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【直播】直击万科股东大会“王位”交接

6月30日下午的2016万科股东大会在万科深圳总部召开。

中房报直播小组为您第一时间带来最全面的大会盛况!

万科企业股份有限公司2016年度股东大会

时间:2017年6月30日下午14:30

地点:万科深圳总部

 

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王石最后一次以万科董事会主席的身份出现在公众面前,今年这场股东大会注定不平凡。深圳大梅沙万科总部人头攒动,和去年阴沉弥漫的股东大会相比,此时的气氛已经没有那么压抑了。

6月21日,在董事会“超期服役”近90天后,万科终于发布了由第一大股东深圳地铁集团提议的换届方案以及候选人名单。这让万科股权之争有了新方向,或许受此利好,万科A本周连续两个交易日涨停,股价也创出2016年12月以来新高。

万科总裁郁亮:万科承受了巨大压力,管理团队以稳定队伍、控制风险,充分发挥事业合伙人制度,保证公司正常经营2016年万科实现营业收入2404.8亿元,同比增长23.0%;实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元,同比增长16.0%。2016年万科实现销售金额3647.7亿元,同比增长39.5%,销售回款位居行业首位;实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元,同比增长16.0%;年底净负债率25.9%,持有现金870.3亿元。万科2016年度在物业、商业、物流地产、长租公寓、冰雪运动及养老方面均得到了发展。

二排右至左:周清平 郑英 陈贤军 肖民 王文金 张旭 孙嘉 朱旭

前排右至左:孙盛典 吴嘉宁 康典 林茂德 王石 郁亮 刘姝威 李强 解冻。

万科总裁郁亮:长期来看,相信长效机制落地会为行业保持稳定,主要城市价跌量稳,市场正逐步回归理性。主要城市新房成交整体下降,二手房主要城市报价下降。住房市场会逐渐回归居住属性。部分城市进入存量房时代。客户对不动产需求将多样化,正在到来的老龄化时代带来的挑战也带来着需求。

万科总裁郁亮:万科将始终坚持“城市服务配套商”的定位,遵循和客户、城市同步发展。落实“三好”理念,满足需求。合理打造“轨道+物业”标杆,将会和持续创造稳定回报,打造客户喜爱的商业平台。还会完善事业合伙人机制。深圳地铁支持万科管理团队、事业合伙人机制、坚持传承文化。

万科2017年前5月份则累计实现销售金额2280.5亿元,销售面积1520.1万平方米。对比2016年,万科2017年1-5月销售金额及销售面积均有较为显著增长,分别同比增长54.43%及40.41%。

2017年,万科现有项目预计新开工面积2923.6万平方米,预计项目竣工面积2448.3万平方米,比2016年实际完成规模增长9.4%。

万科董事会秘书朱旭:深圳地铁此次提议增加董事会换届临时提案,拟提名郁亮、林茂德、肖民、陈贤军、孙盛典、王文金、张旭为第十八届董事会非独立董事候选人;提名康典、刘姝威、吴嘉宁、李强为第十八届董事会独立董事候选人;提名解冻、郑英为万科第九届监事会非职工代表监事候选人。

1.公司未来如何推进“轨道+物业”?包括和深圳地铁合作。

深圳地铁集团董事长林茂德:谢谢你提出问题。目前我们国家城市化进程,轨道交通建设发展迅速,全国有地铁城市有58个。二三线城市轨道交通制约问题是资金、人才,深圳地铁探索这个模式有十几年时间。我们认为如果做好,轨道交通大规模建设可以全面推进。未来深圳地铁和万科怎么协同,现在已经全面展开。这一个月以来,很多大城市分管轨道交通领导来深圳,希望万科能在这些城市来推进。很多城市,万科已经展开了“轨道+物业”模式。万科机制灵活,会抢先机。万科进入这个模式甩开别人一条街。就深圳而言,全市建成8条地铁线,每天有480万人次做地铁。接下来我们规划34条地铁线,1400多公里路程,未来还需要大规模建设轨道交通。投资大,周期长,用地多,过去我们在用地上,很多是楼面上来出让,经过探索后,未来地铁线路还需要多条线换成枢纽,这些土地要进入使用和开发。这就需要万科一起来推进建设,来作为全国示范点。

2.为什么股东大会增加议案没有宝能系人选提名?深圳地铁提名前是否和宝能系有沟通?万科是否有征询过宝能系意见?

