推重点荐
我要梦想:“92派”那些房企及其种种

■马琳/文

1904年美国《企业家》杂志创刊,发刊词引用了思想家托马斯·潘恩《常识》一书中的一段话,后来这段话被称为企业家的誓言,影响到全世界,中国不例外。这段话说:

“我是不会选择做一个普通人的。如果我能做到的话,我有权成为一位不寻常的人。我寻找机会,但我不寻找安稳。我不希望在国家的照顾下成为一名有保障的国民,那将被人瞧不起,而使我感到痛苦不堪。我要做有意义的冒险,我要梦想,我要创造,我要失败,我也要成功。我的天性是挺胸直立,骄傲而无所畏惧。我勇敢地面对这个世界,自豪地说,在上帝的帮助下我已经做到了。”

88年后的1992年,在中国,经济与工商业界,走入这样一个个体要冒险、要梦想、要创造、要成功的希望年份。

大局面上,面对经济的疲软,和意识形态的争吵,这一年的1月18日到22日,88岁老人邓小平以明快利落、举重若轻的风格视察南方,发表“南巡讲话”,“改革开放胆子要大一些,看准了的,就大胆地试、大胆地闯。对的就坚持,不对的就赶快改,新问题出来加紧解决”。

有远见者立刻发现了新世界。市场经济迅速热了起来,随后国务院发布《关于发展房地产若干问题的通知》,明确指出:房地产业在我国是一个新兴产业,是第三产业的重要组成部分,随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进,将成为国民经济发展的支柱产业之一。房地产行业的机会来了。

全国出现了一股前所未有的办公司热。冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森、黄怒波们,纷纷放弃体制内的铁饭碗,走上了房地产创业的道路。

“由于体制原因,很多想法无法在原来单位实现,因此想出来做点事。”张玉良说。在他们手中,诞生了万通、绿地、建业、中坤等房地产企业。

春天之下,万物生长。带有军旅底色的央企保利地产和港资背景的合生创展,也生于1992年。在广深之外的珠三角中山和顺德,诞生了日后成长为带有鲜明特色的两家企业——雅居乐与碧桂园。即便是早在1984年从贸易起步的万科,也在1992年后确立了以房地产为核心业务的发展战略。

1992年底,房地产公司1.7万家;而根据国家统计局2012年数据,中国房企数量接近9万家,这是房地产黄金十年高速扩张的结果。这个数字到了2015年,变成6万多家。

“草莽崛起”创造年代

1992年初期,海口市义龙路华昌大厦一层,一家名为“农高投”的公司已经挂牌成立,这是万通地产的前身。冯仑、潘石屹、王功权、易小迪、刘军、王启富“万通六君子”开始以农业创业,一个偶然的机会使他们以“空手套白狼”方式拿下了海口一个别墅项目,激情加入海南炒房炒地大军。

特区海南之外,广东顺德北滘镇,杨国强和他的伙伴建起了几排别墅式商品房,这里属于碧江管理区和三桂村, “碧桂园”因此而生。

在上海,拿着“总经理”任命书和上海市政府划拨的2000万元,自租办公场所,花4000元一个月租了一辆桑塔纳后,张玉良开始了创业之路。他抓住上海大市政工程建设带来的动迁房建设机遇,介入房地产。

在北京,已在中宣部工作10个年头的黄怒波“下海”寻找机会。胡葆森在香港炒楼花挣上千万元后,也于这一年回到郑州建立河南建业集团。朱孟依则与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办了合生创展。中海地产在香港上市。

这场办公司热过后,1992年底,全国房地产公司达1.7万家;房地产开发公司资本总额快速增长到900多亿元,实现交易额185.4亿元。放眼国内,主要城市房价地价进一步上涨,钢铁、水泥、木材价格翻番,市场中充斥着火热奔放的劲儿。

过热的房地产市场引发了我国房地产行业首轮调控。1993年6月23日,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市,全面控制银行资金进入房地产业。国务院发布“16条”整顿措施,招招致命房地产。

