推重点荐
陈劲松布道地产25年:那时地产人没吃过猪肉也没见过猪跑

■中房报记者 马琳 李栋 北京报道

1992年1月17日,一列火车从北京开出,向着南方奔驰而去,驶过武昌、深圳、珠海、上海。这是邓小平视察南方,在这一路的走访视察中他发表了一系列重要讲话,时称“南巡讲话”。

“南巡讲话”不仅为新时期改革开放指明了方向,亦影响着很多人的人生轨道,在香港中海地产工作的陈劲松就是其中之一。

“这个讲话告诉我们,一是市场经济是一条路,不会往回头走了;二是使我预感到内地的经济及房地产市场将要发生大变化。”

不久之后,陈劲松辞掉工作奔赴深圳,创立世联地产,专注于地产服务事业。

站在深圳的街头,他被眼前忙碌与躁动的景象包围:深圳已从一个小渔村变成了经济觉醒的城市,车水马龙、霓虹闪烁,充满着机会、野心者与“深圳速度”。

陈劲松并不十分清楚深圳未来到底会变成什么样子,但香港房地产发展的现实告诉他,内地房地产市场将要起步,这对于他是一个机会,他在香港积累的专业开发经验,在内地颇显混沌、专业性不足的局面下显示着独特的光芒。

“南巡讲话”后,中央便提出加快住房制度改革步伐,各地房地产投资迅速热了起来,特区海南一下子冒出2万多家房地产公司,先醒者都觉得机会来了要投身市场经济,闯出一番事业,房地产是最好的端口,但人们对房地产的需求端显然毫不知悉,大干快上之后无法支撑陡然升起的高楼大厦,泡沫被吹起,高楼烂尾无法避免,直接引发了1993年第一轮的房地产宏观调控。当年年底副总理朱镕基主抓宏观调控,处理资产泡沫,银行收紧贷款,房地产行业陷入不安与沉寂中。

那个时候,冯仑、潘石屹在海南、郭广昌在上海、孙宏斌在天津、陈劲松在深圳,基本上是处理积压楼,谁卖得了房子谁就能挣到钱。他们都从这一时期赚得了第一桶金。

25年过去了,这些曾经的“赶潮者”都成了商界名人,坐拥着不同凡响的企业。陈劲松创办的世联行已成为中国房地产服务行业中市值最大的公司,向行业输送了22万房地产各类人才,2016年其营业收入近63亿元;陈劲松也身兼数职,将更多的精力放在了关注房地产行业的未来与绿色化发展上。

在《三十年为一世而道更》的文章中,他认为中国未来的城市化,不是三四线的城镇化,而是大都市圈化。城市是个容器,不能只要光鲜的一面,还要更包容,很多改变来自普通民众。城市中房子的性质与布局更应从供给侧改革入手,而不是简单地认为它就是写字楼或产业用地。房地产中的企业未来会转向金融化、运营化,类似美国模式,谁是开发商已经不重要,他们大多会变成REITs公司。而改变中国的力量就在“90后”,新实践由年轻一代开始,市场的新窗口正在打开。

近日,中国房地产报记者就“南巡讲话”后25年里房地产行业发生的变化与变革,采访了深圳世联行地产顾问股份有限公司(以下简称“世联行”)董事长陈劲松。

来自香港的经验与价值

中国房地产报:在你的人生时间轨迹里,1992年有着怎样的价值坐标意义?

陈劲松:“南巡讲话”是发展大势的改变,表明在内地做私营企业可行了,原来被定性为倒买倒卖、买空卖空的投机行为,现在合法化了。告诉我们,市场经济是一条路,不会往回头走了。

另外,1992年因为在香港工作的经验,使得我们建立了专业自信;1993年下海后进一步印证了自己专业的价值,这是非常重要的。

中国房地产报:你当时应该在香港中海地产吧? 有没有觉得回内地干番大事业的机会来了?

陈劲松:是的,我当时在香港,在中国海外地产任项目经理。中海地产当时是内地企业在成熟市场区域唯一的一家地产公司。同时,也认为机会来了,因为我们看到了香港房地产行业发展的情形,认为内地的房地产行业一定会像香港一样,当时梁振英又是深圳市政府的顾问,深圳肯定会照搬香港模式发展房地产行业的。

同时,政府在修改《城市房地产法》、推行货币化分房、进行土地招拍挂,关键是银行可以贷款,这是最大的变化,说明市场要真正地启动了。

中国房地产报:回头看,当时你身处和看到的大环境和房地产是什么样的情景?

