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厉害了word天!大咖齐聚北京论剑城镇化创新发展

12月6日的中国城镇化创新发展高端峰会准时召开。

中房报直播小组在现场为您第一时间带来最全面的峰会盛况!

中国城镇化创新发展高端峰会

时间:2016年12月6日

地点:中国·北京·国家会议中心四层B厅

 

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【会前花絮】

 

大会入口

 

 

瀚华金融

签到处

 

 

会前准备

 

【上午】

9:30分 大会开始!

主持人 中国房地产报 赵琨

主持人:尊敬的各位领导、各位来宾,大家上午好!我是中国房地产报的记者,很荣幸担任本次峰会的主持人,我在此代表本次峰会的支持单位,国家发改委小城镇发展研究中心,中国房地产业协会,小城镇开发专业委员会,联合主办方中国房地产报和腾讯对各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。参加今天峰会的有来自全国各地为中国城镇化建设做出卓越贡献的地方政府领导,以及媒体朋友们。感谢大家对本次峰会的支持!

近两年在国家推进新型城镇化的情况下,特色小镇,产业园区已经成为城镇化创新发展的契机,此次峰会以政策为导向,以产业为载体,解决互联网思维实现资源共享,模式共享,经验共享,希望为大家搭建起一体化的资源整合和共享平台,接下来让我们有请本次峰会联合主办方代表中国房地产报社社长栗文忠致辞,大家欢迎。 

中国房地产报社长 栗文忠

台下来宾

栗文忠:大家上午好,今天我们和主流媒体腾讯城市以及中国房地产报举办的这一次中国城镇化创新发展高峰论坛,探讨国家城镇化建设的步伐。我首先感谢主办单位,对来自全国各地的朋友们、领导们表示最真诚的感谢。

今天是一个特殊的值得纪念的日子,早晨大概在四点钟我就醒了,第一个念头就跳出中国城镇化和特色小镇这个概念。我们中国房地产报成立24年来,举办了无数次峰会和活动,我从来没有像今天这样激动,激动的一个最主要的原因是我们赶上了一个非常伟大的时代,尤其是现在特色小镇这个建设,我想这不仅仅是我们房地产界的事情,而且是牵扯到全国近100多个行业和专业的事情,也是一次跨界的峰会,也是一次综合的峰会,和我们行业人的聚在一起讨论,我们是为了一个共同的目标,我们共谋新城化发展大计。如何做好特色小镇,以及相关的城镇建设,我想我们应该高举一面旗帜,这面旗帜就是国务院今年新近颁发的2016147号文件。在建设特色小镇中,我想借用瀚华董事长“三心”观点。在创新、协调、绿色、开放、共享的理念下,促进经济转型升级,推动新型城镇化和新农村建设。中国城镇化的建设应该说是房地产业行业转型,乃至中国经济转型的一件大事情,过去城镇化建设离不开盖房子、卖房子这么一个单纯的观念,我们对城镇化的理解,也出现了一些偏差,有一些公司认为城镇化建设可能就是单独的做一个产业。

最近我走访调查了很多三四线城市,看到这些城市很多地方出现一些黑楼,存在需要去库存现象。在我们的高楼林立中看到一片箫条。到了一二线城市,房地产开发动辄几十亿,而且在资金方面出现严重的短缺。

党的十八大报告提出新型城镇化道路,中央对发展思路进一步明确细化,提出城镇化是我国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在。到现在制订了一系列导向政策,着力推进城镇化建设的健康发展。

我们今天召开这个城镇化建设的峰会,话题很广泛,有谈金融方面的如何助力城镇化,有谈互联网大数据在新型城镇化中作用,有谈房地产在新型城镇化建设当中的地位和作用,也有各种新型城镇和的创新模式。还包括文旅地产、特色小镇成功模式的代表也来到了我们的会场。

我刚才讲的是这一面旗帜,下面我来讲一讲三心。我们9月份和瀚华张董事长考查了肇庆的山山水水,在这个考察过程结束之际,张董事长提出必须有敬畏之心,匠人人心,仁爱之心。在这么一个百年不遇的机会,如何把我们这个特色小镇做的更好?我认为这个三心概括了我们在推进特色小镇建设过程中应该有的态度和姿态,或者说是情怀。我理解有了敬畏之心就能够对特色小镇的事业十分慎重,十分珍惜,十分重视; 有了匠人之心会对特色小镇当做流传百世的作品来做,会对作品从设计、规划、精心施工到各个环节; 有了匠人之心,我们会有一种积极主动作为的思想,何愁做不出好作品。有了仁爱之心,我们在自然生态、产业生态,商业生态、社会生态,人文情怀的高度,对建设百年小镇会起决定性的作用,我认为三心的理念就是细化了习近平总书记提出的不忘初心,这个理念要从具体的工作和事业中在每一天去实践它。

中国房地产报作为住建部主管的媒体,我们有责任,有义务,也有这个能力为推动新型城镇化的建设做出努力。

我们除了在新型城镇化方面提供专业的政策解读,专业的新闻策划和报道之外,我们成立了中国新型城镇化和房地产行业的信息化服务平台,我们和许多单位形成了联盟,通过一体化服务平台的运作,有传媒引领,金融驱动,连接政府和企业的各种资源,以及上下游产业链资源,我们一定会为特色小镇的基础建设,产业升级,生态化优化提供一体化的服务。

我们希望,这一次峰会是中国城镇化进程中或者特色小镇建设进程中,务虚与务实紧密结合的一次重要会议,我们也希望通过今天的会议和明天闭门会议的交流,我们在互相的智慧碰撞中得出结论,能够对我们各级政府和各个企业在新型城镇化建设中,从这个新的路径中寻找新的思路,去思考和启迪。我们面对着这样一个伟大时代,在这个特殊的转型时期,我们面前困难会很多,甚至会很艰难,但是我想我们只要不忘初心,诚恳待人,认真做事,每天努力,注意细节,我们一定会在未来的岁月里留下印记,留下美好,留下作品,也不辜负我们这个宝贵的时代,对得起自己。谢谢大家。

主持人:感谢栗社长的发言,今年年初习近平总书记对推进新型城镇化建设做出了重要指示,他指出城镇化是现代化的必由之路,国家发改委作为推进中国城镇化创新发展的主导部门,在进一步加快美丽特色小城镇指导意见,支出建设特色小镇应该建设以产业为依托的基础上,促进大中小城市和小城镇的协调发展,下面我们有请国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎做精彩演讲!