“听到宏观调控的消息,我由衷发出内心的声音:我举双手赞成!”王石如此描述当时的场景和心情。王石采取了“停工”举措,他要重新“定价”。

1993年对于万科来说是非常重要的一年,在一次普通的内部会议上,通过对自1988年公开发行A股以来的发展进行总结和反思,形成了一个万科发展历史上具有里程碑意义的结论:万科放弃以综合商社为目标的发展模式,提出了加速资本积累迅速形成规模的发展方针,并确立了以城市居民住宅为公司的主导业务。远在重庆,以万科为榜样的龙湖被吴亚军在这一年创办。

时势造英雄。海南房地产泡沫破灭后,烂尾楼遍地,难以销售。1994年,孙宏斌创建了顺驰,以房地产中介身份进入地产界,主要业务是处理积压楼。为疏通项目销售,杨国强则在这年创办广东碧桂园学校,没想到,“名盘+名校”模式不仅令项目大卖,还开创了中国教育地产先河,效仿者不断。

这一年的3月份,逃出海南跑至北京开发万通新世界的万通,为进行快速扩张,将总部迁到上海。正当万通开启全国扩张模式时,万科陷入“君万之争”,生死悬于一线,震惊业界。

“君万之争”给了王石及其管理团队深刻的警示,而过度扩张以及长期积累下来的内外矛盾也开始集中显现,“公司处处起火”。到了1995年底,王石决定率领万科回师深圳,从已经开发住宅项目的13个城市削减到深圳、上海、天津和北京等几个城市。同时,启动“瘦身”计划:转让出售非地产类业务公司。

万通依然在狂奔,昔日的“招保万金”亦被其掩盖锋芒。1996年,万通总资产达到了60亿元规模。

万通当时的做法是先通过杠杆收购和连环控股的方式投资了很多金融机构,再通过金融机构互相拆借方式进行扩张,在其他行业做投资。

然而,东北华联一案让万通损失4000万元,此后资金链条问题显现,其终因多元化失利和盲目扩张迎来最大危机。也因此,“六君子”痛苦分家,最后只有冯仑留守万通。

这段时期,绿地完成了企业改制,并在1998年住房商品化之后,迅速成长起来,市场占有量做到上海第一。碧桂园已走出顺德,第二个项目落子广州。合生创展在香港联交所主板上市。

合生创展的高利润模式最为耀眼,在广州一地的利润就超过万科在全国五个城市的利润总和。“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”王石当时如此评价朱孟依的合生创展。

1999年,王石主动让贤总经理一职,交出经营管理权。有媒体曾评价“从1995年到1999年这段时间,也成了众多民营企业的分水岭,选择了规范化运作的企业大多都存活了下来,而选择继续按照江湖规则行事的公司逐渐销声匿迹。”

这一阶段,房地产公司充满着划时代的创造性。保利地产董事长宋广菊后来回忆:“1992~1997年,仍是房地产市场的培育期。当时,房地产的买卖合同怎么签,国土房管局的人也不知道;税收怎么收,税务局的人也不知道,按揭怎么办,银行也不知道。一切都在实践摸索中着进行。最早的时候,购房合同是由保利地产的人负责起草的,不过一两页纸。后来在实践过程中,国土房管局的人学习得比我们还要快。于是慢慢地,合同越搞越厚,合同条款越搞越多。”

“赶英超美”规模时代

有人按下了停止键,有人又在酝酿重生。

“君万之争”事件后,2000年,华润取代深圳特发集团成为万科第一大股东。万科顺势推出 “第二次扩张”计划,大力向全国二线城市扩张。

这波房地产行情中,开启全国扩张模式的还有保利地产、顺驰、绿地、合生创展等公司。成立10年后的2002年,合生创展第一次走出广州宣布参与在北京和天津地区的4个大型项目,总投资额约为8.2亿港元。绿地一跃挤入了中国地产销售收入前五强,第一次进入公众的视野,全国布局打开。2003年12月,顺驰以9.05亿元天价拿下北京大兴黄村地块,轰动京城,孙宏斌喊出“做房地产NO.1”惊动了全业界。

