上海市政府放宽经济适用房建设限制，近日成为一个沪上地产业界关注的话题。作为参与上海保障房的建设者，绿地集团董事长、总裁张玉良接受本报记者专访时表示，在政府主导下实行市场化运作，鼓励专业性、社会化生产、高效率的企业参与，并辅以合适的信贷政策是发展保障房的关键。

    中国房地产报：绿地有多次参与上海保障房建设的经验，您认为，保障房的操作模式哪种最优？

    张玉良：首先，政府对建设保障房的土地必须限价专项出售；其次政府对保障房项目的收费（包括水电煤、通讯等配套费、各项附加费等）必须降下来。在此基础上再通过招投标方式，利用有资质、有能力、有信誉的专业开发企业的力量运作。

    其次，保障房建好后，应由政府按成本价加一定的管理费和利润进行统一回购。政府按照工程进度付款，譬如开工时支付30%、结构封顶时支付60%，验收交房时支付10%。建设过程中其他资金由开发企业自行筹措。2006年，绿地就曾以上述模式承担了上海18万平方米的动迁安置房建设。

    中国房地产报：一般而言，保障房的利润相对较低，而此次上海的保障房新政就是为了增加开发商合理利润，鼓励其参与积极性。但如何让政策落实，在操作中处理好保障与市场的关系？

    张玉良：保障房并不排斥市场。我认为在政策导向下，企业是可以实现合理利润的。尽管利润不算高，但收益稳定且基本无风险。

    其实，政府让社会化、专业化生产的企业去做保障房效率会更高。关键问题是政府肯不肯放手鼓励专业企业参与。实践证明，企业参与保障房建设符合政策导向，既可实现社会效益，又可以实现经济效益。

    这样一来，企业不仅可以做保障房，还愿意参与。根据上海市政府的统一安排，绿地集团将参与上海嘉定江桥地区100万平方米大型经济适用房社区项目建设。

    至于项目资金的运作，同样应该本着“钱从市场来”的原则。政府将其纳入信贷支持的产业范围内，以适度的信贷规模保证开发企业的流动性，企业的资金问题也就迎刃而解。绿地4月2日刚刚获得中国银行、中国农业银行总行120亿元和54亿元总体授信，这些资金将重点用于绿地今年对保障性住房和现代服务业项目的开发建设。

    中国房地产报：目前，业内担心大量保障房建设会对商品房市场造成冲击。对此，您怎么看？

    张玉良：关键是政府要处理好保障房和商品房之间的主辅关系，即弄清市场配置仍是解决住房问题的主体途径与拉动经济增长的主要部分，保障是辅助性的。

    只要两者之间的供应比例适当，把握好保障房的上市规模与节奏，就不会对商品房造成大冲击。

    但影响还是会有的。我认为主要集中于两方面：第一，影响部分购房人的心态，特别是介于享受保障与走市场化途径买房之间的中低收入百姓，将不急于从市场买房，而产生等待心理；其次，如果保障房投放市场过于集中、节奏过快、规模过大，会给同质同档次的商品房销售直接带来挤压。

    对此，在保障房附近有项目的房企，要学会错位竞争，灵活精准地定位产品，加大创新型产品。同时，也要进一步加强成本控制。

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    上海住房保障之路

    上海市经济适用房已跌跌撞撞地走过了4个年头。

    早在2005年，上海市政府为调控房价推出“两个1000万”工程，即每年新开工1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平方米中低价商品房，就曾因遭遇“滑铁卢”，不得不在推行两年后宣告中止。

    按照当时的规定，“包括配套商品房在内的中低价位普通商品住房，占年内新上市商品房的比重提高到65%”——这相当于每3套新增房中就有2套是中低价房。

    短期内巨大的供应量显然使保障房供求比一度失衡，也因此导致了“两个1000万”这一曾经轰轰烈烈的保障房兴建举措悄然淡出人们视线。

    如今，面对《上海市住房建设规划（2008—2012年）》中庞大的保障房供应规模和体系建立，上海有关政府部门正在保障模式上进行探索。

    近日，这种混沌的局势开始有了逐渐明晰的变化。随着上海市政府提出“各区结合实际情况规划建造一定量保障性住宅”的要求后，一些市中心区域也被确定为保障性住房的选址目标。

    此外，一个有别于其他地区的独特模式是，上海在保障房的开发建设和储备上正在采取多管齐下的方式，而一些前所未见的“市场化手段”开始悄然出现。

    从去年四季度开始，上海开始尝试政府收购商品房作为保障房来源的做法。正源于此，在上海陆家嘴、外高桥及金桥板块目前已出现了多个由大型国企开发商大单批量收购所在区域商品房的案例。

    对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，空置房转化为保障性住房或是解决保障性住房房源的一种直接手段，而在消化存量房的同时，这也将缩短保障性住房的建设周期，也可以节省建设用地和开发成本。

    而加快保障房建设的手段，正逐步丰富。上海今年保障性住房基地将引入“大企业对口大基地”的开发模式，并酝酿由大型国资企业集团拿出自有土地进行保障房开发。

    事实上，这也暗合了上海将采取“集中建设和配套建设”两种方式推进经济适用房的思路。

    “今年将是上海保障房真正的起步年，也是迈向规模发展的一年。”一位上海市规划和国土资源局官员说。