国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎发表演讲,演讲主题为城镇化发展创新之路。

国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长 冯奎

冯奎:未来要重点推出1000个特色小镇。

特色小镇很多关注的是名和形,我觉得更重要是关注神与魂。

特色小镇7问:谁建?靠什么建 ?建多少?什么时候建?在哪建?建什么?建后怎么样?特色小镇的建设和运营比建设更为关键。如果找不到特色,宁愿不建。

冯奎认为,智慧城市建设,智慧城市代表中国的发展,某种意义上来说是一个空前的机遇。不过他同时提醒,外国一些企业非常看重视中国智慧城市机遇,中国企业趋之若鹜,但是在发展过程当中也出现问题,我们智慧城市发展没有一个很好的顶层设计,过于强调基础设施的硬件投入,有些投入超出地区政府的需求,而且背离了以人为本的主线,搞了一堆形象工程、政绩工程、面子工程和厂房建设,这些都是问题。但是勿庸置疑的说智慧城市是中国新型城市发展一个重要的方向,一个重要的探索的领域。

2016年10月,住建部公布了第一批特色小镇的名单,一共有127个。其中在未来五年国家将重点培育1000个特色小镇。目前更多的是由住建部、发改委、财政部共同来推动的,实际上涉及到许许多多的,比如说最近开发性金融机构,还有商业银行也找到了我们,他们在研究开发性金融,商业银行如何去推动特色小镇的发展。还有很多规划性的机构企业,也纷纷把目光转向了特色小镇。特色小镇的提出有着非常重要的和深刻的背景,它虽然是基于浙江的经验,但是它是在我们推进新型城镇化大的框架下提出来的。特色小镇是影响我们城镇化未来的格局一个非常重要的形态,这样一种形态所包含的商业机遇已经被我们所把握。

对于当下社会关注的城镇化是不是降温了,变了方向?冯奎给出了答案:在我看来城镇化正在进入一个制度性、综合的制度框架构建的阶段,城镇化的步子走的越来越坚实。有了这样一些制度框架,未来的城镇化会迎来更加健康发展的新的局面。

我们一方面讲城镇化是大战略,长期发展的战略,但是另一方面也突然就发现现在农村人口进城,转移成城镇人口动力不足,这是我们一个非常大的问题。

这种现象大家各有各的解释,但是带来的问题是实实在在的,例如在农村,统计上的农村人口是在减少的,但是在农村的建设用地反而在增加。另一方面在城镇里面,有很多的人口进入,也没有办法完全解决他的落户问题,我们现在出现了很多两栖人口现象。有关的政策强调,我们推进城镇化是一个长期的历史的过程,不能够赶农民上楼或者一蹴而就,但是我们也不能长期的处在僵局状态当中,这会导致我们土地利用没有效率,会导致我们的城市的规划建设缺乏一些科学标准,我想这都是我们面临的问题。

他还鼓励大家去思考特色小镇,他说:我认为这是一个巨大的方向。但是我认为在这样的时候恰恰需要我们冷静的思考,当你在投资建成特色小镇的时候,有一堆跟你一样的人干同样一件事情,这样一个问题出来了,如果我们被裹胁在这样里面,我们很有可能成为盲从者,成为这个里面的一个简单的跟班的,最后我们可能实现不了效果。

因此我想在这个方面希望引起大家的注意,我也请一些地方政府要注意,不要一哄而上,有企业讲他的定位,你要仔细的去研究。地方政府尤其不能在特色小镇下面搞很多形象工程,这会带来很大的浪费,我也希望中国房地产报在这一方面要予以纠偏,只有这样我们才能够确保健康发展。

主持人:谢谢。下面有请瀚华金控股份有限公司董事长、重庆富民银行董事长张国祥的发表演讲,演讲主题是《金融助力城镇化创新发展》。

瀚华金控股份有限公司董事长、重庆富民银行董事长 张国祥

张国祥:下面谈谈我做金融的认识,金融只有一个核心,那就是信用,信用无价,金融就是无中生有。通过金融平台推动发展。

资本、人才、机制为三个条件。

张国祥表示,特色小镇是中国城镇化建设当中的一个重要组成部分,目前已形成了新的热点,新的亮点,也是所谓的新的风口,当然也面临着新的难点。

他接着说道,两个逻辑国家和市场,国家逻辑一定第一,市场逻辑第二。国家逻辑就是按照透明,因为金融是公共品,而不是私品。市场逻辑是什么呢?服务价值效率极致,没有国家逻辑,市场逻辑做到极致也没有用,我们出现很多类似这样的现象。三个条战,资本、人才、机制,我认为机制是1,资本是0,人才也是0,没有机制资本会变成资金,人才会变成人员,所以1非常重要。四个要素杠杆风险规模和收益,没有杠杆不叫金融,没有风险不叫金融,没有规模也不叫金融。杠杆与风险有关,与规模有关,与收益有关,风险与杠杆有关与规模也无关,与收益也无关,但是这四个是关联的,是平衡的,是并驾齐驱的,是每个阶段不一样,这相当于汽车四个轮子,这四个轮子如何平衡只有决策者、管理者,也就是只有驾驶员来做这项工作。如果平衡不好会出问题,因为金融的风险是隐蔽性,突发性和蔓延性,这涉及到社会问题,我们关系的解释大家容易理解,六合是指业态,你做不到综合,你的商业模式持续不了,金融的核心是融,融首先是要融通,你如果不融通很难融入和融合,混合是指资本,国资,民资和外资,融合是指线上和线下,有的业态是线上,有的是线下,有的是平和,融合。结合是指产融贸融,科融,政融。整合是整合资源,自身要综合,产业要整合。组合是指工具,金融工具要全,股权债券交易要打通,如果不能打通你金融服务的质量会降低,手段要弱化,效率则很难理想。这就是我们对金融的认识。