陈劲松:1992年,深圳房地产市场开始起步,很多企业对于房地产开发几乎没有什么认识,也多是在市场中乱撞;二手房的交易、评估也是刚刚开始。总之,内地的房地产市场还没有成形。

用一句通俗的话讲,1992年内地的房地产从业人士是“没有吃过猪肉也没有见过猪跑的”,关于房地产是如何开发的市场上只有一本书,叫《香港房地产》,但这本书还是一个资料的罗列与汇集,其他国家房地产行业的开发经验介绍几乎难以看到。

但房地产行业的开发、销售、运营这一系列模式我在香港见识过,包括香港房地产市场的预售制度、住房按揭、土地招拍挂制度及卖楼花、顾问、策划等营销手段,这些专业经验非常重要。

“我是一个属于风险厌恶型的人”

中国房地产报:你到深圳创业后第一笔生意是什么?

陈劲松:世联行的第一笔收入主要来自处理宝安广场。当时市场正经历房地产行业的第一轮泡沫与调控,深圳、海南等省市出现了很多积压楼,很多人都在做处理积压楼的生意。这个时期的很多人都有一个特点,口袋里没有钱,又不是地产开发商,唯一能干的是解决积压楼。

当时这个项目卖了半年没有卖动,于是停工、烂尾在那里。我们拿到这个项目后根据市场特点进行了调整,主要是把面积改小,大面积的写字楼是没有人会买的,一改小就好卖了,没有靠加价、促销等方法,就靠这个方法卖掉了,所以说想法与思考很重要。

中国房地产报:当时你就坚定地看到一张清晰的房地产商业战略图了么?

陈劲松:当时对于内地房地产市场的未来发展情况并不十分清晰,但是当时坚定了一个信念,即不做投资与开发,就做营销顾问也能赚到钱。从那个时候起,世联行从来没有买过地做过开发,就做营销顾问这件事。一直这样做,非常坚定。

中国房地产报:现在世联行成为了中国最优秀的房地产服务商,你本人从做房地产开发甲方到服务的乙方,当初为什么选择这条路,基于一种先知先觉?

陈劲松:没有任何先知先觉,我们做乙方的原因与自己的特点有关,我夫人是房地产评估起家,是专业人士;我是一个属于风险厌恶型的人,就是不能朝别人借很多很多钱去发展,会睡不着觉。

中国房地产报:当时你应该是有机会有能力做开发业务的,现在回过头去看,有没有后悔过。

陈劲松:当然有机会做开发,那个时候哪有几个开发商,现在有名的开发商当时都是我们的客户,当然能做开发业务,但是我不是那种借钱还能睡得着觉的类型的人;再加上头几单生意使我们找到自信心,能立足,这不就够了吗?

说到底我不是一个愿意“博”的人,还是一个愿意走专业路线的人,这样的一条人生轨迹在1992年、1993年就奠定了。

实际上,这样做是错的,过去25年,凡是买地做资产的都起来了;做咨询的人都没有做起来,世联地产算是不错的。过去25年拥有资产或与资产相关的、借大钱起来的人都是最大的羸家,郭广昌、孙宏斌卖楼起家,现在资产是我的1万倍,但世联行没有借过钱不是市场的大羸家。这还得回归到一点,就是他们的路不适合我。

“拐大弯不拐急弯”

中国房地产报:25年市场化改革,你理想中的房地产行业应该是个什么样子?

陈劲松:房地产行业中发展模式现在有香港模式、美国模式、新加坡模式,实际上内地有自己的模式,我认为分上半场与下半场,上半场是资产增值市场,下半场是“住的市场而不是炒的市场”,将是“金融模式+运营模式”。

未来行业的规则会发生变化,现在是谁都要主动适应。

中国房地产报:世联行本身也在经历着改革,从普通的房地产中介行业转型为资产管理服务公司,为何会有这种想法去做金融和“互联网+”?

