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暂停开发商海外发债?发改委正在酝酿大招

中房报记者 曾冬梅 广州报道

来自各个部门和渠道的调控手段正在逐渐加大开发商的经营压力,自证监会、央行、保监会、银监会之后,发改委也有所动作了。5月18日,有市场消息指,中国发改委第二季度开始已基本停止给房地产商海外发债发放批文。“还没有收到消息,但是这一两周是少了。”国泰君安分析师刘斐凡表示。

“需要发改委审批是真的,但说停止就言过其实了。发改委正在出台指导意见,在文件出来前,估计有些是批不了的。”5月19日,香港某券商对中国房地产报记者透露。

除了通过各项限购措施,在需求端控制消费者的购房需求外,作为供给端的房地产商,在本轮调控中,也是被重点“照顾”的对象。银监会一季度经济金融形势分析会要求,严禁银行资金违规流入房地产领域。从第二季度开始,银监会连续下发关于银行业风险防控的文件,并开展一系列专项整治,房地产风险成为重点排查领域。不少地区银行因为资金违规投向房地产而被处罚。在这之前,房地产企业在境内发债的门槛已经被大幅提高,海通证券的统计显示,2017年一季度地产行业债券总发行量仅为661亿元,净融资额仅为355亿元,较2016年四季度又减少640亿元。国内融资通道的收窄及成本提升使得开发商不得不加大海外融资的比例,根据彭博统计的数据,2017年一季度内地房企共成功发行海外债券21只,累计金额达到89亿美元,是2016年四季度的2倍,仅比2013年四季度的历史高峰少了2亿美元。

实际上,因为融资便利、额度高,而且资金用途不受限,海外发债一直是较受开发商青睐的融资方式之一。今年3月份-4月份,已有时代地产、亿达中国、景瑞控股、中国恒大、合景泰富、国瑞置业、华南城、方兴地产、新湖中宝等公司发行了以美元计价的海外债券。5月17日,龙光地产发布公告称,公司成功发行4.5亿美元2023年到期5.25%的优先票据。

据中国房地产报记者了解,2015年发改委取消企业发行外债的额度审批,实行备案登记制管理。“取消只是额度放大而已,2016年已经放宽到所有房地产企业都能申请海外债,规模不超过净资产的两倍。”一位银行界人士表示,为了对冲资金外流的压力,这两年国家其实是鼓励资金流入的,相当于给开发商的海外发债打开了方便之门。但目前我国的外汇形势已逐渐好转,再配合房地产调控的需求,这条融资路径的收窄是大概率事件。

海通证券首席宏观债券分析师姜超在报告中指出,自去年公司债分类监管、地产企业融资收紧以来已经有半年的时间,地产企业外部筹资现金流已经有了大幅的回落。根据上市公司年报整理的四季度筹资现金流数据,64家发债A股上市公司中有36家筹资现金流出现了净流出,其中有17家公司在2017年一季度筹资现金流继续净流出。债务到期后,借新还旧受制于债券发行政策,难以依靠外部融资,偿付对销售回款的依赖程度上升。如果地产销量回落并持续,随着债务到期量增加,未来企业流动性将面临较大挑战。“历史上看,出问题的房企基本都是销售出了问题。”

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