沉寂一阵的万通开始“瘦身”,“学先进、傍大款、走正道”。2004年3月,万通集团引进战略投资者天津泰达集团,后者是天津的“大地主”。这一年,冯仑也提出了公司转型计划,由“香港模式”变为“美国模式”。

从香港回来的胡葆森,反其道而行之,别人全国化,他坚持省域化,“扫地僧”般只把目光瞄准河南下辖的市县城市。“河南拥有上亿的人口,全球人口过亿的国家、地区不过11个,如此巨大的市场可以满足建业发展的空间。如果潜心做20年、30年,那也是很不错的。”

黄怒波则将业务的触角伸向了商业、旅游等产品,并在北京推出了被称为“第四代商业模式”的大钟寺中坤广场,风极一时。

在这段时期,所有房地产企业中,万科、顺驰风头正劲。2003年7月,在一次论坛上,时任顺驰总裁的孙宏斌充满火药味地向中国房地产老大万科发起挑衅,公开声称要“取万科而代之”。随后,从2003年9月到2004年8月,顺驰旋风般地在全国跑马圈地,疯狂购进10多块土地,建筑面积将近1000万平方米,得到“天价制造者”的雅号。2003年,顺驰实现销售额45亿元。同时,一个称为“融创”的公司也诞生了。

意想不到的事情发生了。2004年3月到5月,短短两个月时间国家一系列严厉的宏观调控让楼市瞬间遇冷。5月3日,孙宏斌召令部下,停止拿地。此时箭在弦上的顺驰已经没有了回头路,资金链紧绷,举步维艰。任志强评论顺驰模式为,“锅多盖少”。

2005年,调控继续,“国八条”出台吓着了地产商。这是政府首次调控房价,当时许多项目都纷纷响应政策,主动降价出售存货。

到了2006年,市场好得过分。万科销售额增长52.2%,成为中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。

万科2006年年报中有这样颇具个性化的喜悦描述:“这是狂飙突进的一年,这是激情澎湃的一年。”

蛰伏于顺德周边的碧桂园,正式迈开全国市场开拓的步伐,首个项目选择在长沙。2007年4月20日,碧桂园成功在香港上市,从偏居一隅到全国出名。

“没有碧桂园,我们这些后面上市的内地企业卖不了那么贵,碧桂园改写了国际投资者对中国资产的认识。”复星国际董事会主席郭广昌表示。复星国际于2007年7月16日在港交所上市。

2008年,房地产政策在收紧之后迎来新一轮的政策宽松。这一年也是国际金融危机年,全球经济处于动荡之中。彼时,“四万亿”计划还没有放出,拿了一堆地等着上市钱救命的恒大、龙湖在港交所吃了闭门羹,回到内地。

这一年也真是个危机年。万科第一次出现负增长,因为降价和汶川捐款事件,王石及万科形象跌至历史谷底,王石甚至准备辞职谢罪。绿城也险些因为几笔到期的可转债破产,中海地产找到寿柏年要收购绿城,宋卫平咬咬牙,没有答应。

同样停滞不前的还有合生创展,它在2004年销售额突破百亿元人民币后,直至2008年都仍在100亿元上下徘徊。2009年,合生创展的年销售额近151亿元。这个数字是迄今为止,合生创展实现的最高销售额。外界认为“高溢价、多囤地、慢周转”模式及高层动荡拖累了它。

2008年国际金融危机后,央行开闸放水,房地产成为拉动投资与消费的救急稻草,市场被迅速催火起来,存货最多的绿城因祸得福,成为当年楼市销售额亚军,仅次于万科。

发现并推行高周转打法,到2010年末,万科累计已进入了46个城市市场,开创了房地产千亿规模新时代。

一次次向IPO发起冲击又一次次倒在香港联交所门口的融创,在这一年成功登陆香港联交所主板市场。碧桂园挖来了莫斌,对公司整体架构进行大刀阔斧的改革。这些行为,都为这两家公司日后崛起埋下了大伏笔。