陈劲松:世联行是服务业起家,转型的方向也与此相关,主要关注房地产的运营与金融化。“互联网+”是基于自身的营销基础与网络打通去做,因为我们是营销出身,会根据项目定制云服务,这样的话才能取得好的成绩,才能发展得更好。

中国房地产报:世联行目前的改革之路走得如何,遇到了哪些困难,又取得了哪些成绩?

陈劲松:世联行是上市公司,要求每年实现30%的稳定增长。现在的主要问题是在中国现有的经济条件下如何一边保持业绩增长,一边保持利润平稳增长,这是很难的。所以我们未来的计划是要拐大弯而不是拐急弯。

中国房地产报:世联行的发展中又经历着哪些转折性时刻?是否给世联行的发展也设定了5~10年必须要达到的目标?

陈劲松:未来5~10年,世联行要变成一家以存量房运营为主的公司,一手楼销售只占30%收入,并向百亿元营业规模进军。链家也在向百亿元规模进击,这个行业出现营业收入在百亿元公司将会在3~5年发生。

“市场经济就是分工”

中国房地产报:在房地产服务行业中运营多年,你认为这个行业有哪些问题要扬弃?

陈劲松:我不认为中介行业有大的问题,行业每年接近20万亿元的成交,没有发生过大的问题,如大面积诈骗、倒闭、跑路等,这说明这个行业是不错的。

实际上,每一次房地产调控对于中介行业的打击很重,指责中介行业信息不透明、涉嫌炒作等,感觉简直是一帮坏蛋。实际上,中介行业是房地产行业中吃苦最多的行业,赚取的都是辛苦钱,我们存在的主要目的就是促进流通。

中国房地产报:在这25年中,你认为都发生了哪些最有标志性的事件?

陈劲松:万科的全国化布局、售楼处、走专业化道路、股权等都是标志性事件,标志性事件都是与标志性人物相关的。

中国房地产报:你是在香港还是在深圳特区,真正学到了市场经济?以你的经历、实践,你认为市场经济最应该是什么样的?投身其中的企业家需要什么样的精神?

陈劲松:香港是成熟的市场经济,深圳是一个从无到有、从乱到尝试的逐渐发展起来的市场,但深圳有好处:英雄不问出处、鼓励创新,年轻人非常拼命,适合创业,给了深圳企业家很大的机会;香港相对来说门槛较高,不适合创业。另外,也正是深圳的小,才致使深圳企业家走向全国,包括万科、金地、华为等公司,世联行也是往全国各地走。这样的事情在天津、北京都很难实施。所以说,它们有各自不同的特点与发展点。

市场经济就是分工,你在香港会看到各种各类专业人士的分工,实际上在内地都没有。我们当时坚信做好营销顾问就能挣到钱,就能发展好,事实证明也是如此,我们现在是上市公司中房地产服务业中最大市值公司,显然,做好自己,就能有立足之地,这就是市场经济。别什么挣钱都想干,这不是市场经济。

中国房地产报:就你的判断,今后房地产这个行业会是怎么样的场景?具体到中介行业的发展又该如何?

陈劲松:中介行业的发展前景就看美国,CBRE目前已是200亿美元市值的公司。从房地产行业的发展来看,美国排名前10的公司都是基金公司、REITs公司,没有开发商,中国也会那样,开发商会变成基金公司,各类的REITs公司,住宅开发会越来越小,最终到底谁是开发商、中介公司就没有那么清晰了。

今后房地产行业的未来状况就看发达国家,就像1992年看内地房地产,它未来样子就是香港当时的样子。

  • 未经《中国房地产报》报社授权,严禁转载或镜像,违者必究。
  • 如需转载《中国房地产报》自有文章请与《中国房地产报》报社联系。
  • 版权合作及网站合作电话:010-65862102 新闻纪律及舆论监督热线:010-65079988转315
  • 《中国房地产报》订阅热线:800-810-0909 免费上门收订热线:11185
  • 欢迎关注中国房地产报微信:china-crb(微信号)
相关文章
登录后评论
网站导航

关于我们 | 联系我们 | 广告服务 | 诚聘英才 | 版权声明 | 友情链接

本网站由中国房地产报新媒体版权所有,未经授权禁止复制或建立镜像,京ICP备11040617号-9

京公网安备 11010502033008号

Copyright 2012 CRB New Media all Rights Reserved.