我认为,不能再破坏自然,要保护、开发,用互联网思维把业态做好,谢谢大家。

主持人:文旅度假产业正在飞速发展时代,互联网旅游业成为重要特征,有请腾讯旅游解决方案总监陶帅发表演讲,演讲主题为旅游进入大数据新时代。

腾讯旅游解决方案总监 陶帅

陶帅:旅游业已经成为地方发展的重要引擎。

中国将进入一个全面有文化产业,旅游产业促进经济发展的新时代,这个新时代有一个显著的特征,就是在十三五期间,我们国家将有70%的新兴产业的产值来自文化加科技,以及文化加旅游的行业。在这样一个驱使下,国际环境其实也是和我们国家发展特征比较匹配的,以美国GDP举例,40%GDP来源于与知识产权相关的文化输入。相信在这样一个整个的外部大环境下,这也代表了整个国际上的领先水平,我们国家的GDP可能也会沿着这样方向去,作为文化大国,输出的一个重要的影响力。

在这样一个大势下,作为我们旅游圈从业者,我们有两项使命,也是两个机遇,第一个机遇是说,世界那么大,怎么让更多的人去看一看呢。第二,在整个产业共赢,连接创新的时代大背景下,如何分享我们整个行业发展的成果。

现在进入文旅度假产业高端论坛!

论坛嘉宾

嘉宾主持:

中国互联网协会互联网研究中心、大数据研究专家 马旗戟

对话嘉宾:

中南置地中南唐山湾总经理 王毅

英卓(新加坡)投资控股有限公司执行董事 林江涛

北京天合文旅产业公司合伙人、董事 季大伟

聚城文创总经理 刘峰

 

文旅度假产业高端论坛

马旗戟:大家好,前面半场听了栗社长的讲话,听了秘书长的讲话,也听了董事长的讲话,然后一个小美女上台给我们讲腾讯这边的解决方案,我受到了很大的启发。我们在互联网协会,在国家,在北大,在等等一些院校开展研究。今天非常荣幸有机会来到这分享,来进行交流。我们这一场主要内容是聊文旅度假产业当中内容的建设,内容的创新和内容的发展。归结到现在时髦的一句话到底是文旅旅游加上地产,还是地产加上文旅旅游。我们下面先请几位老总介绍一下自己。

王毅:大家上午好,我是来自中南集团的王毅,非常高兴和大家分享我的观点。

林江涛:大家好,我们主要是在文旅方向上做一些重点的投融资和文旅的兼并内容的整合,说到做文旅大家知道是非常好的方向,我们在实际操作过程当中会遇到两个问题,一个是钱从哪里来,一个是做什么样的内容,谁来做,怎么经营好,我们重点是把国外一些好的成熟的经营体系导入到我们国内的项目当中来,顺便做一些投融资的配套。

刘峰:大家好,我叫刘峰,专门做数字内容的,做这个行业十多年,一直坚持做旅游里面的演出,基本上大型的旅游演出我接触了小一半,这些年下来觉得内容才是文旅的核心,我们现在主推IP,迪斯尼为什么强大,都说他的IP很强,他的IP就是他的内容做的很好,我们在这个行业做了十几年,发现内容占的比重越来越大,很多靠内容支撑的文旅已经是大势所趋,所以今天也在这跟大家有一个交流,谢谢大家。

季大伟:我是季大伟,来自天合文旅,非常高兴今天能够参加这个活动,我们天合文旅跟刘总很有渊源,我们是演出制作商,在文旅业态内容提供上,目前有三个产品可以跟大家合作选择。一个是大型的实景演出,一个是新业态的夜游,我们还有白天日间的童子军项目,刚刚被我们并购过来。

马旗戟:刚才刘总讲参与了很多大型实景演出,跟很多公司都有合作。我第一个问题是,文旅产业是不是真的得到内容提升。第二,在实践当中,什么样的内容能够使你着力打造,你的实战经验给我们分享一下。

刘峰:我们说文创行业和文旅行业都是内容为主的行业,内容的比重在文旅和文创里面会越来越大。我虽然没有觉得内容是文旅行业的绝对核心,但是这个方向,这个趋势是大势所趋,而且现在的文旅项目和文创项目在内容环节都是着重点和投入力气最大的。

现在很多文旅项目,宋城就是演艺,以内容为王,演艺支撑整个文旅产业,而且是最大的收入。包括迪斯尼,那里面有很多的内容,都是演艺类的,比如说我们关注的烟花、巡游,在文旅行业里面内容支撑比例越来越大,而且内容支撑以演艺类为核心,所以在座的四位有两位来自于演艺里面的内容提供商,我们更多的是在技术层面和制作层面提供支撑,所以有过很多合作。在未来我们觉得内容肯定是大势所趋,而且这个方向不是什么创新,而是一个回归。

什么样的内容才是我们真正觉得好的呢?首先我们觉得是文化,我们现在用内容的方式,通过演出,通过很多手段去展示文化的内涵。现在的内容发展方向肯定是以当地文化作为主导,我们做很多旅游演出的时候第一件事要找到当地的根,当地的魂,当地的形式,当地的内容,原汁原味的东西,但是这个原汁原味要利用一些新的手段、科技和方式呈现出来被接受。我也不能说纯粹做原汁原味,纯粹的原汁原味很多人是接受不了的。所谓原生态东西一定要进行改良,一定要符合你的居住习惯和体验的方式,所谓原生态更多的是有点外在的形式,并不是纯粹把原汁原味的搬过来。我们在文化挖掘上也要讲究方式方法,不能把传统的东西,比如说传统的直接照搬照抄,怎么样用好的方式,科技的手段,被我们现代游客所接受,这是我们的一个工作,我们在整个内容打造上强调亮点,第一个对传统的挖掘,对当地文化的开发,这是根。第二个是形式要新。传统的内容用新的方式去包装和展示,这是我们的工作,所以我认为未来应该是这个方向。

