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上海地产的硬件支撑

策划：中国房地产报华东新闻中心 2006-3-6

    “上海楼市的大势迟早要回来。”新联康投资顾问有限公司总经理周小丽对记者表示。

    支持“对前景谨慎乐观”的是：上海的几大工程正在进行中，市政的轨道交通线、洋山港的深水码头、东海大桥、虹桥的第二国际机场……“这些都是绝对的利好。这些项目完工的时候，上海要出现一个新的局面。不会太远了！”

    周小丽的看法在上海房地产商中有相当的普遍性。

    临港新城即将崛起

    “全面启动世博会建设”不但带动了上海的大型市政配套工程建设，而且世博园区规划红线内的1.8万余户居民已大批签约，企业也有超过90％完成动迁。手持拆迁补偿款的买家是房地产市场的“刚性需求”，其影响不言而喻。

    除了世博会建设以外，依托洋山深水港和浦东国际机场的临港新城，是上海“十一五”期间规划重点建设的三大新城之一。未来的临港新城将包括主城区（中心区）、主产业区、综合区、重装备产业区和物流园区四大片区。主城区74平方公里，集中了临港新城主要的高级公共服务设施和城市居住区，预计到2010年将形成总体框架。目前新城一期的住宅区已经开始建设。

    2005年12月，绿地集团取得了其主要配套工程——临港新城主城区的首个住宅项目的开发权。该项目占地23.84公顷，住宅建筑面积22万平方米，项目总投资7亿元，为海事大学和水产大学教职工配套商品住宅。该项目将于2006年底首批交房。

    虹桥综合交通枢纽增值

    “市政交通的建设对开发商始终是个利好，当然开发商也要选准发展的项目。”万兆地产营销总监王刚对记者表示。

    将在“十一五”开局第一年启动的虹桥综合交通枢纽与洋山港二期同为今年城建交通的六大目标之一。据规划，该枢纽建成后将集城际高速铁路(京沪)、航空(虹桥机场)、城市轨道交通(地铁)、城市地面公共交通、城市高速(磁悬浮)为一体，铁路预计日吞吐达20万人次，相当于上海新客站与上海南站的总和。

    “通过这一交通枢纽把人流、物流聚集，然后发散到长三角，这对整个长三角经济的一体化都有着极为重要的意义。”市规划局一位官员表示。江浙沪之间的商务物流成本借此缩短之后，“三小时车程都市圈”将吸引大量的客流、物流、资金流、信息流。

    万兆地产在闵行区的七宝拥有多个项目，王刚认为即将启动的虹桥综合交通枢纽项目是个“重大利好”，对于住宅和商业地产项目将是有力的支撑。

    “2006年的商铺投资，一定要紧跟城市运动，从业态差异中寻找机遇。”在行置业首席咨询顾问姜新国看好交通枢纽对周边商业地产的作用。他认为，成功的商业地产项目需要产业匹配，或依托交通干道带来的大流通、大商贸发展前景。“聚集的结果是，上海市中心西侧区域商业地产投资开发的机遇随之出现。”

    2005年的调查数据表明，徐汇的田林、闸北的彭浦地区都因商铺少而需求量大，造成租金高企，在这类地区或区域还有良好的市场空间和商业需求动能，因此2006年上海商铺投资需关注西侧地区。

    紫竹园带动地产

    除了重大的工业、交通建设项目，高科技企业聚集所依托的高素质人群对房地产市场也有深远影响。在当今的上海版图，总投资2.85亿美元的紫竹科技产业园区越来越引人注目。

    “一所哈佛大学带动了一个美国硅谷的发展，而闵行紫竹园目前已经引入了两所重点大学以及众多500强企业。”2006年2月28日，闵行区区长陈靖在参加紫竹科技园内的“英特尔紫竹园区”启用仪式时表示，“科技产业对区域经济的拉动非常重要，凡是应该做能做的事情，区政府都要为紫竹园做到。”

    三年来，由闵行区和高校、企业等合力推进的紫竹科技园已吸引了众多世界500强公司等海内外资本。园区共吸引外资20亿美元，内资31亿人民币，各类意向投资总额超过35亿美元。2005年紫竹科技园引入超过4亿美元的投资，共有20多家世界500强企业及分支机构入驻。为进一步完善园区功能，闵行区政府投资了1亿多元进行周边道路拓宽和服务设施的完善。

    2005年8月，英特尔渠道平台事业部的全球总部落户上海紫竹科学园区，这是英特尔在美国以外设立的首个业务部门总部。重量级跨国公司的入驻对于周边的房产项目无疑是重大利好。

    校园是周边房地产商的另一个希望。紫竹科技园的口号是“三区（校区、社区、园区）联动”。其中校区以拥有约6万学生的上海交大、华东师大为主体。

    2005年末，闵行区政府出台了106条有关房地产的服务措施，并将全区楼盘集中起来进行推介。交大、紫竹科技园附近几个楼盘拿出了各自面对学校的“定向团购”折扣。

    政府部门的举措有利于房地产市场的长远发展，但是大规模地聚拢人气还需要时间，不同阶层的购买力不会一下子爆发出来。

    “高校教师购买的并不多。”紫竹科技园区附近某楼盘的专案经理对记者表示，目前该盘客户中已经有一半来自“（闵行）区外”。“从我们的经验来看，买房愿望更强烈的还是科技园区工厂、公司的人，他们的购买力也比较强。”

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