“城头变幻”洗牌时代

又是孙宏斌。2013年9月18日,天津土地交易中心,孙宏斌和他的融创以103.2亿元总价,击败对手取得南开区天拖地块,这是天津首个成交总价突破百亿元的地王。孙宏斌在微博上发布寥寥四字:利空出尽。这次业内戏称:“顺驰版”孙宏斌归来。谁也不会想到,融创版孙宏斌更具狼性和手法,四处并购。

2014年,很重要的年份。受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响,房企资金链危机事件频现。继浙江一家叫兴润置业的房企倒闭破产之后,绿城第二次被逼到“卖股求生”的境地。融创趁机出手成为绿城中国的买家,宋卫平、孙宏斌两人从相爱到相杀。

这一年万科实现2000亿元规模毫无悬念,它的意义重大——为同行们打开了一扇“一切皆有可能”的大门。

但“黑马”出现,万科并没有守住江湖第一把交椅。2014年绿地集团房地产主业全年实现预销售金额2408亿元,较上年增长50%,取代蝉联冠军多年的万科,成为房地产行业的规模一哥。

经过2014年全年调整后,中国房地产行业降速进入“新常态”,大型房企面临增长极限,中小房企则出现淘汰危机。许多房地产企业都在谋划转型,万科提出向传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型;碧桂园、绿地加大了海外业务的比重;而万达、恒大等企业则加快了“非地产”类的多元化投资;央企层面,中海忙于合并中建地产,保利地产忙于合并中信地产。

在争夺规模总冠军之外,一场新的危机逼近万科,宝能系展开了对万科股权的收购大战,阻击战在多企业间展开,引发了经济和工商界的大注目。

在万科展开阻击之时,张玉良带领一众绿地集团的高管,在上海证券交易所敲响了上市钟声。绿地集团借壳上市公司金丰投资,完成了A股交易金额最大的一次“借壳”,也是新一轮上海国资改革的“第一枪”。

2015年似乎也是个多事之秋,“冰岛购地”无果的中坤集团因为大钟寺广场信托兑付危机被推上了风口,境况艰难。“2015新华南五虎”应运而生——恒大、碧桂园、雅居乐、富力、合景泰富。合生创展出局。

比合生创展更窘迫的是万通,放弃了万科、保利、恒大、碧桂园式的大规模拿地、大规模开发、高速发展模式,而走“轻资产”美国模式,使得万通离主流企业越来越远。2016年年报显示,万通地产营业收入为23.36亿元,同比减少10.81%。同期,其净利润为1.1亿元,与万科的210亿元、保利的124亿元水平天壤之别,曾经的劲头消退得不可同日而语。

经过25年的竞争与不断完善,万科、碧桂园、保利、绿地这些1992年成长起来的房企已进入或正在进入3000亿规模,一些企业则悄然飘落。这颇符合海尔集团董事局主席、首席执行官张瑞敏的说法,他在2016年1月5日的一场主题报告上表示,“没有成功的企业,只有时代的企业”,这句话引发房地产行业广泛的关注与思考。

时间进入到2017年,“史上最严调控”袭来,在新游戏规则下,房地产公司或主动或被动 “自发地变化”。达尔文在《物种起源》中对丛林法则有过经典论述:存活下来的物种,不是那些最强壮的种群,也不是那些智力最高的种群,而是那些对变化做出最积极反应的物种。中国房地产公司正是如此演绎。

  • 未经《中国房地产报》报社授权,严禁转载或镜像,违者必究。
  • 如需转载《中国房地产报》自有文章请与《中国房地产报》报社联系。
  • 版权合作及网站合作电话:010-65862102 新闻纪律及舆论监督热线:010-65079988转315
  • 《中国房地产报》订阅热线:800-810-0909 免费上门收订热线:11185
  • 欢迎关注中国房地产报微信:china-crb(微信号)
相关文章
登录后评论
网站导航

关于我们 | 联系我们 | 广告服务 | 诚聘英才 | 版权声明 | 友情链接

本网站由中国房地产报新媒体版权所有,未经授权禁止复制或建立镜像,京ICP备11040617号-9

京公网安备 11010502033008号

Copyright 2012 CRB New Media all Rights Reserved.