王毅:我们唐山湾怎么做我就怎么说了,现在市面上有说落地怎么搞等等,我们认为这是不全面的。我们唐山湾这个项目就是一个地产项目,这本身没有什么错误,但是这个地产项目里面植入专业问题,比如说植入了当地的生态资源,人文资源,还有历史资源,还有一些情怀在里面。当一个唐山湾项目仅仅是功利的,目前没有什么价值,他植入山水湖海,在这些里面组合成人文的情怀,对人的尊重,对人的理解,对社区情怀的重塑,对邻里关系的重塑,对城市里面关系的重塑,从这个层面上,从物体和空间的房地产到自然的山水的融合,到人文情怀的组合,来重新构建一个可视可见空间的文旅项目。

林江涛:文旅的资金很难用房地产开发贷来解决,它必须要导入一些相关的长投长贷低成本,长周期的产业性的基金或者说是国家扶持性的一些款项,这个方面从中央到各个金融机构现在都有非常好的相关的政策和资金的准备。

如何能够导入进来,进入机构看这个地产项目的时候,如果他只做成一个房地产开发来评价,这个钱进不来的,这是不符合他的评价标准,也不符合国家政策。如何能够把低息的,长周期的钱能够利用起来,让这些做实业的企业去贷到呢,就需要文旅的内容进来。也就是说只有房地产的话,在旅游度假区或者在偏远的城镇的郊区建了一堆传统的房地产开发,这是一二十年以前的模式,现在是不可持续只有把文旅的经营能够非常好的结合在地产项目里面,真正的产生消费,真正的产生价值,产生经营性收益,它才能够去增强项目的资产性收益,增强了资产性收益之后,这个资金链闭环可以连通,比如说从投资这个方向来讲叫投融管退,我们思考的模式是反着的,首先从如何退出,解决这个项目的根本就是如何经营好,只要经营好了项目,这些持有的资产可以证券化,装到相关的上市公司的资产包里面去,之后发出去,只要经营好了项目,就可以把国家相关低息政策资金通过产业投资方向引导到前期投资里面来,这样可以解决文旅资产资金链闭环。

马旗戟:围绕着运营这一块我们日常的很多问题,可能会是分析问题,盈利模式的问题,会是内容上市场变动需求太快的问题,还有年轻人的婚宴也好婚礼等喜庆活动,可能在运营层面会有大量的问题,同质化竞争的问题,这些运营中的问题几位感到最困难或者说难度比较大的问题是什么呢?是盈利模式吗?产品设计吗?还是同质化竞争?消费市场的变动的需求?还是其他的技术人才等等。

林江涛:最大的体会在经营方面,最大的问题是不赚钱的问题。我们国家建了非常多的五星级酒店,在过去的大概十到十五年的时间,全球五星级酒店数量增长速度就是我们国内增长最快的。而且所有的五星级酒店品牌大量进入国内,大赚我们开发商的管理费和奖励佣金。他们在国外其实很难有这么好的环境,但是现在已经出来了,现在的结果,我们五星级酒店大量的空置,我们传统五星级酒店赚钱非常少。包括其他的做文旅类经营的,纯经营的机构很难赚到钱,一个方面他受制于我们资产价格太高,成本太高,都给房东交房租了。还有一个方面,房租低的地方人也不去,我们为什么会有这样体会呢?我们股东有两类企业构成,一类企业是在国内做房地产开发,还有一类在国外做经营,包括有的股东,有一个阿曼渡假村,在国内也有,做的比较高端的渡假村,大概一千美金左右一天住宿。纯做经营不赚钱,纯做地产开发走到文旅领域里面,大家也会发现没有内容支撑,没有IP我们价格卖不上去,我们持有资产无法变现,无法证券化,装不到上市公司里面去,装进去也不赚钱,抵押也抵押不赚钱。我们的感受把他俩结合在一起相得益彰,这就是如虎添翼了。一个经营的企业它能够在文旅地产的平台上,能够有一个非常好的经营环境,它自身就可以有一个收益,但是更大的收益来自于由他带来的资产价格的溢价上升,这样就解决了经营方面的问题。

消费者,这才是最根本的,中国人现在这么多年快速发展,现在有钱了,我们消费力,GDP达到了八千美金以上,我们有非常强大的消费力,尤其是在家庭消费这方面需要一个非常好的有品质的,而不是像农家乐那样的地方,需要更加有体验感的,有品质感的休闲度假的目的地,比如说唐山湾这样的地方。

季大伟:说到趋势的话,我觉得大家可以多关注一下,在做小镇和文旅产业大家多关注一下过夜经济,市场上很多都是白天经济,但是过夜经济对于空间,开发,发展商,对于地产都是有决定意义的,大家如果说到趋势,我认为未来在无论特色小镇还是文旅项目当中,有本民族特点,有地方的人文风情,结合自然情况的夜间形态会越来越多元化,这是我的一个基础判断。

另外我觉得如果在咱们前期项目设计和规划的时候,引入一些新业态,比如说跟体育的结合,因为体育营销,体育旅游将来肯定是中国人消费升级的重要方向,我觉得也不能简单叫做文化加旅游加地产,文体不分家也可以加进来。

上午的会议结束了,下午的会议于13:30开始,请大家继续关注哟!

 

【下午】

13:50分 大会开始!