朱旭:提名权是所有符合资格的股东权利,怎么行使,是股东各自的权利。我们只接到了一份提名。

林茂德:宝能系是在深圳改革开放热土成长的企业,为深圳发展做出应有贡献。这次万科董事会换届,和宝能系有沟通,还有书面回应,我们地铁集团书面发出商谈,请他们提出意见。他们也书面回复了我们支持我们的方案。我们沟通以后已经达成一致。双方作为万科股东,只有一个目的,推动万科健康发展。

3.新一届董事会,万科有三位股东,深圳地铁有3位股东,如果你们有不同意见,如何避免?

王石:这个候选人还没当选。下一轮再发言。

4.大股东对于万科城市服务配套商地位肯定,未来如何推进这个战略?

郁亮:刚才在工作报告注重谈了落地,核心业务会继续保持稳定增长,这是基础也是根基。我们配套服务商,过去有物业、物流等,以后有商业服务平台,我们有信心能建成数一数二的。大家注意到长租公寓,我们要开业2.5万间,这和卖房子比起来不太多,这是重要的变化,这是全国第一大长租公寓提供服务商。房地产长效机制中,租售并举是重要的,所以很多人质疑我们拿了5块自持地。我们要做的只有一件事,就是服务好客户。相信万科在转型发展道路上,可以走的比较快。

5.未来王石还会在万科担任职务,有没有什么计划?刚才阅读发现财报数据变化,万科行政费用提升,核心高管的薪酬下降。银行借款利息支出也增多,会不会将来影响公司利润进一步增长?

郁亮:管理费用增加,感谢董事会作出的调息。今年干的活来看,指标是没有上升的。从结算来看年终奖,导致最后比较难看。我们薪酬下降是有要求,整个部门扣了118万奖金。在万科高管薪酬水平并不是最高,并不是说薪酬和业绩挂钩。我们薪酬安排是支持前线,前线拿的会比较多。万科股权跟投,只占万科权益3点几,其他是和人合作的。绝对不是我们跟投导致的。利息支出问题,银根比较紧张,我们筹集了更多资金,是做了一些应对措施,也是为了应对行业机会。

6.万科的万亿目标,随着深圳地铁加入,角色会不会比过去华润更为积极?

王石:还是要和议案相关。

7.如果通过,郁亮会接替王石,万科是否会有更高业绩增速,对于中小股东是否有更高利润分配?

郁亮:我现在还不是。

朱旭:万科你也看到,从上市以来,一直保持比较好的分红,远远高于资本市场融资。未来会保持稳健利润分配步骤,会把更多盈利和股东分享。

8.3月董事会到期为什么现在才选?之前都干嘛去了?

朱旭:从3月就一直开始在问我。我们十七届董事会在2013年股东大会选举出来,我们现在是2016年股东大会,进行了换届选举,还是在节奏之内。如果董事会还没换届,还是要继续履行责任。深圳地铁作为基石股东,一直在积极准备,提出了这次的议案。

9.未来董事会推进议案是否会更艰难?

朱旭:这次候选人中,很多位提名人都在深圳市国资委下属企业任职,每一个董事是以个人名义出任万科董事,只要他符合董事资格,能不能当选还是取决于大家手中的选票。万科长期发展是所有股东的方向。

10.未来万科股价是涨还是跌,不知道万科和宝能系是否有沟通,宝能系如果突然抛售会造成万科股价下跌?

王石:你应该请他们来回答才更准确。

11.万科提出来白银时代。如果房地产进入深铁时代,万科怎么转型?

王石:一会儿点票我来回答

12.为什么刘姝威会提名为董事,之前对宝能系也有个抨击,深圳地铁提名是否有考虑?

