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华润置地后千亿时代 商业地产在深圳率先发力

■中房报记者 翁晓琳 深圳报道

“华润置地现在有4000多亿元的总资产了,有这么多的营业收入和利润贡献,更多的是要靠华润置地本身的成长,能力的提升,效率的提升。”

华润置地董事会副主席唐勇在业绩会上说的这句话,在4月已经得到印证。华润置地近日宣布了升级版的万象城——万象天地在深圳9月开业。华润置地又发布的“润加速”,旨在找寻商业合作和资本对接机会。

2016年拿地超过七成为商业综合用地

2016年对于华润置地来说是不平常的一年,完成了完成签约销售金额人民币1080.4亿元,签约面积776万平方米,分别同比增长26.9%和14.8%。尤其是华润置地2016年花费了626亿元拿地,同比增长了20%。截至2016年12月31日,华润置地总土地储备达到4485万平方米,已布局全国56个城市。值得注意的是,全年共新增39宗地块中30宗为商住地块或综合用地。

进入2017年,华润置地拿地之路并未放慢,2月在长沙以9.27亿元拿下商业、住宅地块,3月又以45.29亿揽济南14宗商业文化综合体地块。

克而瑞研究中心指出,虽然目前看来华润的土地储备量并不算大,但公司一直积极参与投资,投资方向是一线城市、省会城市以及有产业支持的三线城市,保证投资有质量的增长。华润也将继续扩大商业地产规模,积极探索行业创新,强化商品与服务品质,保持其处在行业领先水平。

通过土地储备圈地宣告商业地产的发展,对于华润置地来说颇为明智。自2004年开始涉足商业地产领域,截至2016年12月31日,华润置地已开业12个万象城、8个五彩城/万象汇、2个其他购物中心,在营投资物业建筑面积达555万平方米。

2016年华润置地的开发和投资物业均保持平稳增长的水平,且规模处在行业领先位置。截至2016年底,在营的投资物业面积为555万平方米,其中零售占比达58.0%,办公、酒店均为7.0%;2016年购物中心整体租金收入较同期增长4.0%。2016年,高端零售有80%以上取得不同程度业绩增长,尤其体现在深圳、沈阳、杭州购物中心。

这部分商业资产为华润置地2016年带来稳定增长的现金流,年报显示,全年投资物业(包括酒店经营)租金收入为港币72.5亿元,同比增长8.5%。扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利港币162.7亿元,同比增长13.9%。华润置地的业务中,购物中心为代表的投资物业是华润置地重点发展的业务板块。

唐勇表示,华润置地有自己独特的商业模式、大量的投资物业和固定的租金收入,有信心将公司维持在行业的前列。

发力购物中心

实际上,以购物中心为代表的投资物业正是华润置地重点发展的业务板块。

华润目前已开业的购物中心有22个,2017年将有5个项目开业,预计接下来两年公司将进入新建购物中心投入运营的高峰期,2018年底将有约38个综合体商业项目投入运营。

按照华润置地首席财务官俞建的说法,随着高端消费和中产阶级的兴起,华润旗下购物中心的零售额保持快速增长,预期会带动租金收入持续稳定增长。加之公司现金流稳健,负债率较低,预期投资物业将继续向好。

2017年华润置地重点商业项目为深圳万象天地和上海万象城。尤其是华润万象天地,是华润置地三大商业产品线:城市综合体万象城、区域商业中心万象汇/五彩城和体验式时尚潮人生活馆1234SPACE之外的首个创新产品,也是继2004年深圳万象城开业之后,于深圳打造的第二个万象系产品。

此次华润置地深圳大区在商业地产方面的率先改变也体现了华润置地调整后意在强化区域深耕、聚焦核心城市,集中发展。深圳作为华润置地商业地产的诞生地和大本营,华润置地深圳大区显然思考的更多。

与传统的购物中心专注于零售服饰、餐饮服务、电影院等业态不同,万象天地引入了更多的文化、创意、体验式消费内容。华润置地创造性地在万象天地打造了华润首个自营的人文剧场,引入更多文化创意平台类似诚品书店、创意产品实验室、大型艺术装置和艺术展。

自2004年深圳提出“文化立市”战略13年以来,深圳文化创意产业保持了平均20%的增长速度,已成为我国文化输出的重要基地和主要口岸。2016年,深圳文化创意产业增加值1949.70亿元,增长11.0%,占全市GDP的10%。

华润置地高级副总裁、华南大区总经理孔小凯认为,“从推动消费体验与生活方式变革的万象城,到成为作为深圳活力城市体育文化双名片的深圳湾体育中心,华润置地一直伴随深圳发展格局成长。华润万象天地不仅是汇聚了丰富优质消费体验的商业空间,也将成为深圳人的全新生活方式中心。”

有接近华润置地的人士对中国房地产报记者表示:“现在购物中心同质化严重,深圳大型购物中心鳞次栉比,但是单看深圳万象城一年的营业额就超过了60亿元,销售已进入稳步上升的良性循环状态,它的一些商业策略甚至成为国内商业的经典案例。这背后离不开华润置地强劲的运营团队支持。同样的万象天地也是新尝试,若是成功的话,未来也会推广到其他区域。不过毕竟不是所有地方都能像深圳,对于文化、创意看的很重。”

来自集团的支持

在华润置地提出的“销售物业+投资物业+X”的商业模式下,除了投资物业的稳健扩张,还要培养其它业务作为盈利增长点。

有华润置地人士对中国房地产报记者表示:“现在大房企都在谈转型,公司也一样,希望多元化发展,尤其是在物业管理、养老地产、海外投资、城市交通基础设施建设等新领域不断探索。集团也给予了大力支持,公司也有这个信心和能力做好。未来还能看到更多样的产品诞生。”

当万科董事会主席王石将退任华润置地独立非执行董事职位后,华润集团与万科的关系再一次捋顺。回顾华润集团董事长傅育宁早前在两会发声,“我们金融资源会支持华润置地做强做大。”

在2016年业绩会上,唐勇谈及了母公司华润集团的支持,“过去华润集团的孵化快速地支持华润置地的增长,接下来会继续加大这方面的支持。”

华润置地在深圳的多个项目,就是由集团先拿下,待条件成熟后注入华润置地。例如2016年10月11日,华润置地以62.36亿元的总代价收购母公司手中的深圳湾项目以及全国各地的停车场资产。华润置地方面透露,华润集团还将深圳一些商业或者物流用地,交给其来进行旧改。

不过,唐勇也表示,集团的注资是有限的,而且华润的总资产超过4000亿元,单靠项目的注入很难带动华润置地的增长,更多还是靠自身来实现大规模的增长。

因此,华润集团还给予华润置地以融资、产业协同的支持。华润置地发布的“润加速”,不同于其他孵化器,主要特色是帮助创业项目与华润集团的各种产业资源对接,找寻商业合作和资本对接机会。

华润置地希望通过产业资源、物理空间及专业服务,筛选、测试、孵化来自中国和硅谷乃至全球的顶尖创业项目,并帮助硅谷的项目实现本土落地的同时,达成产学研一体化的创新生态。这样就能带领更多创业团队和企业对接和房地产相关(智能楼宇、养老地产等)、智能设备、消费升级类、大数据分析等相关的资源和市场。

与规模扩张相比,华润置地显然对盈利能力的提升、风险控制更看重。在“千亿”之后,华润置地能否再凭借商业地产这艘大船驶向更远的地方,其还要继续探索。

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