现在进入产业地产高端论坛

论坛嘉宾

嘉宾主持:

戴德梁行产业园区负责人 苏智渊

对话嘉宾:

北大资源集团品牌管理部总经理 胡晓芳

隆基泰和发展集团总经理 李国忠

京东方专业园区资产管理中心总监 刘昆

中建政研副总裁 王树海

 

产业地产高端论坛

苏智渊:今天整个峰会是以中国新型城镇化的创新为主题,实际上我们大家在讨论新型城镇化的时候,一直把产业地产这个板块作为我们整个新型城镇化里面很重要的组成部分,我们说城镇化的时候,一直在强调的一点是,城镇化里面所谓的人口导入到底是从哪里来的,这不可能凭空而来。所以产业所带来的产业人口的导入,本身就是城镇化里面很重要的一部分。在这个部分里面产业地产开发商和产业地产的运营商构成我们整个新型城镇化里面很重要的组成部分,我今天也很有幸有这个机会和整个产业地产界里面的同仁一起来交流一下产业地产。

第一个话题我起名叫新与旧,我们大家都知道在2015、2016年这两年,在整个产业地产界出现了大量的新进入者,像万科、绿地、平安这样的品牌开始进入到产业地产这个环节里面来。我今天第一个想讨论的就是新与旧之间的关系。

胡晓芳:北大资源为大家所认识,一方面是地产开发,一个是北大科技园,我们还有其他产业板块。最近两年有很多不同的企业,纷纷涌入到产业地产这个环节来,对我们一个长期从事产业地产的一家开发商来讲意味着什么。我是想其一,大家都关注这个领域,说明这个领域大有可为。另一方面我刚才吃饭的时候也跟几位老总聊,发现大家虽然都在做产业地产,其实各不相同,这里面差异非常大。从我个人的角度来讲,我们企业的角度来讲,产业地产这个事实际上是要一个长期的孵化和沉淀,就比如说我们北大科技园,1992年创办一直到今天,快20年的时间了,这里面我们一共也就做成了九个建成园区,还有四个在建园区,每个园区差异还是比较大的,无论是从规模、定位,以及引入企业的情况。我觉得对于新进开发商来讲要一下子进入这么一个高度,是比较难的,可能大家要寻找不同的点。

同时我们除了科技园之外,也在做大健康产业。总而言之大家都来关注产业地产这个板块,我们觉得特别高兴,大家的战略判断是一致的,另一方面我们也认为每一家各有各的优势,找到差异化,就能立于不败之地。

李国忠:隆基泰和是河北一家大型的产业集团,我们实业板块遍布了清洁能源,包括商务物流,还有我们的城市发展。基于我们目前实体产业的多年的积累和积淀,去年我们清洁能源也在香港主板成功上市,基于这一点我们借助国家大的战略背景,也就是京津冀协同发展大的契机,因为我们主要产业集中在河北比较多一点,所以我们在河北,特别是环北京的区域,借助我们实体产业和目前首都产业外溢的机遇,我们开始做我们真正意义上的科技园区。

我觉得民营企业做科技园区不同于国有企业的一点,我们要寻找突破口,寻找出口。因为大量的重资产的投资,对于民营企业来讲,现金流压力是非常大的。所以我们从金融的创新上面做到了准RESS产品,我们直接可以把我们现有的资产卖给金融机构,然后通过我们的运营提升我们的物业价值,最终实现我们企业金融机构和我们各方利益共赢。

刘昆:我觉得这是非常好的现象,大家都知道现在我们在中国拿地的成本越来越高了,在这个大的背景下,以前很多不是做产业地产的开发商节都进入这个领域,我们说新和旧的融合会促进这个行业的发展。

苏智渊:接下来我们看第二个点,这也可能是产业地产界一直在讨论的,可能讨论了很多年,可能也会牵扯到产业地产的实质性的内容,我们现在看到在整个市场所出现产业地产开发商是两个方向,一个是广撒网,这里面,他在短期内迅速占领市场,他在特大城市和特大二三线城市把布局。第二种我称之为深挖井,他可能并不是致力于全面拓展他的点,但是他会在一两个园区里面,把他自己的园区的一些特征做强,把这些特征形成他未来的整个园区发展所谓关键性的竞争力,这是我们在市场上发掘的两种不同的方向,没有谁对谁错,但是确实是两种不同的趋势。

我在这边很想听一听各位在产业地产界做了很多年的同仁,对这两种发展方向,你们的观点是什么呢?你们觉得哪种可能更符合我们产业地产未来发展的趋势,以及你们自己的产业园区,你可能会更多的运用哪种策略去做未来的发展。

胡晓芳:我觉得在做产业园区,如果要快速的发展,肯定大家都会想要要广撒网,因为做规模可能是促进企业在短期内获得最大成长的一个最有效的方式。但是我觉得对所有的企业来讲,其实也要克制自己这种冲动,如果没有深挖井,没有精雕细琢,广撒网的冲劲也不足。

李国忠:关于广撒网和深挖井的论点,这个要看园区初期的定位,他是高端科技型园区还是实体性产业升级园区。第二个看区位,我觉得深挖井大部分集中在一线城市,可能他的资源禀赋比较强。

刘昆:我觉得这个问题问的很犀利,这个简单来说就是做快还是做稳的问题。我们做产业地产,最早一批产业地产运营商还是很艰难的,我们受到很多东西的限制,包括政策、导向,包括怎么样把产业导入。实际上做产品,我个人认为,先要把这个产品做好,这就有一个最核心的基础要素,求快求稳我们都想求快,我们都希望把规模做大,但是你具备不具备这个基础条件。我们怎么样把握和平衡,这个是比较有意思的话题。

王树海:我们觉得广撒网是从一个投资者的角度来说,可以有效规避这种风险。实际上从我个人来看,将来产业园区发展的方向和地产发展方向,要深挖井。

另外还有一个,我们提到了一个概念,如果园区没有精准的产业,这个园区可持续发展会有影响,园区没有精准产业就谈不到其他,比如说地产,比如说公共服务,比如说基础设施,实际上他是互相促进的一个过程。我们从投资这个角度来说,我们希望先撒网,达到一定的程度之后再去深挖井。

主持人:下面有请新城控股集团高级副总裁欧阳捷发表演讲,演讲主题为房地产企业如何助推中国城镇化创新发展。

 

