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撑得辛苦

■顾冰 2012-1-9

    2011年，房价实在是撑得辛苦。

    2011年上半年基本延续了2010年楼市走势，调控多次出手都未见成效，威力逐渐累积，特别是银行开始收紧银根，楼价才盛极而落。2011下半年，楼市迅速进入冰冻期，至今仍未扭转。

    可以预计的是，至少在2012的上半年，楼市仍会陷于冰河期。市场将陷入买方等着跌价、继续观望；卖方拒绝降价、卖不成便转租等尴尬局面，买家在等待更大幅度的下跌，而卖家却不会轻易降价脱手，买卖双方出现的拉锯局面，很难立刻发生改变。

    但2012年的房地产投资情况，不会像有些人所预计的那么惨烈，2011年新开工的1000万套保障房将进入续建阶段，2012年新开工700万套保障房，这是一个不小的建设规模。在“房价跌可以，投资不能降”的思维带动下，房地产建设将继续为中国经济的稳增长作出卓越的贡献。

    从这方面来看，2012年的房地产并不会特别冷，在冰河期中，受伤最深的将是中介行业。

    以上海为例，2011年11月上海共成交二手房6900套，同比下降近五成，按照高峰时1.3万家中介门店计算，每个月差不多每两家中介门店才能分到一套成交房源。据说，从2010年4月调控到目前，沪上已有1/3中介门店倒闭关门，目前只剩下8000家左右。

    毫不夸张地说，中介的生存状况用一句话来概括就是“全行业亏损”。

    中介行业，如何渡过难关，似乎很难有答案。也许只有做好眼前，开源节流。在成本节约方面，人力上应裁员，有能力盈利的区域可以合并，到期的分行要求减租，贵铺能不要就不要。而最重要的是开源，如扩展一二手房联动、转战商业地产、提升租赁业务等，但又似乎很难在短时间见到成效。

    以一二手房联动为例，值得注意的是，楼市进入熊市的标志是：当出现多个新盘以“高佣金”作为促销手法、当一手盘开价持续低于同区二手盘时，预示着熊市即将到来。

    面对销售清淡，开发商自然愿意以“高佣金”方式，鼓励中介代理推介楼盘。

    “重赏之下，必有勇夫”，高佣金自然会鼓励中介积极推荐楼盘。但事实上，在目前弱势情况下，“高佣金”中相当比例是以“代理回赠”的方式，返回给买家。换言之，“高佣金”早已成为变相减价。更糟糕的是，随着农历新年逐渐到来，一手盘的推出将放缓，对中介来说，一二手房联动这根“稻草”似乎岌岌可危。

    如果成交持续清淡，那结局只能是中介代理收缩。值得留意的是，多数中介都设在大街较好的位置，一旦中介收缩，将有大量优质商铺腾出。在连锁效应下，2012年商铺的前景亦不宜太乐观。

    对房地产行业的从业者来说，我们固然明白，房产长线还会涨，但大趋势明显，中间也会有调整或反弹。明白上述道理，就知道不能太执着于长线，随时调整策略，才是在市场中的生存之道。

    对中介行业来说，2012年，到底是先苦后甜，还是先甜后苦，或是苦中有甜，猜中的机会并不高，倒不如继续用且战且走的态度，去迎接难以预计的未来。

    想得太远，只会令人看不见眼前的景象。

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