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养老地产打开房企可持续多元化尝试新路径

中房报记者 高欣 上海报道

如今的中国房地产市场,正逐步进入了存量时代。一、二线核心城市开发、拿地日益艰难,商住用房禁止用作类住宅政策层出不穷,在大背景下房企如何保持企业发展的可持续性并打开多元化尝试是当前面临的重要问题。

根据全国老龄委发布的数据显示,从2015年到2035年,我国将进入急速老龄化阶段,老年人口将从2.12亿增加到4.18亿,占比29%。

随着上海的老龄化趋势逐年加剧,各类企业也纷纷尝试涉足养老产业。但由于养老的准入门槛较高,商业模式还不成熟,退出机制也不清晰,从而使得这些考虑转型养老的的企业无法找到合适的进入方式与切入点。

日前,上海克而瑞商务咨询有限公司(易居)联合永泰红磡养老产业投资集团主办,以及朗诗集团、孝尔健康(Shaw healthcare)、建筑设计(SmithGroupJJR)、上海雅达养老服务有限公司协办的地产转型之养老合作国际论坛在上海举行,围绕 “新模式、新产品、新退出”主题,为养老供求双方创造合作平台。

在当今社会,人口结构的改变、知识经济的兴起、经济全球化等因素是影响着未来50年经济发展最重要的三大趋势。另外,社会人口结构的转变,正是最可能孕育市场商机的七大创新来源之一。

永泰红磡养老产业投资集团投资发展中心总经理程果介绍称,目前市场养老供应主体主要分为地产商、保险机构、政府公建及改造,而各供应主体的产品类型分别是适老化地产项目、综合性大盘开发、单体养老机构。国内养老社区的盈利模式主要分为出售型退出模式、运营型盈利模式、保险三种模式。全行业面临的普遍困难表现为整体规划和消防。养老,是一个社会问题,但也是一种商业行为,因此“地产+养老”的合作共赢才是出路。

上海雅达养老服务有限公司总经理韩纪江表示:“有研究发现,随着老人健康折旧成本越大,医疗照护的资源需求就会显著增加。就目前养老行业的机构照护发展趋势来看,综合性显著优于养护型(投入产出结构与运营效率)、民营机构的运营效率明显高于公办机构、平均而言,机构照护尚有约36%-45%资源配置的提升空间、照护品质与运营效率存在显著抵换关系、两者的确不容易兼容。”

事实上,在国外养老产业十分成熟的国家,已有不少优质案例值得学习借鉴。上海克尔瑞商务咨询有限公司城市运营部总经理何明就以新加坡诺维娜健康城为例,分析养老产业发展必备的因素。

何明称,诺维娜健康城是亚洲迄今为止发现最成熟、体系最完善的项目,而且该项目是一个高密度、高连接度城市医养枢纽和商业中心。诺维娜健康城体系完善而且层次分明,具体表现为以公立陈笃生医院为核心,私立优质资源为辅,健康主题商业,医疗酒店等组团化发展,共同构筑层次分明,形成了一个完善的、系统的健康集群。新加坡的产品打造在整体规划上,主要形成充满活力的健康主题综合社区,形成医养产业核心,持续生长,医养资源互补,共融共生。

朗诗集团养老事业部总经理郭亮表示,相对于建立让老人离开原来的城市的养老产品,朗诗更推崇“就地养老”模式。也就是说,在城市的社区里面划分不同的网络,每个网络里有不同数量的服务点,提供最舒心的养老模式。

“一方面,失能失智客户的主要特征表现为希望离家庭、家人不要太远,不愿离开原有生活区域,对养老机构硬件要求不高,但需要专业的照料护理;另一方面,高价值客户对养老硬件要求高并且追求高品质养老生活,而这一方面涵盖了自理、半自理、失能失智老人等不同类型的客户。”郭亮称。

在人口老龄化的同时,科技也在不断地革新并创造着前所未有的机遇,未来国内养老产业的不断成熟完善或将帮助老年人口驾驭变化中的世界,创造新的、更好、更有成效的生活方式。

韩纪江认为,如今急需提供面向老龄人群的有效的健康服务、建立长期照护系统、创建关爱老年人的环境和提高衡量、监测及认识水平。确保每一个老龄个体都能得到综合性评估,并获得旨在改善其能力的全方位卫生保健计划;在距离老年人住处尽可能近的地方提供服务,包括提供上门服务以及基于社区的服务;建立覆盖科学的卫生保健服务体系;支持老龄人群自我保健,包括老龄个体之间的相互支持、培训、咨询和建议;保证老龄人群可以获取与能力改善相关的医疗产品、疫苗及技术;从而完善优质的长青生活品质与环境的构建。

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