新城控股集团高级副总裁 欧阳捷

欧阳捷表示,人口流动背后是资本的流动。

他说,权威人士说房子是给人住的,但是所有的热点城市都出现了明显的供求失衡。那么供求失衡背后的逻辑是什么呢?它背后的逻辑是城市越大,人口的黑洞效应越强大。而我们看到全世界大城市人口在不断的增长,从中国情况来看也很简单。我们全国人口平均增长2.5%,而17个热点一二线城市平均增长了8.1%,远远高于我们全国的常住人口的自然增长率。而我们人口依然流向大城市,这是全世界100万人口以上的城市,在全国的数量的占比,它在不断的上升,不管是俄罗斯、加拿大、巴西等等。而世界各个国家最大城市的人口占全国人口的比例也在不断的增加。比如说东京,纽约,这些城市还在继续生长。人口流动的背后其实是资本的流动。我们曾经到安徽的大别山伸出去做工艺活动为那里小学送出流动图书馆,他们说长大以后上了高中读了大学就不会回来,没有人想再回去了,他们想留在大城市里面,他们都会留在大城市,这就是人口流动背后的资本流动,从山里流到了大城市。所以人和钱流向了大城市,而土地购置面积下降了很多,意味着大城市土地供应面积没有增加,中小城市土地供应反而在增加。不是我们房企算不过来帐,不会算帐,而是这些城市没有增加土地供应,无法去买地。我曾经在个人的微信公众号上写过,人、地、钱的错位,是导致房价上涨的元凶,我们要控制大城市人口规模和边界。

现在进入特色小镇高端论坛

特色小镇高端论坛——成功案例分享及发展趋势探讨

嘉宾主持:

瀚华金控股份有限公司总裁 崔巍岚

对话嘉宾:

中国社科院旅游研究中心特约研究员、特色小镇专家 曾博伟

首创集团房地产部总经理 苏健

蓝城集团运营服务中心总经理 黄超

大地风景国际旅游集团副总裁 黄晓辉

特色小镇高端论坛——成功案例分享及发展趋势探讨

主持人崔巍岚:特色小镇对于中国的意义是什么,应该怎么样搞?

曾博伟:特色小镇怎么搞?特色小镇的形象怎么样?这里面要分清楚两个概念,如果按照住建部的规定,中国大概有两万多个,那是行政区划的概念。我们的发改委,他们在界定特色小镇的时候比较宽泛,既包括我们行政区划建制镇,也包括有产业聚集,人口聚集,形成新的空间,我们也叫特色小镇。不管什么特色小镇,在我心目当中,特色小镇肯定首先有一个特色的产业,这是最为重要的一点,中国现在很多搞小镇的不是建房子,就是修路,其实不是这样的,你首先要有特色产业支撑,没有这个支撑特色产业不能成为一个特色。其次要有很好的环境,环境很重要。第三个我觉得应该有好的制度,现在整个中央层面也在推动行政体制的改革,现在有一些省里面或者市里面,他们也在尝试着放更多权力给我们镇,我们很多镇没有多少权力。我是做旅游的,我觉得特色小镇还有一个很重要的,一定要有旅游功能,比如说浙江的探索给我们有很好的启示,浙江他们提出来要建100个特色小镇,其中有八个小镇是与旅游特色的,他们提出旅游特色小镇要达到国家5A景区标准,他们建完可以报送国家旅游局评5A景区,其他要按照3A级标准来建,不管什么样都可以把旅游功能注入进去,增加旅游体验内容,这样不仅仅是产业发展,同时他也可以通过旅游业发展来吸引更多的人流,增加我们的人气,也可以增加一部分旅游收入。

苏健:关于地产企业如何进入小城镇建设,其实地产企业现在都很纠结,毕竟从2015年开始,一个是行业垄断性增强了,前十名地产企业市场占有率已经达到了20%,预计未来五年前100名应该会在60-70%的比例,这样的话很多地产商要进行转型,他们更容易进入的领域就是城镇化。因此地产企业转型城镇化,我们走的稍微早一点,正好赶上去年年底有国家发改委在北京市的集体经营性产业用地试点政策,在全国选了31个,北京市有一个,今年2月6日国家发改委有一个文都是支持的,加上最近一千个特色小镇选拔,这些都是支持城镇化建设的一个政策东风。我们在执行过程中发现一些其他政策还没有完全准备好,比如说财政性政策,包括一些规划、土地政策还。因此我们从这个角度来看,我个人认为地产开发企业要想介入城镇化,首先别说模式了,这个太大了,我觉得应该先切入点,你从什么点切入进去。

苏健认为,做小城镇建设的很多是地产开发大型企业,不管企业大小都认为这就是一个地产项目,只是里面功能性强了一些,还是以销售为主,或者有一些配套性的功能,但是总之立足于这块地是一个镇,不是立足于这个镇原有社会生态,自然生态,人文生态等等,去综合考虑,或者对这个镇历史的渊源和历史的沉淀思考。地产企业想介入小城镇建设,最好要尊重小镇的原有生态。

黄超:我记得习近平总书记在十八届中央政治局常委媒体见面会上说过,他说我们的人民热爱生活,希望有更好的教育,更高水平的医疗,更优美的居住环境,更可靠的社会保障,更高水平的整个居住体系,以及更优美的环境,他们希望子女有更好的成长,有更好的工作和更好的生活。人们对美好生活的追求就是我们奋斗的目标。为什么要做小镇?我们做小镇是去房地产化的,如果按照常规的房地产开发的模式去经营,去赚钱,我们应该不会去做小镇,因为小镇是长周期,资金需要持续沉淀的一种品类。我们做小镇归根到底其实是一个词,就是生活,我们提出的概念就是我有生活最珍贵。大家都知道蓝城是托胎于绿城,做了这么多年房地产,我们发现真正能够改变人民生活状态的不仅仅是房子,更多的是一种生活的模式和氛围。小镇是能够承载生活的,所以我们做小镇其实有三个要素。第一,发心要正,原先绿城企业文化是真诚善意精致完美,这更偏远于物理属性,建筑属性的一种追求,如今我们宋董事长把蓝城企业文化凝练成八个字,之后改成仁慈普爱,真善至美,仁是儒家核心要义,慈是佛家要义,爱是基督教要义,我们希望用生活感召追随我们的客户和信任客户更美好的生活,我们不当成一门生意,或者房地产的项目来做小镇,如果当做房地产开发项目来做小镇,小镇到后面很容易变成一个远郊搭台项目,我们会看到大量城镇周边空城,最后没有人住,这也是我们做小镇的原点思考。