刘姝威:名单公布之后我收到很多询问,不回答是以为还没有确定。我为什么接受呢?第一是我对万科的充分的了解,因为十几年来,万科的定期报告是我要求我的学生必读的范文,作为全球最大的住宅企业,我们对房地产的分析,万科的观点是我们最重要的分析依据;第二点,大家都知道的发生的万宝事件,作为独立董事,首先要维护公司的整体利益,尤其是中小股东的利益。在万宝事件中,大家有目共睹,宝能提出罢免万科董事会全体成员,在宝能提议后的几个小时之后,国际信用评级机构就提出对万科的未来展望是负面的。作为一个独立董事,我觉得既然发生这件事,如果万科的股东提出来让我作为独立董事候选人,为了维护公司的整体利益,尤其是中小股东利益,我同意这个提名。第三点:万宝事件具有示范作为,宝能在成为万科的第一大股东之后,马上把目标对准格力,如果不制止的话,损害的不仅是万科的利益,还是整体上市公司的利益。

投票环节

新一轮发言环节

1.担心万科的长治久安,还有轨道盈利模式,光和深圳地铁合作还是面向全国?

王石:深圳地铁在深圳已经开始酝酿在全国,还有一带一路,我们有国际化、全球化的想法。

长治久安,我们做市场经济,从深圳改革开放就是往前走。万科原来是国营企业,后来改造,走混合所有制道路,是多种成分的国营企业。万科作为深圳地方国营公司,第二轮改制后是央企,现在改制后,是深圳地铁回归。在华润期间,万科处于高速发展黄金期,尽管华润已经转让股份,但是在这里,还是要感谢华润。

在这期间,华润也是很强大的公司,我们之间有利益冲突,我们更多是合作,将来不可避免是竞争对手,这是市场竞争行为,例如昨天广州土地,华润就是竞争对手。

就万科发展来说,进入到了黄金发展期还没结束,只是要稳定增加,和深圳地铁合作是比华润时间更长,还有待市场去检验。

2.深圳地铁的角色是否会更积极主动?

郁亮:很多人说万科第四个发展目标是万亿,我都不知道万亿是什么,是市值还是什么,当时用万亿是说万科资产规模。万科要打造一个平台,总量是万亿水平,我们希望能做到行业有影响力,数一数二的,有万亿企业的水准。和深圳地铁合作后,大家可以看到,今天我们有个结合点就是轨道+物业,不止持续在深圳地铁,在各地都有地铁上盖物业。我们目前在同行里占了前列,有越来越多地方政府来深圳,希望我们两家联手一起去开发他们。我们相信联手是如虎添翼。

3.万科一直提到产业化,这么多年万科也是先行者,产业化现在对万科是否没有帮助?万科的目标是什么?

郁亮:万科是在产业化高度践行者,万科产业化目标是围绕提高产量、提高质量,减少人工。万科自己的产业目标是不会改变,我们看到越来越多绿色住宅关注产业化,提出了工业化、产业化目标,这些万科通常都有加分。过去几年,万科交的房子,客户投诉得到有效控制。今天的投诉主要集中在教育配套,很多孩子不够学位,所以为什么做社区教育,是因为我们努力能为客户提供配套服务。和产业化一样,这些地方既然是发展趋势,万科会继续做下去。

4.万科第一个股东深圳地铁后,薪酬结构在调整,员工项目跟投也受到影响。之前万科可以加杆杠,现在是国企就不能。万科现在是国企吗?深圳地铁做第一个大股东后,是否会插手万科管理?

林茂德:深圳地铁作为股东,要表达对万科的前第一大股东华润的感谢,在万科问题上能和我们取得一致,支持万科稳定发展,地方经济稳定发展。这个机会也要表示对恒大感谢。我们和恒大有一段时间协调,恒大有社会责任,在我的家乡最贫穷的贵州有精准扶贫。也对恒大表示感谢。也对宝能系感谢,在我们提案沟通协商,得到了支持。

深圳地铁作为万科基石股东,长期投资同时肩负着全体股东利益,规范万科的健康发展。我们不会干预也不会参与万科。我们也希望通过大家澄清一下,降奖金不是深圳地铁的责任,我们真是背了黑锅。我们希望继续支持万科优化治理结构,让万科更加充满活力。我们尊重万科的文化,接下来工作我们会按照表态的,支持万科混合所有制,支持万科城市配套商战略,支持事业或合伙人机制,支持万科管理团队管理和制定目标。重点是升化轨道模式,深圳地铁是全方位和万科合作。

5.国企能不能给万科翻倍的支持?例如广州地块,是否会得到深圳地铁支持?未来公司拿地策略是否会偏向珠三角为主?

