政府一直在出调控政策,限房价、限地价。如果降价,一大批房企会面临压力,因为很多企业负债率太高。”一些房企界人士更为谨慎。

而仍在大举攻城略地的标杆房企们,其拿地策略由原来的紧盯一线城市,转为聚焦更广大的二线热点及潜力城市,并扩围到三大经济圈的三四线城市,如环渤海城市群的沧州、唐山、菏泽、潍坊等,长三角城市群的徐州、嘉兴、滁州、阜阳等。优质土地资源亦越来越集中于标杆房企手中。

激进派:碧桂园、中海地产、龙湖快跑扩张

阳光城集团总裁张海民曾说现在的土地储备排名就是五年后的房企销售额排名,这说明土地储备成为衡量房企成长性的重要指标。

中房智库研究员统计的上市房企拿地排名榜TOP20榜单显示,今年上半年拿地最凶猛的房企依然是碧桂园,新增土地储备2133万平方米,拿地支出828亿元,同比增长62%,拿地面积与金额均为标杆房企之冠。平均土地成本为每平方米3882元,较去年上半年的1566元/平方米,同比上涨147%。

碧桂园拿地成本的上涨或源于其回归一线城市战略的加快。碧桂园素以重仓三四线城市著称,但近两年来开始布局一二线城市,并成立一线城市事业部。今年上半年,碧桂园在一线城市的拿地总数已与前两年的年度拿地总数持平。“目前集团在一二线的价值判断基本上已经达到前所未有的高度。董事局主席杨国强和总裁莫斌传达的要求是要大规模去拓展这个市场。”碧桂园相关负责人表示。

拿地金额排行榜第二名是保利地产,上半年拿地支出724亿元,同比增长150%。上半年新增土地储备面积1046万平方米,同比增长69%。此外,中海地产、龙湖地产、新城控股、绿城中国、荣盛发展等房企在上半年拿地亦表现积极。

中海地产上半年累计拿地496万平方米,同比增长了119%;拿地金额518亿元,同比暴增517%,是所有房企中上涨幅度最大的企业之一。在TOP20拿地榜单中,中海地产排在拿地金额榜第6名,拿地面积榜第7名。

克而瑞分析师指出,此前中海地产可能将更多精力放在了重组、整合等方面,拿地一直相对较少,2016年拿地销售面积比约0.85,2015年更是低至0.6。随着整合和内部变动尘埃落地,2016年底开始,中海加大了拿地力度。2017年全年中海地产计划新增土地约1600万平方米,拿地开支1000亿元,预计下半年中海仍将保持积极的拿地态度。

龙湖地产上半年拿地金额共计609亿元,已超去年拿地金额571.22亿元,占其上半年销售业绩的66%,排在上市房企拿地金额排行榜第3名;拿地面积478万平方米,同比增长50%,占去年全年拿地面积的70%。

谨慎派:绿地拿地减少

万科担忧未来

除了中海地产等企业拿地态度积极之外,还有部分企业在拿地上则表现出了谨慎的态度,如绿地、世茂、鲁能、路劲等企业。分析指出,这主要是由于近期各地城市调控较多,一二线重点城市及部分三四线城市接连出台了“限购、限贷”等调控政策,市场不确定性因素增大,故部分房企为了把控风险,在拿地方面显得更为谨慎。

绿地控股今年上半年仅拿地57亿元,同比减少了70%,跌出上市房企拿地金额榜单TOP20;拿地面积244万平方米,同比减少了23%。不过,绿地控股的拿地成本是TOP20房企拿地榜中最低的,仅2336元/平方米。

万科地产去年上半年位居上市房企拿地金额榜首,今年则被碧桂园、保利地产、龙湖地产超越,共拿地支出598亿元,拿地面积767万平方米,较去年同期下降37%。平均楼面价7797元/平方米。

万科董秘朱旭表示,“现在房价有所下降,但是地价并没有降低,土地市场竞争依然激烈。万科在土地市场比较热、房价涨幅非常缓慢的情况下,投资拿地会非常谨慎”。

有业内分析人士表示,“非常谨慎”的态度意味着未来两三年万科的销售额想要回归行业第一的宝座,仍存不确定性。

这或许并非万科所情愿。万科方面在今年5月销售经营情况电话会议上表示,如果今年公司新增项目仍小于销售,土地储备进一步下降,对未来的增长会有影响。

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