第二,怎么样做小镇,我们认为立意要新,小镇非常难做,不是说你建非常好的房子就可以卖的,所以他更需要的是凝聚人心,我们在做小镇的时候提出家人服务,什么叫家人服务,我们成立银行,我们所有业主都是家人,我们所有业主可以在小镇里面提供相关的服务。

第三,我们要小镇,我今天代表一家纯粹的房地产企业,我们讲得更多的是项目,我们拿项目的时候有可能在项目立项之初就会组织所有客户,成立这个项目的委员会,我们这个项目所有的建筑立面的功能,它的服务和配套,甚至景观户型都是由我们业主组成的委员会来做前期大的框架,我们来做专业化的输入,我们跟客群是搅在一起,一起推进所谓特色小镇的建设,我们是小镇的建设者,业主也是小镇的建设者,而且我们更进一步认为,只有居住在小镇里面的客户或者业主才是真正小镇的主人,我们只是管家而已,这是一个概念。

第四,我们还提出来增长的服务体系,我们会把所有人力量凝结起来,而不是开发商力量,我们宋董事长这么描述,作为一家企业我们是小镇的点火者,推动者,建设者,同时也应该是小镇的服务者和居住者。整体来说我们希望所有小镇的居民都一起来共同为小镇的繁荣出力,这个是我们所谓的立意要新。

第五,守业要恒,小镇的开发是长周期的事情,一般来说至少五到十年,我们希望,每个小镇都是有故事得,每一个小镇都是有持续居民的,包括刚才宋总说的对小镇人文的尊重,我们还考虑到,原居民的一些设置,以及原有生态和产业的包装和存续。这样在我们理念里面,我们小镇是有故事,有颜色的,有气味的,这样的小镇才可以称之为特色,我们作为一家企业,因为政府会做得更多,我们只是尽一点力气。

黄超:首先目前蓝城有比较成型的几个小镇,现在各地县级政府来参观我们乌镇雅园和桃李春风非常多,几乎每周都有一波次的样子,在过程当中也谈了很多合作方式,这一块要进行推进。在小镇开发当中跟政府的关系,其实在我们概念里面,更多的是遵守市场化的规则。我们不是政府,我们是企业,政府无论是给你批地也好,或者说给你做配套也好,他都是有规矩的,我们就遵守这个规矩。我们同时希望跟政府有更好的配合。打一个比方,我们小镇有业委会的,我们现在跟政府也在沟通,是否也邀请政府层面的。我们说的镇长就是我们的业主,是否要求政府领导参与到我们小镇内部管理当中,穿插起来,这也是一种思考。

第二,小镇开发土地是非常复杂的一个过程,因为有农用地等等问题,在这个过程当中,我们在规划阶段跟政府要形成一个非常紧密的合作和沟通,既保证能够延续当地的自然的生态、风貌,同时又能对当地整个产业也好,环境也好有更好的提升,大概是这么一个概念。

黄晓辉坦言,不管是不是叫特色小镇,但是近20年来小镇这样规模的旅游开发项目非常多,基本上很多的现象第一会反应到规划层面。从无到有的,也有很多是原来可能已经死过一轮了,后来又有新的企业去坚守,有影视、动漫、生态、健康、运动,房地产商作为开发主体的比较多,除了政府作为我们的规划的主体之外,第二个数量级的就是地产商。他们在规划层面上诉求不清晰,大部分都是两眼一摸黑。政府其实都在希望他们做的城镇化,特色小镇是服务于什么呢?主体还是服务于这些村民,使他们未来能够生活更好,不要一窝蜂全往大城市里面跑,苦了好几代人。

曾博伟:我对特色小镇的概念和定义有不同的分歧。如果单纯一个地产项目来讲可能不涉及到PPP的问题。我们今天说的特色小镇PPP要把三种特色小镇的概念理清楚。PPP和特色小镇能够结合,这确实是一个新问题,我们过去做的比较多的是交通设施,我们修高速公路,这很好说,你施工企业做完了以后把收费权给你,20年还是30年,这种是大PPP模式,现在特色小镇机制更复杂,一个是我们认为特色小镇,这里面什么是经营性的东西,什么是公共设施的东西,这一块要划清楚。另外政府和投资商的责任在什么地方,怎么样回报投资商,我们也可以说政府让我们投资建了公共服务设施以后,我给你补偿一块土地,然后做房地产,这也没有问题,其实也是我们变相回报,不然投资不赚钱也不行,我们很多PPP模式是伪PPP。可能还有一个很重要的,就是特色小镇的运营,实际上涉及到两块,整个小镇管理和公共服务,还有商业,拿旅游来说,我知道很多投资商投特色小镇之后说有钱,政府也支持,但是你帮我找一个运营商,我们中国这一块经营景区,经营旅游设施的服务商不多,我们找不到一个好的经营商,我们特色小镇可能离我们预想的规划蓝图会有很大差距,不然只是一个房子,最后没有人气,没有产业。运营商这一块,不管是政府还是投资商都应该考虑进来,这是一个很好的机制,一个运营商、政府和投资商有机的协作,能够使PPP模式在特色小镇里有一个比较好的落地。

特色小镇高端论坛——实操案例解读

嘉宾主持:

中国房地产报主编 陈青蓝

对话嘉宾:

中房肇庆公司董事长 谢跃辉

阳光100集团常务副总裁 范小冲

中南置地养生事业部总经理 冯士伟

重庆富民银行行长助理 李刚毅

特色小镇高端论坛——实操案例解读

 

陈青蓝:这是我们特色小镇高端对话论坛的下半场,我们下半场还是我们特色小镇实操案例和问题的分享,下面开始我们今天的案例的分享。

谢跃辉:社区就是涉及到要有人,有人要有住的地方,要做产业,也必须要盖楼,产业不是空中楼阁,就是在一片空地里面可以锻造,必须也有物理空间,这也是开发商可为之处,这个去地产化跟我们做特色小镇,房地产企业去做特色小镇,从另外一个角度来说也不矛盾,只是说在过去我们做房地产的时候,我们做的是在房地产业内的配套。但是做特色小镇所涉及到的整个产业链的,可能就是比我们原来做的大多了。因此我觉得在这一块来说,去地产化是必然的,可是地产企业也一定会在小镇里面寻求到他的一个发展的空间。