郁亮:伸手要钱是可耻的。我们行走在江湖上,靠的是资源。我们当然不会怀疑,深圳地铁不会给我们所有资源合作。我们是如虎添翼,我们还是要约束自己的手,要把活干好。

6.王石是否会自主创业?期权是否会给予?

王石:我个人问题我最后来回答。万科问题让郁亮来回答。

7.郁亮对于王石一直是助手,接过了担子,怎么做?

郁亮:等选举结果出来后,我来回答你的问题。

8.深圳地铁之前和万科合作是说到两块地,现在是怎么样,前海国际的地继续给万科留着还是给恒大了?

林茂德:轨道+物业模式是我们探索多年,在没有股权参与,就和万科有好几个项目合作了,并且结果很好。下一步我们会履行好股东支持万科发展,你问到的项目也好,土地也好,下一步要加快注入万科节奏。不单单深圳,还是全国的轨道+物业,很多城市没有资金但是有土地,如何用土地最大价值化来建地铁。万科是擅长这件事。不要盯在一个项目,市场很大。

9.深圳地铁支持项目跟投计划,现在跟投也有调整,万科事业合伙人计划未来会如何发展?

郁亮:很多人把跟投当做福利奖金,这是不对的,其实是约束激励机制。为什么提供杠杆,很多员工会怀疑,我们是借钱给员工让大家赚的更多。发现现在大家已经不会质疑这个跟投计划了。我们现在承担股东的劣后责任,主动进行跟投机制调整,和深圳地铁毫无关系。我们为什么说要承担劣后责任,我们规定当万科收益率不超过10%,员工没有奖金的。一种声音说万科跟投侵害股东利益,一种声音说对员工不合适,我们始终坚持自己的看法,合作人就是要共创共担共享。我们希望管理层和股东有更紧密的联系。和股权事件一点关系都没有,很多人以为我们这是对付别人的手段,这是不对的。我们到今天,初衷仍然没有改变。

万科的薪酬我们也是检讨了制度,根据公司发展战略不同发展阶段,制定的策略,我们没有受到任何方面的干扰和影响。万科会不断根据需要来修订激励制度、薪酬制度,来为股东做更多贡献。

10.管理层是否有应对宝能系抛售股票的影响?你们不能说去问宝能系。

朱旭:股东如果处置手中的股票是股东自己的权利,公司的股价取决于公司的价值。我们相信万科的长期投资价值。

11.万亿市值是大还是小?

郁亮:其实这个问题真的不好回答,如果偏离了价值创造,就没有市值价值。我们打造生态平台是一个大目标,我们要脚踏实地去做。既取决于我们干的如何,也取决于你们对我们的信任程度。

12.有两个指标,一个是市场占有率,一个是收益率,能否做的更好?

郁亮:我们看到行业在转变发展,行业盈利水平在下降。所以万科下降的趋势比别人早一点,这两年下来,大家收益水平趋同。万科今年市场占有率是3%,翻番是有可能。我们这几年一直在保持稳定,我们还做很多新的业务,很多是长期回报,和过去销售为主情况不同,能够维持高水平是有压力。

13.存量房多少套?

郁亮:你们相信数据会觉得根本不需要买房子,但你看现在还有很多人的需求没得到满足,还看到小区业主因为孩子没学上去教育局请愿,就知道普通的居住问题还没有得到圆满解决,所以去年中央提出只住不炒。你说还有多少空间?我觉得在我退休之前都还有。

14.现在深铁进来之后会不会是万科的实际控制人?

朱旭:深圳地铁是万科的第一大股东,万科目前还没有实际控制人。

15.深圳地铁旗下也有房地产公司,是否会和万科形成竞争关系,还是业务合并?

林茂德:深圳地铁总资产3270亿,净资产2100亿,注册资本440亿,我们三大块业务。建设地铁,每年完成260-300亿,占深圳固定资产10%。还有运营业务,昨天是470万人坐地铁,我们票价收入和运营成本基本持平。还有经营地铁,我们是完整的产业链,设计、金融等,地下商业街的开发,我们非票务收入占20%,地产业务只是金融板块一部分。我们国企有很多合作伙伴,现在重点是和万科合作。关联交易、竞争,我们在披露里有表达,不存在竞争问题。万科去年3600多亿的销售,我们只有100多亿销售,我们仅仅在深圳一个点做房地产。我们会尽可能和万科合作。我们本分是建地铁,开发物业给万科团队来做,就不存在刚才担心的事情。

16.万科进入链家的原因?

