======中国房地产报======

　　当前位置：首页 > 城市报道

市场前景存疑

■本报记者朱以师/文 2009-3-23

    这一切，看上去很美。

    这些拼装而成的、叠在空中的别墅，既节约了用地，又建起了别墅，还可以带有游泳池、花园，甚至在闹市区的黄金地段都能享受到别墅中的惬意生活。

    但是，这个尚未在中国房地产市场上出现过的产品形态，它的可行性和市场前景究竟如何？目前还是个疑问。

    发明人乐观

    “从建筑工程技术角度而言，这样的设计并不存在技术上的问题。”北京建筑工程学院教授、原阳光100设计总监徐怡芳向记者证实，“空中别墅”的建筑平台通过现代建筑技术完全能够实现。

    “建筑平台”的专利发明人廖燕青承认，在平台中基本都是建筑界内的常用技术，并没有很多创新的技术出现。

    金地集团产品研发部总经理王强也告诉记者，这种拼装别墅的设计方法，在多年前北美和欧洲就已经出现过。

    “我上学的时候，就听说过这个方法。只不过，国外多用的是木结构，而这个专利则使用了钢结构。”王强解释说。

    “通过工厂化的生产和预制，基于此‘空中别墅’的建设周期只需要传统别墅周期的1/3。”廖燕青表示，这个建筑平台可以大规模地应用到房地产的开发当中。

    甚至，这个“建筑平台”不仅能在城市中建成闹市区的“空中别墅”，还可以搭建在海上、河边，建成景观度假别墅。

    廖燕青给记者描绘出这样的图景：在海边，建一栋5层或者8层的空中别墅，如果您住在顶层，近处，可以看到自己家中的花园、绿地、游泳池；目光延伸出去，就能看到一望无际的大海。

    而且不仅在建筑结构技术上并不存在问题，廖燕青对他的发明专利的市场前景也十分看好。

    2006年，国土资源部暂停了别墅项目用地的供应之后，别墅已经成为了房地产市场的稀缺产品。而中国的新富人群的数量却一直在增加。

    “2007年，家庭资产超过100万美元的中国家庭达39.1万户，资产总额达到1.4万亿美元。”廖燕青引用国际知名咨询公司波士顿发布的报告说，别墅产品在未来中国的房地产市场前景光明。

    业内谨慎

    尽管发明者本人充满信心，但是业内的观点却颇为谨慎。

    “将别墅一层一层叠起来以后，那它还是别墅吗？”洲联集团·五合国际总顾问刘力博士提出了这样的疑问。

    独立庭院、有天有地，才能称之为真正的别墅。刘力表示，这种叠加的别墅形态，还是一种结合住宅的形式，它们至多可以称作是“伪别墅”。

    刘力介绍说，空中别墅发源于美国，称为“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。它是以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。但是，这种类型的产品在中国市场上还不多。

    据刘力分析，这种在建筑平台上“拼装”的别墅，有可能会以其优越的地理位置和独特的城市景观，吸引到一部分的购买者。

    “市场细分以后，各种需求都会出现。这样的产品形态或许能够吸引到特定的人群，但是份额和可能性都非常小。”刘力如是说。

    与刘力的委婉和温和相比，王强对其市场前景的判断则颇为直接和不乐观。

    “就目前而言，在中国以这样拼装方式做别墅，还看不到任何的市场前景。”王强这样判断。

    他分析说，首先这种拼装的形式在国内就受到了很多的限制。虽然搭建这样的平台，在建筑技术上不存在问题，但是国内目前还没有一个产业化的环境和标准。

    “钢结构的架子可以搭起来，但是墙体的保温、隔热、防水等方面都还没有一个成熟的规范标准。”王强说，别墅讲究细节，而很多细节在拼装中无法得到保证。

    其次，这种叠加的“空中别墅”都采用钢结构建筑，它的建筑成本太高。传统别墅的价格中，建筑成本占的比例比较小，更多的是体现在对稀缺自然资源的占有上。

    “而这种‘空中别墅’初始的单方建筑成本就超过了7000元。”王强表示，再加上土地成本、装修和景观等因素后，开发商的利润空间将被压缩得非常小。

    另外，与欧美的中产阶层不同，别墅在中国市场上的消费人群都是国内最顶层的高端人群。他们对于别墅的观点大多还是“有天有地”，讲究对自然资源的占有，讲究品质的敦实。

    王强表示，“拼装的多层叠加的‘空中别墅’，极可能不被中国的别墅消费群体所接受。”

    如此看来，中国真正的“空中别墅”欲走向市场，也许还有一段很长的路要走。

领盛投资邰翰德：中国未来的REITs市场最具潜力

制作单位：中国房地产报社技术部电话：(010)65079988 65862181 E-mail: jsb@china-crb.cn