范小冲:过去房地产是买房卖房,现在小镇不是这么简单的事情,现在还要运营,还要服务,还要导入产业,刚才说的房地产开发,过去实际上都是把大院文化,把围墙修起来,让别人不能进来,实际上我在里面人车分流,来收卡。小镇实际上是开放的,他是环境人进来,然后是一个小镇的生活方式吸引外面的人到这一起使小镇更有魅力。房地产的特色,过去更关注的都是设计,我的户型和装修,现在小镇特色都是主题化的,还有一些产业小镇,这些地方很大不同。今天特色小镇在今天提出来,一个更大的意义还是中国城镇化在争论,过去一直争论是中国城市化还是城镇化,城市化应该人口向大城市,项城市集中,实际上这只说了一半,所以过去我们的城市化就是人口城市集中,或者是占用农村的土地,或者把农村过去很多的村镇全给上楼,然后平掉,过去是这么一个发展模式。我想今天提出了特色小镇,我觉得开始把中国的城镇化,这是一个完整的概念,我一方面要发展大的城市,我要形成城市带,城市群,形成城市的发展。同时我还要在这些乡村,在这些地方要保留一批建设特色的小镇,然后把特色小镇和城市化结合在一起,这样才是中国真正未来的所谓城镇化,这可能是一个刚想清楚或者说中国城镇化的完整的城镇化,而不光是城市或者农村,不是把农村保留原装,不是,而是变成新的体系,而且这种城镇,这种特色小镇其实并不是传统的所谓的行政体系是保留或者怎么恢复,而是在新的平台下,实际上是面向今天新的城市化,新的经济,新经济时代的,实际上以企业为平台,为主体,以小镇为平台,实际上演绎的是特色小镇文化。

冯士伟:特色小镇的分类,类型是多种多样的,它不是一个标准说特色小镇一定是去房地产化,比如说我们非常有名的,刚才很多案例说到的金融小镇,比如说现在在杭州市很有名云栖小镇和梦想小镇,这都是以大数据,高科技产业作为主题的特色小镇,这个政府在主导,以龙头企业,创业企业培育,这一类高科技产业的小镇是非房地产行业,这是去地产化的。

李刚毅:我总结三句话,第一句话叫做运营为王。第二句话叫做平台支持。第三句话,叫善用金融。运营为王是什么呢?我们玩特色小镇,绝对不是原来玩房地产的思路和模式,它从是原来的卖空间,卖房子,到卖内容,最后卖运营产生内容,最后所有参与特色小镇的参与最后比拼的就是内容运营能力,内容在这里面升级为运营。做特色小镇,就不要贪大,不要贪全,要在小上面做文章。

主持人:本次峰会圆满结束,再次感谢大家对本次峰会的支持!

 

颁奖晚宴:

晚宴现场

颁奖典礼

中国房地产报总经理、中国住交会组委会秘书长 单大伟

【新城镇化创新发展荣誉奖项】

企业奖:

企业奖颁奖

获奖企业名单如下:

第一轮

2016年度中国产业园区创新运营商--北大资源集团投资有限公司

2016年度中国特色小镇创新运营商--碧桂园

2016年度中国度假旅游特色小镇领先设计奖--大地风景国际旅游集团

2016年度中国竞争力房企典范--广州百嘉信集团有限公司

2016年度科技创新典范--哈尔滨住房建设发展集团

2016年度中国特色小镇创新运营商--河南天地新居置业有限公司

2016年度产业新城首席运营商--华夏幸福

2016年度中国城镇化发展创新运营商--金科产业集团

2016年度中国城镇化发展创新运营商--龙湖地产

2016年度中国城镇化发展创新运营商--隆基泰和集团

2016年度中国产业园区优选服务商--成都青羊工业建设发展有限公司

2016年度中国商业地标奖--新城控股集团股份有限公司

2016年度中国文旅度假产业发展创新运营商--雅居乐集团

2016年度中国城镇化发展创新运营商--正源地产

2016年度中国城镇化发展创新运营商--中国金茂控股集团有限公司

2016年度中国养生度假产业功勋--中南置地养生事业部

第二轮

2016年度中国特色小镇创新案例项目--碧桂园科技小镇

2016年度中国宜居生态示范楼盘--长沙绿地海外滩

2016年度中国人居 品质改善 创新项目--长沙蓝光雍锦阁

2016绿色人居影响力楼盘--成都金沙城

2016年度中国滨海度假首选推荐项目--复地三亚鹿岛

2016年度中国文旅度假创新推荐项目--恒大海花岛

2016中国文化地产年度热销楼盘--恒大京北国际文化城

2016年度中国文旅度假创新推荐项目--思念果岭国际社区

2016年度中国城市涉外高尚公寓标杆--壹品E•park

2016年度中国文旅度假产业创新典范项目--雅居乐海南清水湾

016年度中国城市宜居精品楼盘--远创•樾府

2016年度中国文旅地产运营模式典范--中南唐山湾

2016年度中国滨海养生度假标杆--中南唐山湾温泉度假小镇

 

项目奖:

项目奖颁奖

获奖项目名单如下:

2016年度中国特色小镇创新案例项目--碧桂园科技小镇

2016年度中国宜居生态示范楼盘--长沙绿地海外滩

2016年度中国人居 品质改善 创新项目--长沙蓝光雍锦阁

2016绿色人居影响力楼盘--成都金沙城

2016年度中国滨海度假首选推荐项目--复地三亚鹿岛

2016年度中国文旅度假创新推荐项目--恒大海花岛

2016中国文化地产年度热销楼盘--恒大京北国际文化城

2016年度中国文旅度假创新推荐项目--思念果岭国际社区

2016年度中国城市涉外高尚公寓标杆--壹品E•park

2016年度中国文旅度假产业创新典范项目--雅居乐海南清水湾

2016年度中国城市宜居精品楼盘--远创•樾府

2016年度中国文旅地产运营模式典范--中南唐山湾

2016年度中国滨海养生度假标杆--中南唐山湾温泉度假小镇

本次峰会圆满结束!

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