郁亮:深圳房地产市场来说,如果只盯住新房是不够的。现在存量房的空间是很大的,会带来很多机会。

17.许多城市提出租售并举,万科在北京拿下70年的自持地块,如何实现盈利?

郁亮:我们是基于对行业的判断:未来的趋势租售并举。今天城市年轻人购房困难,只租不炒的定位会把这个缺补上。 70年的使用权作为租房物业,我觉得算帐是可以算出来的,我们用经营思路代替开发思路,如果我们为年轻人租房问题出一份力的话,我相信市场不会亏待我们。

18.王石期权问题,未来做什么?

王石:怎么行使我听管理层的。绝对不能占便宜。至于我以后做什么,我还没想好。大家不用笑,应该说决定这次股东大会来退,是一个半月前做的决定。我和别人商量后也要自己决定。那些股东替我考虑担心,都会成为我考虑因素。

19.王石做出退出最大的原因是什么?

王石:我不告诉你。

郁亮当选发言:前面4个字是感恩感激。我和王石主席共事27年时间,没有王石主席,就没有万科郁亮。王石主席如同伯乐一样发现了我,如同老师一样教导了我。中间两个词是责任和压力,公司转型发展问题挑战极大。王石主席拥有众多粉丝,在如此耀眼光环下压力不会小,如果大家喜欢王石主席的话,也给点支持给我。最后两个词是信心和勇气。尽管万科团队表现了动荡不安,但没有发出不和谐声音,使万科坚持到现在。我是万科目前资历最长的第12号员工,熟悉万科的方方面面。我今天怀着感恩感激之心,面对责任和压力,鼓起信心和勇气,会带领万科走向更好,不辜负大家的期待。

王石感言:这是一个半月前做的决定,在我有生之年、清醒的时候做的决定,正因为我做了充分准备,但是没有决定之前,我是不会考虑。刚才郁亮简单回顾了他到万科的经历,对我进行肯定。我就来简单回忆一下,创建万科到现在,坚持的几句话。万科对人才的尊重,这句话是“人才是一条理性的河,哪里有谷底,它就流向哪里。”万科一直秉持着对人的尊重。之后万科每年都有口号,我已经记不清楚,但是有一句是记得非常清楚,那就是“让建筑赞美生命。”这个含义说明我们是做什么,是和城市建设密切相关,但不能停留在建筑本身。建筑是使人愉悦的。

万科是多样化的,确定房地产行业到现在,建立规范和透明的团队,树立了行业上的品牌。我自己等着这一天,但这一天是什么时候,我是不确定的。但确定的时候是喜悦的。我的成功,就是万科不再需要我的时候。真正从行业、品牌来说,万科能比我不在的时候发挥的更好。在这里我感恩这个时代,感恩非常有幸在这样的转折点和深圳地铁不仅仅成为合作伙伴,非常感谢团队,感谢中小股东。我们风风雨雨到了今天,今天是个特别日子,是香港回归20年。万科昨天在广州成功完成了一个收购任务,我不由自主在微信上回了两个字,精彩。

我们要不忘初心,不忘目标。我们在过去一年半由于种种原因受到挑战影响,我可能是观点相反。这对万科文化和传统是非常好的历练,也很难说形成今天的结果。我觉得规模是一个结果,我们提供好房子好邻居好服务,我们不仅在深圳还是全国的影响力。我们不要在乎自己排在第几,我们不忘初心,我们卓越精彩,我们非常感谢中小股东,风风雨雨见证万科这么多年。万科真正的发展,是真正稳定的发展,现在才开始。

作为上市公司,如果数字化之前,要报证交所,并不是郁亮心理没数不想回答万亿市值。但是大家要有信心,不能高估我们目前,也不能低估我们未来。我们感谢万科走到几天是秉持了几个原则,万科走到今天是有利于深圳特区经济发展,有利于广大股东利益,有利于万科团队发展。是最有利于王石的期望。

 

 

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